השפעת זכויות בנייה עתידיות על קביעת השומה

ח'אלד עלי זועבי ואחיו (להלן: "העוררים") רכשו מאימם, בשנת 1962, חלקת מקרקעין. רק בשנת 2001 נמסרה הצהרה על עיסקה זו לרשויות מס שבח. בהתאם לכך ועל-פי החוק, יש לקבוע את שוויה של החלקה לפי יום ההצהרה (2001) על-פי מצבה ביום הרכישה (1962).

מנהל מס שבח (להלן: "המשיב") קבע את שווי הרכישה של החלקה לסך 1.14 מיליון שקל. על שומה זו הוגשה השגה שנתקבלה על-ידי המשיב, שהעמיד את שווי הרכישה על סך 600 אלף שקל.

הערכת המשיב התבססה על שווי החלקה כפוטנציאל לבנייה. עמדתו היא, כי לאחר ניכוי הפרשות לצרכי ציבור בשיעור של 25%, שטח של כ-800 מ"ר, ניתן לחלק את יתרת השטח, כ-2,400 מ"ר, ל-6 מגרשים לבנייה בני 400 מ"ר כל אחד, כשעל כל מגרש ניתן לבנות 3 יחידות דיור. שוויו של כל מגרש הוערך לסך 100 אלף שקל, ושל 6 מגרשים ל-600 אלף שקל, ששוויים הדולרי לתאריך הקובע הוא 150 אלף דולר.

לטענת העוררים, יש להעריך את שווי החלקה שהוקנה להם כקרקע חקלאית, ולחילופין להעריך את שוויה כקרקע לבנייה בסך 64,000 שקל לדונם. על החלטה זו הגישו העוררים ערר לבית המשפט המחוזי בת"א, שדן בו בהרכב בראשות השופט בדימוס סלוצקי. שומת המשיב מתבססת על תוכניות לפי חוק התכנון והבנייה. המבחן להשפעתן של זכויות לבנייה על שווי הנכס הוא אובייקטיבי. נפסק בע"א 03/401 אהרוני נ' מנהל מס שבח חדרה (טרם פורסם):

"... קובעת מבחן כלכלי מעשי לבדיקתם של הגורמים המשפיעים על שווי המקרקעין בעת מכירתם. כל נתון העשוי להשפיע על קונים ומוכרים בשוק מהוה שיקול רלוונטי לעניין קביעת שוויה של עסקה במקרקעין ובכלל זה אפשרות להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין..."

ברע"א 01/4487 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק, דינים עליון כרך ס"ד 635, נקבע כי בהקשר להערכת שווי שוק יש "... לגורמי התכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואפשרויות הניצול הגלומות בהם, שוויה של קרקע המיועדת לבניה אינה כשוויה של קרקע חקלאית..."

המשיב מפנה לתוכנית מתאר מס' ג/11752 כפר סאלם, המהווה שינוי לתוכנית מתאר מס' ג/3110 מאושרת. תוכנית זו נערכה בדצמבר 1999 ועודכנה ביולי 2000 וב-13.1.02. התוכנית אושרה ב-13.12.01 על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, דהיינו לאחר היום הקובע.

בתקופה הרלוונטית לשומה, קרי ביום הקובע, חלה לגבי כפר סאלם תוכנית המתאר ג/3110, שלא הוצגה כראיה. תוכנית מתאר, קובעת ועדת הערר - מהווה מסגרת לתוכה משתלבות התוכניות המפורטות.

המסקנה היא, כפי שנפסק בבג"ץ 79/882 אלוש ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז הדרום, פ"ד ל"ד (4) ע' 172 בע' 180 ד-ה: "שאין לתת היתר בנייה כל עוד לא קיימת תוכנית מפורטת לגבי השטח הנידון".

בענייננו, לא הוכח קיומה של תוכנית מתאר, וממילא לא הוכח קיומה של תוכנית מפורטת לגבי החלקה, למעט חלק קטן מימנה הנכנס לתחומי תוכנית המתאר 11752/ג, שטרם אושרה ביום הקובע. אין הוכחה כי כזה היה המצב לגבי תוכנית ג/3110. בנסיבות אלה נגרע משקל טענות המשיב לעניין צפי הבנייה לגבי חלק החלקה הנ"ל שהוקנה לעוררים. לא הוכח קיומה של תוכנית או תכנונה של תוכנית העשויה להשפיע על שווי החלקה הנ"ל.

אפשרות ניצול חלק החלקה כנ"ל, שהוקנה לעוררים, לבנייה היא רחוקה ביותר. סביר להניח, לפי מבחן אובייקטיבי, כי קונה מרצון לא היה מוכן לרכשו כאדמת בנייה. בעניין זה, העדיפה ועדת הערר לקבל את השומה שהגיש המשיב לעניין שווי הקרקע כאדמה חקלאית, בסך של 18 אלף דולר לדונם.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל.

ו"ע 02/3127.

ביהמ"ש המחוזי בחיפה.

בהרכב: מ. סלוצקי, א. ארבל, א. שניאור.

בשם העוררים: עו"ד סרוג'י האני.

בשם המשיב: פרקליטות פיסקלית.