העולם עובר ל"ריט"

לפני כעשר שנים הצעתי לאוצר ולשלטונות המס לאפשר הקמת קרנות נדל"ן (קרנות ריט) בישראל. זהו מכשיר חשוב לפיתוח ענף הבנייה, כך גורסים כל גורמי הענף, האקדמיה וחלק מהמערכת הבנקאית, ומומחים לקרנות מארה"ב. נשמח אם הדו"ח יגיע להבשלה.

הצוות שגיבש את הדו"ח דיבר על יישומו באמצע 2004; כנראה קיימת לגביו הסכמה מקיר לקיר. אם אמנם כך יקרה, יש לברך עליו כצעד חשוב לציבור ולמערכת העסקית. אין ספק שיחול מפנה בהתנהגות ענף הנדל"ן בארץ. הקרנות יכריחו את מערכות הרגולציה בישראל (משרד השיכון, בנק ישראל, המערכת הבנקאית ומינהל מקרקעי ישראל) להתאים עצמן למערכת מקרקעין אחרת לגמרי. יותר לא תיתכן, במסגרת החברות הציבוריות, הכנסת שינויים מדי יום בכללי המיסוי והמקרקעין, שבהם השקיעו רבבות בני אדם את חסכונותיהם. הרגולציה תצטרך להיזהר בשינויים ובתהפוכות.

קרנות אלה מהוות אחד הנושאים העיקריים בפיתוח חדשני של נדל"ן, ובהשקעות ומימון נדל"ן, והן עשויות לקדם את שוק המשכנתאות המשני. יש מי שמטיל ספק ביעילותם של מכשירים פיננסיים כגורם ליציאת ענף הבנייה מהמיתון. הניסיון האמריקני והצרפתי מצביע על כך שכניסת שחקנים חדשים לשוק הנדל"ן היא משמעותית לענף רווי הון. בארה"ב שווי השוק של קרנות הנדל"ן מגיע ל-300 מיליארד דולר, מחציתם בחברות ציבוריות ומחציתם בפרטיות. בנוסף לארה"ב וצרפת, בהן החלו קרנות הנדל"ן לפעול בינואר השנה, הן קיימות בהולנד, באוסטרליה, במלזיה, ביפאן, בקוריאה ובסינגפור, ועומדות לפני הפעלה בהונג-קונג. תפוצת קרנות ריט בעולם גדלה, והנכסים המניבים עוברים תהליך של "ריט"ואליזציה גלובלית: אין מיסוי על העברת הנכסים לקרן, ועם חלוקת הדיווידנד בשיעור של כ-90%, המקוזז מרווחי הקרן, היא פטורה בפועל מכל מיסוי ברמת החברה.

אנגליה תאמץ השנה קרנות נדל"ן, כפי שהצהיר שר האוצר הבריטי ב-10 בדצמבר 2003, תוך הפחתת המיסוי עליהן, לדבריו, כדי לעודד משקיעים מוסדיים וקרנות פנסיה להשקיע בנדל"ן; להקטין את בריחת ההון; לעמוד בתחרות עם הקרנות האמריקניות, הצרפתיות והיפאניות; ולעודד את הבנייה. נוצר הרושם כי שר האוצר הבריטי למד מהניסיון הישראלי; בריחת הון, היצע בלתי סביר של דיור והעדר שיתוף המערכת המוסדית וקרנות הפנסיה בענף הנדל"ן המניב, כולל דיור להשכרה, הם מסימני כלכלת המקרקעין בישראל. הפעלת קרנות הנדל"ן עשויה להוביל למודרניזציה של מימון ענף הבנייה.

הקרנות כוללות את סיחור תיקי משכנתאות ובכך פותחות פתח לפיתוח שוק משכנתאות משני. השקיפות והסדרי המיסוי הידידותיים יאיצו את תהליכי האיגוח בענף. ה-Take Out, מכשיר פיננסי הבא להבטיח את המרת הליווי הפיננסי קצר המועד לנכס מניב, למימון ארוך טווח, עשוי להיות מרכיב חשוב בענף הקרנות.

ייתכן שהקרנות יפתחו פתח למימון משמעותי של דירות להשכרה בהיקפים ראויים. 70% מיחידות הדיור בישראל, מתוך כ-2 מיליון, הם בבעלות הדיירים, ו-30% (כ-600 אלף דירות) מצויים בידי שוכרים, חלק בדיור הציבורי למיניו, וחלקם דיור פרטי. היו בישראל ארבע תוכניות לעידוד הדיור להשכרה: ועדת פוגל, תוכניות משרד השיכון, תוכניות האוצר ומרכז ההשקעות, ותוכנית המינהל. קרנות הנדל"ן יאפשרו מימון של דיור להשכרה לטווחי זמן ארוכים מאוד. הדיור המושכר מהווה מרכיב מרכזי בהן, ויהיה נכון לעודד את גידול היצע הדיור על ידי חבילת הטבות לדיור להשכרה, כפי שהמליצו הוועדות הקודמות. אם הדו"ח יותאם לכך ויניע את התהליך, יהיה בו כדי לעורר את ענף הנדל"ן.

שיתוף הציבור הרחב בענף זה, על ההזדמנויות שהוא מעניק למשקיעים, עשוי להוות תפנית במיטב רוח הליברליזצה של הקניין הקרקעי באירופה. הסוציאל-דמוקרטים באירופה, בלייר ושרדר למשל, והדמוקרטים בארה"ב ראו בהגדלת ההשקעות של הציבור הרחב במקרקעין ובדיור - דמוקרטיזציה של הקניין, ואפשרות לתת למשקי בית להשתתף במגזר המהווה 15%-20% מהתל"ג. המערכת האירופית הולכת בעקבות ארה"ב, שצברה ניסיון של 40 שנה בניהול הקרנות, ולמדה למשל, איך לעודד השקעות זרות, ולהקטין סיכון שהקרנות ייהפכו למקלט לנכסים פחותי ערך.

אם אמנם ימומש הדו"ח תוך שימת לב להערות, מפה ומשם, יכול מימון הבנייה לצאת משנת 2004 עם פנים חדשות.

עו"ד בירן מתמחה בדיני תכנון, בנייה ומקרקעין