השנה שעוזי ורדי-זר ירצה לשכוח

לראשונה מזה 15 שנה הציגה בשבוע שעבר שיכון ובינוי, קבוצת הנדל"ן הגדולה בישראל, הפסד בסיכום שנתי. החברה, הנמצאת בשליטת משפחת אריסון (35.1%) וגרעין עובדי החברה (39.1%), שולטת בין היתר בשיכון עובדים (בבעלות מלאה) ובתעשיות אבן וסיד (50%), וכן בסולל בונה הבורסאית (82%) - מקור הצרות העיקרי של הקבוצה בשנים האחרונות.

כזכור, בעקבות הקשיים אליהם נקלעה סולל בונה, הכריזה הקבוצה בנובמבר אשתקד על שורה של מהלכי התייעלות בה ובחברת ההנדסה (שנמצאת בבעלות מלאה של הקבוצה), שכללו פיטורי מאות עובדים, וארגון מחדש של מבנה החברה. מהלכים אלו גררו עלויות כבדות, שהעבירו את שיכון ובינוי להפסד של 68 מיליון שקל ברבעון השלישי - לראשונה זה למעלה מעשור.

אבל מי שחשב שההפסד ברבעון השלישי היה חד-פעמי, התבדה. מהדו"חות השנתיים עולה, כי גם ברבעון הרביעי רשמה שיכון ובינוי הפסד, הפעם של 18.2 מיליון שקל על הכנסות של 1.08 מיליארד שקל (לעומת הכנסות של 1.05 מיליארד שקל ברבעון הקודם, והכנסות של 1.12 מיליארד שקל ורווח נקי של 2 מיליון שקל ברבעון המקביל).

שיכון ובינוי מציגה גם הרעה ברבעון הרביעי, כשהחברה עברה להפסד תפעולי של 30.1 מיליון שקל, לעומת רווח תפעולי של 26.1 מיליון שקל ברבעון הקודם (ברבעון המקביל עמד הרווח התפעולי על 45.6 מיליון שקל).

ההרעה הניכרת במחצית השנייה של 2003, העבירה כאמור את שו"ב להפסד גם בסיכום 2003 כולה - לראשונה זה 15 שנה. החברה מדווחת על הפסד של 67.2 מיליון שקל על הכנסות של 4.04 מיליארד שקל ורווח תפעולי של 99.6 מיליון שקל. זאת לעומת רווח נקי של 31 מיליון שקל, ורווח תפעולי של 213 מיליון שקל, על הכנסות של 4.25 מיליארד שקל ב-2002.

הרעה משמעותית רושמת שיכון ובינוי גם בפרמטר שהוא אולי החשוב ביותר לחברות כיום - נושא תזרים המזומנים. ב-2003 שרפה החברה 391.7 מיליון שקל בפעילותה השוטפת (!), לעומת תזרים שוטף חיובי של 23.3 מיליון שקל ב-2002, של 187 מיליון שקל ב-2001 - השנתיים שנחשבות לקשות ביותר בענף.

עוזי ורדי-זר, מנכ"ל הקבוצה, ומשה טראוריג, ראש אגף משאבי אנוש ומזכירות בשיכון ובינוי, אומרים שהתזרים של כלל הקבוצה מושפע משני גורמים עיקריים - שריפת המזומנים של סולל בונה (ששרפה 344 מיליון שקל), וכן דחייה בתקבולים על מכירת אשמורת (משרדי הממשלה). התשלום בגין העסקה יתבצע רק בחודש יוני, כך שהתקבולים ירשמו בתזרים רק בדו"חות הרבעון השני, בהיקף של כמה עשרות מיליוני שקלים.

האחזקה הטובה ביותר של סיכון וכינוי היא בשיכון עובדים - יזמית הנדל"ן הגדולה בישראל. כמו שאר חברות היזום, גם שיכון עובדים סבלה בשנים האחרונות מירידה במכירות, על רקע המצב הכלכלי בכלל, והמשבר בענף הנדל"ן בפרט.

ב-2003 מכרה שיכון עובדים 882 יחידות דיור, לעומת 1,068 יח"ד ב-2002. בנוסף, מימשה החברה השקעות בנדל"ן בהיקף של 300 מיליון שקל, במסגרת מדיניותה לממש קרקעות לאחר השבחתן (קבלת ההיתרים על ידי הרשויות). במקביל, רכשה החברה עתודות קרקע נוספות והחלה בתהליכי השבחה של שטחים נוספים. נכון להיום, לחברה היתרים לבנייתן של עוד כ-2,000 יחידות דיור חדשות.

