בעל הקרקע מחוייב לרוכש מהקבלן

אחת מהסוגיות המורכבות במסגרת עיסקת קומבינציה הינה היחסים שבין הבעלים לבין הרוכש של דירת הקבלן. במקרה זה, למעשה, בין הבעלים לבין רוכש הקבלן אין כל יחסים חוזיים, והרוכש אינו חייב מאום לבעל הקרקע, באשר את הדירה קנה מהקבלן ואין חוזה בין רוכשי הקבלן לבין הבעלים. דא עקא, הרוכש זקוק להסכמת בעלים הרשום על כל צעד ושעל כדי לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכש.

כל עוד היחסים שבין הבעלים לבין הקבלן מתנהלים על מי מנוחות, אזי העיסקה זורמת עד הסוף. אך כשבין המוכר לבין הקבלן פורץ סכסוך, הנפגע הראשון הינו הרוכש מהקבלן, למרות שאין לו כל חלק ואחריות בסכסוך. כל סכסוך בין הבעלים לבין רוכש הדירה מהקבלן יגרום לעיכובים במסירת דירות או ברישום זכויות רוכש מהקבלן, או שניהם גם יחד. בית המשפט המחוזי בתל-אביב נדרש לאחרונה להכריע בסוגיה זו בעניין ה.פ. 01/921 חורי שמואל ואח' נ' אגם שאול בפני השופטת הילה גרסטל.

בעניין חורי, המבקשים רכשו לפני כ-20 שנה דירות בבניין שבנה קבלן כלשהו. בעניין חורי, הקבלן בנה את הבניין במסגרת עיסקת קומבינציה עם המשיב ושותפו של המשיב שהיו בעלי הקרקע. הבניין נבנה, החזקה נמסרה, אך מזה כ-20 שנה שלטובת הרוכשים קיימות רק הערות אזהרה בלשכת רישום מקרקעין. לימים הקבלן נעלם ולטענת הבעלים (המשיב) השאיר חובות כלפי הבעלים. הבעלים מצדו נמנע מלחתום על שטר מכר ויפויי כוח לצורך העברת הדירות על שם המבקשים, וזאת עד שהמבקשים יפרעו את חובו של הקבלן.

השופטת גרסטל, בקבלה את העתירה, נתחה את המקרה בשלושה מישורי יחסים: המישור של יחסי קבלן וקונה, המישור של יחסי קבלן ובעלים, והמישור של יחסי בעלים ורוכש מהקבלן.

בעניין יחסי בעלים והרוכש מקבלן, השופטת גרסטל קובעת, כי קיים קשר משפטי ישיר בין שני הצדדים, וזאת בשל רישום הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקונים בשעתו לזכות המבקשים. בעניין זה השופטת גרסטל מסתמכת על הלכת בורשטיין הידועה (ע.א. 97/886). במאמר מוסגר ייאמר, כי בהלכת בורשטיין הלכו עוד צעד לטובת רוכש, והוא שהרוכש מהקבלן זכאי לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש מטעמו, וזאת מבלי הסכמתו של בעל הקרקע (עניין שבמקרה של חורי לא היה כל כך רלוונטי).

השופטת גרסטל במותחה ביקורת קשה על התנהגות המשיב קובעת: "מסקירת התייחסותו של המשיב למבקשים מתעורר רושם עגום ביותר, שלפיו בחר המשיב לעשות במבקשים שימוש כבבני ערובה לתשלום חובות נטענים על ידיו, של הקבלן, כלפיו. המשיב, שהוא עצמו קבלן בניין ותיק ובעל ניסיון על-פי דבריו הוא, בחר להמתין ליום בו יתבקש לחתום על שטרי המכר ובמועד זה לדרוש מהמבקשים תשלום סכומים שאין הם חבים בהם, מתוך תקווה שבשל מצוקה יסכימו הם לשלם סכומים אלה".

ובהמשך השופטת גרסטל מוסיפה וקובעת קביעה עקרונית בעלת השלכה משפטית: "באופן כללי יותר אף ניתן לומר, כי המבקשים קנו לעצמם זכות מעין קניינית ה'נושקת' לזכות קניינית ממש, אשר כל מה שמשמש לה כמחסום מלהשתכלל לכדי זכות קניינית אינו נטל כלשהו המונח על כתפיהם אלא סירובו הבלתי מוצדק של המשיב".

פסק דין זה למעשה משקף מצב עגום של לא מעט רוכשי דירות מקבלנים, אשר נמצאים בסכסוך כלשהו עם בעלים, וכתוצאה מכך רוכשי הדירות נשארים ללא מענה.

בשולי הדברים ניתן לתאר, כי לו מי מהמבקשים היה מעוניין למכור את דירתו, היה נתקל בוודאי בהתנגדות של הבעלים להסכים לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה של הרוכש. מצב זה, שרוכש הדירה אשר שילם את מלוא התמורה הינו רק בעל הערת אזהרה ומבחינה משפטית דרכו חסומה, הינו מצב בלתי נסבל.

פסק דין חורי, עונה לצרכים ולסבל של רוכשים מקבלנים, אשר נקלעים על לא עוול בכפם לסיטואציה זו, וכלשון השופטת גרסטל נהפכים להיות "בן ערובה" לחובות של הקבלן. יודגש, כי סבלם של רוכשי דירות לעיתים בא ממקום אחר, וזה עת הקבלן חב לשלטונות מס כספים רבים, ובשל כך השלטונות לא מנפיקים לו אישורים לצרכי השלמת רישום זכויות.

בעניין זה, שלטונות מיסוי מקרקעין, ביודעם מצב זה, מנסים להגיע להסדרים כאלו ואחרים עם הרוכשים, תוך חיובם בסכומים קטנים יותר מהחוב הכללי של הקבלן, וזאת בכדי לאשר את רישום הזכויות על שם רוכשים אלו. שאלה היא, אם פסק דין כגון "חורי" לא משפיע גם על עמדתם של שלטונות מס שבח, אשר מתנים את מתן האישור בתשלום כלשהו בגין חובות של הקבלן? שאלה שבוודאי יום אחד תגיע לפסיקה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.