נקודת המוצא היא הגנה יעילה על הקונה

בעקבות עיכוב רב שנגרם להתחלת הבנייה (מעל ל-18 חודשים), בין השאר בשל כניסת חברה, המהווה מעל ל-60% בשותפות המנהלת את פרויקט הבנייה, להקפאת הליכים - החליטו המבקשים לממש את הערבות הבנקאית שניתנה להם במסגרת החוזה, בנוסח האמור בסעיף 2 לחוק המכר (דירות).

הבנק מצדו סירב לדרישה זו כשטען, כי מכיוון שהשותפות האחראית על הבנייה לא נכנסה לפירוק, אלא רק אחד ממרכיביה (וגם לא לפירוק, אלא רק להקפאת הליכים), אזי לא התקיים אף אחד משני התנאים לחילוט הערבות: העדר אפשרות למסירת הדירה או העדר האפשרות הנובעת מאחד מרשימת תנאים סגורה המפורטת בחוזה (ובענייננו, כניסת החברה להליך של פירוק או לכינוס).

השופטת ורדה אלשיך ציינה בהחלטה, כי הרציונאל המונח בבסיס חוק המכר נועד למנוע "השתעבדות" של הקונה להליכי חדלות הפירעון למשך תקופה ארוכה. פירוש דווקני של המונח "העדר יכולת מוחלט" להשלים את הדירה תביא לניצול לרעה של הערבות על-ידי הקבלן, הקטנת כושר המיקוח של הקונים וריקון ההגנה שבחוק מתוכן. לכן, יש לפרש את הדין מנקודת הראות של הגנה יעילה על הקונה, ולקבוע כי העדר יכולת במובן סעיף 2 הנ"ל, הינה גם העדר יכולת למסור את הדירה בתוך זמן סביר. זאת, כאשר שאלת הסבירות נקבעת בנסיבותיו של כל מקרה, לפי מהות הצדדים והדירה, המערכת החוזית הרלוונטית, וכיוצא באלו.

מן העבר השני עומד הצורך באיזון אינטרסים: תהא ההגנה על הרוכש חשובה ככל שתהא, אין היא השיקול היחיד אשר לוקח בית המשפט בחשבון. שיקול נוסף אותו יש להביא בחשבון הוא הגנה על עניינם של יתרת נושי החברה, המכתיב מניעת הפיכת הערבות או הערת האזהרה למכשיר להעדפת נושים פסולה.

על רקע איזון זה, יש לפרש את תנאי סעיף 2(1) לחוק המכר (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות): מחד גיסא, מניעת תופעות של סחטנות מצד הרוכשים, תוך ניצול הקריסה לביטול בלתי-מוצדק של החוזה, או כפיית פיצויים על נזקים כספיים שאינם קשורים במישרין לקבלת הדירה.

מאידך גיסא, הגנה על האינטרס האמיתי של הרוכשים, תוך שמירת הערבות כ"דרך מילוט" מהירה ויעילה, במקרה בו מביאה הקריסה לאי-יכולת למסור את הדירה באורח סביר - זאת בין אם מדובר בחוסר יכולת פיזי ומוחלט, ובין אם מדובר ב"שעבוד" ארוך ובלתי רצוי של הרוכשים לחברה שקרסה או חליפיה, על רקע חוסר יכולתם לדרוש ולקבל שיפוי לנזקיהם נשוא תקופת הביניים. הבדיקה נעשית תמיד לפי נסיבות המקרה בעת הגשת הבקשה או התביעה, והיא צופה פני עתיד - הסיכויים לקבל את הדירה בעין, ובאיזה תאריך.

איזון זה מושג על-ידי השילוב בין שני התנאים של הסעיף, המשלבים דרישה לקריסה של החברה מחד (במובן של חדלות פירעון, כפי שהודו המשיבים עצמם). מאידך נדרש, כי חדלות פירעון זו תמנע באופן מהותי ובפועל את השלמת החוזה באופן סביר.

בעניין זה, דין הקפאת הליכים הוא כדין פירוק: שניהם מחילים על חברת הקבלן שקרס את אותו משטר של חלוקת נכסים שוויונית וקוגנטית: קרי, הקבלן חדל הפירעון אינו מקיים את חיוביו כסדרם (דבר שבדרך-כלל נאסר עליו, במסגרת האיסור לשלם חובות עבר אלא במסגרת דיבידנד כללי), בעוד עיכוב ההליכים הכללי מגן עליו מאמצעי אכיפה אינדיבידואלים מצד הרוכש הנפגע.

עם זאת, ציינה השופטת אלשיך, במקרה בו הדירה הושלמה בפועל בעת הגשת הבקשה, אין מקום לאפשר לרוכשים את חילוט הערבות.

בשא (ת"א) 03/21905, בתיק עיקרי פש"ר 02/1896 הבר משה ואח' נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ ואח', טרם פורסם (ניתן ביום 04/02/17).

הכותב הינו מומחה במקרקעין ממשרד עו"ד ח. נועם ושות'.