לדברי טראוריג, למרות הירידה במכירות, שמרה החברה על יציבות ברווחיותה של 90-100 מיליון שקל - רמת הרווחיות שלה בשנים האחרונות. (שיכון עובדים אינה מפרסמת את תוצאותיה המלאות בשל היותה חברה פרטית).

לדברי טראוריג, הרבעון הראשון של 2004 כבר מתחיל להראות סימנים חיוביים ביחס לרבעונים האחרונים. "ברבעון הראשון מכרה החברה כ-260-250 יחידות דיור - עלייה לעומת הרבעונים הקודמים. ישנם ניצנים שאנחנו מקווים שהם יתפתחו למעבר מכך. אנו מקווים למגמה חדשה בשוק הדיור. אנחנו נערכים להתאוששות, ובמסגרת זו החברה הצטיידה בקרקעות חדשות בתל אביב, כפ"ס, קריית אונו, שלאחר השבחתן ניתן יהיה לבנות עליהן עוד אלפי יחידות דיור".

כזכור, במהלך השנה האחרונה גייסה שיכון עובדים כ-400 מיליון שקל באג"ח בשוק המוסדי. הנפקה זו, שזכתה לביקושי ענק של למעלה מחצי מיליארד שקל, דורגה על ידי מעלות ב-AA מינוס, וההערכה היא, שזהו צעד נוסף בדרך להפיכת שיכון עובדים לחברה ציבורית.

לדברי ורדי-זר, הנפקת שיכון עובדים עדיין אינה רלבנטית, וכי בקבוצה ממתינים להתאוששות שוק ההנפקות כדי להנפיק את החברה. "היום אי אפשר עדיין להנפיק חברה מסוגה של שיכון עובדים. מה שראינו הן הנפקות קטנות של 100-50 מיליון שקל, מרביתם באג"ח. השווי של שיכון עובדים גבוה בצורה משמעותית, ואם החברה תלך לבורסה, היא תצטרך לגייס לפחות 200 מיליון שקל - מה שעדיין לא נראה כאפשרי".

פעילות נוספת שבה מתהדרים בשיכון ובינוי היא הפעילות חו"ל, שהניבה לקבוצה הכנסות 250 מיליון דולר ורווח נקי של כ-25 מיליון דולר. הפעילות נעשית באמצעות סולל בונה חו"ל, חברה-בת בבעלות מלאה של שו"ב, שאינה קשורה לסו"ב הבורסאית (מדובר בשתי חברות שונות חלוטין).

"הפעילות הבינלאומית עובדת יפה, והיא במגמת גידול הן במונחים אבסולוטיים והן במשקלה בעוגת הפעילות של הקבוצה", אומר טראוריג. סו"ב חו"ל פועלת כיום ב-3 יבשות: אפריקה (ניגריה, אוגנדה, גאנה, חוף השנהב ועוד), מרכז אמריקה (גואטמאלה וסאן סלבדור) ומרכז אירופה (רומניה, הונגריה צכיה ופולין).

עיקר הפעילות היא בתשתיות (תחבורה, אנרגיה), כמו הנחת תשתית מים ב-600 כפרים ברומניה בהיקף 200 מיליון דולר ל-3 שנים. לדברי טראוריג, החברה מנהלת כיום מו"מ מתקדם עם ממשלת רומניה להקמת פרויקט תחבורתי בהיקף של 250 מיליון אירו.

בשו"ב טוענים גם, שלמרות הדיבורים על השקעות בתשתית בישראל, בפועל נעשו עד היום מעט מאוד פעולות, ולמעשה יצא לפועל רק כביש חוצה ישראל, שהקבוצה שותפה בו. "פרויקטים אחרים רק עכשיו יוצאים לפועל, כמו כביש 431 (כביש רוחב ליד מודיעין) הפרטת בתי הסוהר, הרכבת הקלה בתל אביב, מסלולי אגרה מנתב"ג לת"א ובתוך גוש דן פרויקטים שהם בשלב המכרז או בשלב המיון המוקדם - שהוא שלב ראשון אבל שלב בדרך הנכונה לקראת מכרז ביצוע".

לדברי טראוריג, מדובר בפרויקטים בהיקפים של קרוב ל-10 מיליארד שקל בסך הכל, והם אמורים לבוא כביקושים לענף הקבלני. "הפרויקטים הלאומיים הגדולים הם פוטנציאל פריצה, ועכשיו בניגוד לעבר, ואפילו בניגוד ל-2003, יש מהלכים קונקרטיים של הממשלה להפעיל את הפרויקטים האלה. ב-2004 הם יצאו לדרך".

