העוררת התקשרה בשנת 1999 בהסכם עם מפעלי תחנות בע"מ (להלן "המוכרת") לרכישת חלק מזכויות הבנייה שהיו למוכרת בחלקת קרקע (ה"הסכם" ו"זכויות הבנייה" בהתאמה).
לשני הצדדים היו מגרשים באותו מתחם. על המגרשים חלה "תכנית איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים" ועל פי נספח א` לתכנית ניתן היה להעביר זכויות בניה משטח מגרשים מסוימים לשטחם של מגרשים אחרים וכך עשו הצדדים. המוכרת מכרה לעוררת חלק מזכויות הבנייה שהיו לה על מגרשיה וזאת בתמורה.
השאלה שבמחלוקת:
האם מכירת זכויות בניה, בנפרד מהמקרקעין שלהם הוענקו, מהווה עסקה שחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 חל עליה?
ועדת הערר מבססת החלטתה על עקרונות שנקבעו בפסיקה קודמת ובעיקר בעניין ר.א.ר.ד. (עמ"ש 1360/00 נכסי ר.א.ר.ד חב` לבנין בע"מ נ` מנהל מס שבח מקרקעין רחובות, מסים יז`/5 ע` ה`-376 (להלן "עניין ר.א.ר.ד").
ועדת הערר בוחרת להביא הדברים שנאמרו על ידה בעניין ר.א.ר.ד כלשונן לעניין המחלוקת בשאלה המשפטית שהוצגה. להלן נציין נימוקיה העיקריים:
1.אופייה העסקי של העסקה גובר על מעורבותה של הרשות בנסיבות העניין:
"התלבטתי לא מעט היכן יש לתחום את קו הגבול בין שני הקטבים שתוארו לעיל ובאיזה מצידיו ייפול המקרה דנא. שהרי, מצד אחד למקרה שלפנינו צדדים מסחריים הכוללים עריכת הסכם בין "מוכר" ו"רוכש" של ה"זכות במקרקעין" ותשלום תמורה עבור המכר, סממנים שאינם מאפיינים בולטים להקצאת זכויות בניה גרידא ע"י רשות תכנונית. מצד שני, מעורבותה של הרשות התכנונית במקרנו הנה אינטנסיבית ומהווה תנאי בלתו אין לקיום העסקה. שכן לכאורה, לולא עוגנה העסקה ע"י רשות זו במסגרת תוכנית בינוי תקפה, לא ניתן היה להקצות את זכויות הבניה במקרקעין...."
בחינת אופי הזכויות שהעוברו במסגרת העסקה האם להענקת זכויות הבניה נלווה שינוי מהותי כלכלי אשר בענייננו נתפס כתוספת זכויות הבנייה.
הועדה מתבססת על פסיקה קיימת כבר, על פיה הענקת זכויות בנייה הוגדרה כמכירת זכות במקרקעין וקובעת כי האלמנט המאבחן פסיקה זו קרי שלהענקת זכויות הבנייה נלוותה מסגרת משפטית נוספת המתייחסת למקרקעין בגינם הוענקו זכויות הבנייה הוא אלמנט טכני במהותו שאינו מצדיק אבחנה מהותית. לדעת הועדה במהותן הכלכלית של העסקאות והשוואת מצבם של רוכשי זכויות הבנייה לפני ואחרי העסקאות נשוא פסיקה זו מצביעה על כך שאותם רוכשים היו ונשארו הבעלים של אותם מקרקעין (במובן "רגבי העפר") וכי השינוי הכלכלי המהותי הוא תוספת זכויות הבנייה עובדה המצביעה על כך שמדובר במכירה של זכות מקרקעין.
3. לדעת הועדה, האבחנה בין העברת זכויות בניה במנותק מהקרקע הנחשבת ל"מכירה" החייבת במיסי מקרקעין, לבין תוספת זכויות בניה שמקבל בעל מגרש כתוצאה משינוי התב"ע שאיננה מהווה "מכירה" לעניין החוק, נעוצה ב"סממנים המסחריים" שליוו את העסקה קרי, עריכת הסכם בין "מוכר" ו"רוכש" של ה"זכות במקרקעין" ותשלום תמורה עבור המכר מוליכים את המקרה אל תוך ההגדרה של מכירת זכות במקרקעין במובן חוק מס שבח.
הועדה ערה לכך שאופי מעורבותה של הרשות התכנונית שונה בענייננו, שכן עולה מכותרת התוכנית כי היא לא התקבלה ביוזמת הצדדים אלא אף שלא בהסכמתם וזאת לעומת בעניין ר.א.ד.ר. אולם, ועדת הערר אינה מוצאת כי לשוני זה משקל מהותי כדי לשנות את פסיקתה.
לסיכום, ועדת הערר קובעת כי העברת זכויות הבניה חייבת במיסי מקרקעין, אף שהיא נעשית במנותק מהקרקע.
ו"ע 3011/99 ניתן ביום 05/02/2004 בבית המשפט המחוזי בתל - אביב
בפני: י. בן שלמה, שופט בדימוס - יו"ר
ד"ר ג.קלוגמן, עו"ד - חבר
דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין - חבר
בא כוח העורר: רוסינסקי דב, עו"ד
בא כוח המשיב: פרקליטות מחוז תל אביב - אזרח
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
