התובעים עתרו לסעד הצהרתי לפיו רחבת הכניסה לבית היא רכוש משותף לצו עשה המורה על רישום זכויות התובעים ברחבת הכניסה עפ"י חלקם היחסי ברכוש המשותף. הנתבעים טענו כי שטח רחבת הכניסה איננו חלק מהרכוש המשותף ואין לתובעים זכויות בו.
נקבע כי עפ"י הגדרת "רכוש משותף" בס` 52 לחוק המקרקעין רחבת הכניסה נכללת ברכוש המשותף של הבית המשותף והשאלה היא האם הרחבה הוצאה מהרכוש המשותף והוצמדה ליחידות הדיור של הנתבעים 3 5.
הלכה פסוקה היא כי ס` 6 לחוק המכר (דירות) מהווה סטיה מדיני החוזים הרגילים, שכן הוא מגביל את כוחו וסמכויותיו של הקבלן מוכר הדירות להוציא חלקים מהרכוש המשותף והגבלות אלה תקפות גם אם נתנה הסכמת רוכש הדירה בדבר הוצאת חלקו מהרכוש המשותף. אין מסתפקים בתנאי חוזי מוסכם בין הצדדים להוצאת שטח מהרכוש המשותף ועל הקבלן לעמוד בדרישות ס` 6 לחוק הנ"ל ובאמות המידה שנקבעו בפסיקה.
בפסיקה נקבעו מספר עקרונות בסיסיים בכל הנוגע להוצאת שטחים מהרכוש המשותף ע"י מוכר דירה עפ"י ס` 6 (א) לחוק המכר (דירות), שהעקריים בהם הרלבנטיים לתביעה דנן הם:
א. הוצאת השטח מהרכוש המשותף צריך שתעשה במסמך נפרד לחוזה או במפר (שאף הוא מהווה מסמך נפרד) ואין די בתניה המופיעה בחוזה עצמו.
ב. המסמך הנפרד או המפרט, בהם צוינה הוצאת השטח מהרכוש המשותף, צורפו לחוזה בעת עריכתו ולא במועד מאוחר יותר.
ג. גריעת השטח מהרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ומוצגת באורח קונקרטי. אין די בהוראה כללית בחוזה המכר המקנה שיקול דעת וסמכות לקבלן לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף ללא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים.
בגדר המפרט או המסמך הנפרד לחוזה צריך שגבולות השטח המוצא מהרכוש המשותף יובהרו ע"י הקבלן באורח קונקרטי ו"ברחל בתך הקטנה", כך שרוכש הדירה ידע בעת רכישת הדירה מהו השטח הספציפי המוצא ע"י הקבלן מהרכוש המשותף.
נפסק כי במקרה דנן לא התקיימו העקרונות הנ"ל ובמסגרת ההסכמים שבין הקבלן לבין התובעים לא הוצא שטח רחבת הכניסה מהרכוש המשותף באופן חד משמעי ומפורש. כן נקבע כי לא די בהוראה הכללית בהסכם המכר המסמיכה את הקבלן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם בצמידות מיוחדת ליחידה או יחידות מסוימות בבית המשותף, בהיותה מנוגדת במפורש להוראות ס` 6 לחוק המכר (דירות) כאמור לעיל. ממילא לא עמד הקבלן במקרה דנן בדרישות ס` 6 (א) לחוק המכר (דירות) וכפועל יוצא מכך לא הוצאה רחבת הכניסה מהרכוש המשותף. לפיכך נפסק כי אין כל תוקף להתחייבויות, הצהרות או הבטחות שנתנו בעניין זה לרוכשים האחרים (הנתבעים).
סוף דבר, פסק ביהמ"ש כי רחבת הכניסה היא רכוש משותף השייך בחלקים שווים לכל היחידות בבית המשותף והורה לקבלן לרשום את יחידות הדיור בבית המשותף ואת הרכוש המשותף בלשכת רישום המקרקעין כאמור ובהתאם להצהרה זו.
ת.א. 2937/00 בביהמ"ש המחוזי ת"א-יפו, קולסי עמיר ואח` נ. סלע חברת שיכון בע"מ ואח`
ניתן ביום 20.4.04 ע"י כב` השופט נ. ישעיה
בכ` התובעים: עו"ד עמי אייל
בכ` הנתבעים: 1 ו-2 ; עו"ד פז מוזר
בכ` הנתבעים: 3 ו-4 ; עו"ד א. הולצר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