שתי הזרועות הבעייתיות של שו"ב היו בשנים האחרונות בפעילות האלקטרומכניקה, שמרוכזת בחרות הנדסה ומערכות, ובסולל בונה.

במחצית השנייה של 2003 החלה שו"ב בתהליכי הבראה מקיפים בשתי החברות. "בשנה האחרונה חרות עברה תוכנית הבראה לא פשוטה. בחברה שני ענפים רווחים (מעליות ומיזוג) ושני ענפים מפסידים - חשמל ואינסטלציה. במעליות הכנסנו שותף זר, קונצרן פיסנגרופ הגרמני, לו מחזור של 4 מיליארד אירו, שותף ב-50% בחרות מעליות. מדובר בפעילות מרוויחה שפועלת בהתקנות ושירות".

"גם במיזוג אויר יש סיכוי לכניסת גורם זר להשקעה בענף. העסקה טרם הגיעה לסיכום, אבל היא מתקדמת".

כאמור, הפעילויות הקשות בחרות הן באינסטלציה ובחשמל, והחברה ביצעה מהלכי התייעלות, כשלמעלה מ-200 עובדים - כמחצית מהעובדים בפעילויות אלו, פוטרו. מהלכים אלו גררו את החברה להוצאות של 30 מיליון שקל בגין פיצויי עובדים, וכן 10 מיליון שקל נוספים בגין סגירת פעילויות.

על פי תוכנית העבודה, חרות תמוזג לתוך שיכון עובדים. החטיבה אמורה לעבור לאיזון כבר ב-2004, לעומת הפסד של כ-80-70 מיליון שקל ב-2003, מהם 40 מיליון שקל בגין הוצאות ההתייעלות. בחברה מעריכים את חסכון בעלויות כתוצאה מהמיזוג (כולל הטבת מס) בכ-14-12 מיליון שקל. ההכנסות אשתקד ירדו ל-225 מיליון שקל, לעומת 322 מיליון שקל ב-2002, וצבר ההזמנות מסתכם בכ-215 מיליון שקל.

בנוגע לסולל בונה, אומר טראוריג כי החברה סבלה מעלייה חדה בעלויות שכר העבודה, בשל העדר העובדים הזרים והפלשתינים, מול תמחיר שנלקח בעבר על בסיס עלות שכר עבודה שהתבסס בעיקר על זרים. בנוסף, סבלה החברה מקיטון בתפוקות העובדים, שכן העובדים הפלשתינים והישראלים מניבים כמחצית מתפוקת הזרים.

בנוסף, כמו כל הקבלנים סובלת סולל בונה מעלייה חדה במחירי חומרי הגלם - ביטומן (שמשמש לאספלט) ובעיקר ברזל, שמחירו הוכפל בחודשים האחרונים. לדברי טראוריג, גידור סיכונים כנגד מחירי הברזל אינו רלבנטי לחברה, משום שמדובר בפעולה יקרה מדי וחסרת גמישות, שאינה כלכלית לחברה.

סולל בונה רשמה ב-2003 ירידה של 12.2% בהכנסות לכ-2 מיליארד שקל, הפסד גולמי של 34.8 מיליון שקל (לעומת רווח גולמי של 67.9 מיליון שקל ב-2002), הפסד תפעולי של 136.64 מיליון שקל (הפסד של 51.5 מיליון שקל ב-2002) והפסד של 174.7 מיליון שקל (הפסד של 58 מיליון שקל ב-2002). ההפסד הביא את החברה לגרעון של 13.5 מיליון שקל בהון העצמי. בנוסף, שרפה החברה 344.2 מיליון שקל מפעילותה השוטפת.

ורדי-זר אומר שבעקבות מהלכי ההתייעלות, סולל בונה תחזור לאיזון תפעולי כבר ב-2004, ותעבור גם לרווח נקי במהלך 2005.

- איך תהיה 2004?

ורדי-זר:"בקבוצה יש שתי חברות שהן פנינות (שיכון עובדים וסו"ב חו"ל - י.פ), ושתיים שעברו מהפך קיצוני (סו"ב וחרות - י.פ). הטובות ימשיכו להרוויח כמו שהרוויחו, והחברות הפחות טובות לא יפסידו מה שהפסידו - חירות תחזור להרוויח, סולל בונה תפסיד, אבל תהיה מאוזנת תפעולית".