פטור על חלקי דירות מגורים: להרחיב במקום לעסוק בזוטות

לפי חוק מיסוי מקרקעין, גם חלק מדירה מהווה דירה, ומוכר המוכר את כל הזכויות שיש לו בחלק מדירה, ובתנאי שעומד בתנאים אחרים שבחוק, זכאי לפטור ממס שבח. אלא מאי, ככל שהחלק בדירה קטן יותר עלולים לעיתים לצוץ סיבוכים מיותרים, אשר יש לשים לב אליהם בתכנון מכירת הדירה. במיוחד אם החלק שבידי המוכר הינו פחות מ-25%.

חלקים קטנים מעין אלו נופלים בדרך כלל בחלקו של אדם כתוצאה מירושות או כתוצאה ממתנות בתוך המשפחה. אם המדובר במתנה ממוריש שהינו הורה או בן זוג או סב, שחלק הדירה המורש הינו חלק מדירתו היחידה עליה היה זכאי לפטור, אזי מכירת חלק הדירה הנ"ל אינה דורשת תכנון מס מיוחד ע"י המוכר. זאת, כיוון שקיים פטור ספציפי בסעיף 49ב(5) לחוק. פטור שאינו פוגע בפטור הקיים למכירה אחת ל-4 שנים (סעיף 49ב(1)); ואף אינו פוגע בפטור למכירת דירת מגורים יחידה. זאת, כיוון שקיימת הוראה מפורשת, לפיה לא יראו חלק הפחות מ-25% כדירת מגורים נוספת (סעיף 49ג לחוק).

עם זאת, אם המדובר בחלק דירה שהועבר במתנה, הרי שעל מנת לזכות בפטור יש לחכות קודם כל את תקופת הצינון הנקובה בחוק, ללא כל קשר לפטור אחר. בדרך כלל, אם מדובר בחלק כה קטן, סביר להניח שאין מגורים מצד המוכר בדירה, ולכן תקופת ההמתנה המינימלית הינה של 3 שנים.

כפי שנראה להלן, על-פי פסיקת ביהמ"ש המחוזי, אשר אפשר להתווכח על ההיגיון הטמון בה, כאשר קיים חלק מדירה וכן דירה נוספת, יש לשים לב לסדר המכירות ולמועדיהן. בפרשת לודמילה, או יותר נכון בפרשת מאיר (מאיר הינו שם המשפחה של שני העוררים, ולודמילה הינו שם פרטי), היו לעוררים דירת מגורים וכן פחות מרבע דירה. חלק הדירה נמכר כשנה וחצי לפני הדירה המלאה.

העוררים טענו לפטור ממס שבח, תוך הסתמכות על הוראת סעיף 49ג(3), לפיו אם יש למוכר, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שחלקו של המוכר בבעלותה הוא פחות מ-25%, אזי יראו את המוכר כבעל דירת מגורים יחידה.

אלא מאי, מנהל מס שבח וועדת הערר בעקבותיו גרסו, כי המוכרים אינם זכאים לפטור במכירת הדירה השלמה. שכן, חלק הדירה לא היה בידיהם בעת מכירת דירה השלמה, ולגישתם, לשון החוק נוקטת בלשון הווה ולא בלשון עבר.

המשמעות האבסורדית של פסק הדין הינה, שלו היו המוכרים ממשיכים להחזיק את רבע הדירה עד למכירת הדירה השלמה, היתה הדירה השלמה נחשבת כדירת מגורים יחידה לאורך 4 שנים, ודווקא בשל מכירת רבע הדירה מוקדם יותר, הפסיקה הדירה השלמה להיחשב כדירה יחידה. בעינינו נסתר ההיגיון בפרשנות זו.

הפרשנות הראויה של הוראה זו, כמו גם ההוראה ביחס לאי חלות הוראות סעיף 49ב(2) לחוק, הינה אחרת לחלוטין. לטעמנו, המחוקק ביקש לומר, כי משטר הפטורים הינו משטר מיטיב, אך אינו אמור "לשגע" את האזרח ולעסוק בחלקים קטנים מדי, זאת במובן שחלקים קטנים לא יהיו מעכבי פטורים.

כך ביחס להוראת סעיף 49ג(3), אשר יש לפרשה לא רק מילולית כמתייחסת להווה, אלא גם לעבר. מה לי 20% מדירה עכשיו או 20% מדירה עד לפני שנתיים, כדי למנוע את הפטור המהותי מדירה שלמה היום.

אך יתר על כן, לגישתנו, האמירה בסעיף 49ב(2), לפיה ההוראה שבו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25%, משמעה שהפטור יחול ואילו האיסור שבסעיף לא יחול. אשר על כן, לטעמנו שונה התוצאה לעניין הפטורים במכירת 2 חלקי דירות שהינם פחות מ-25% מגישת מנהל מס שבח (אליה הובעה הסכמה בועדת הערר). לפי גישתם במצב זה יהא הנישום חייב להמתין 4 שנים, כיוון שיחול עליו רק הפטור של אחת ל-4 שנים.

לגישתנו עיקרון המהותיות, כמו גם התרומה לשוק הנדל"ן של שחרור לשוק דירות מגורים המוחזקות בחלקים זעומים - אשר לגביה נזקקים לתכנון מדוקדק של כל המוכרים, מובילים למסקנה לפיה יש ליתן הפטור גם במקרה זה.

ברור לנו כי גישתנו תהיה במחלוקת על-ידי הרשויות. לכן לא היינו ממליצים לנסותה לשם העניין בלבד, אלא במקרים של חוסר ברירה, מתוך תקווה להגיע לפסיקה צודקת יותר.