מי רוצה לגור באיזור תעסוקה?

הזכויות כיום הן לשתי יחידות צמודי קרקע של 160 מ"ר כל אחת, ועוד יחידה צמודה לאחד מהשתיים של 55 מ"ר, סה"כ 375 מ"ר בנוי למגורים. רוב הנחלות לא מיצו זכויות בנייה אלה.

מועצת מקרקעי ישראל אישרה החלטה על היוון חלקת המגורים, שמאפשרת לכל מושבניק להוון בתנאים נוחים 2.5 דונם, ובהם זכויות הבנייה הקיימות כיום, וכן להוון בתנאים כמעט מלאים עוד שתי יח"ד דיור וגם 500 מ"ר לתעסוקה.

החלטה זו טרם אושרה על-ידי שר האוצר, בנימין נתניהו, שחתימתו מתעכבת, והוגש נגדה בג"ץ על-ידי פורום 15 הערים הגדולות ועל-ידי פורום הקרקעות, בו חברה גם הקשת המזרחית. מה זה עשה למסחר בנחלות חקלאיות? מצד אחד, הפוטנציאל - אם החלטת המינהל תתקבל - הוא אטרקטיבי, אבל העובדה שנעשות רק מעט מאוד עסקאות מעידה על כך, שהקונים אינם בטוחים שהחלטת המינהל תצלח בשלום את הבג"ץ.

להערכת ראש המכון לשמאות והנדסה, השמאי חיים גלנצר, במושבים הקרובים לערים באיזור המרכז, למשל ניר צבי, גני יהודה ובצרה, נעים כיום מחירי הנחלות בין מיליון דולר למיליון וחצי דולר לנחלה, הכוללת חלקת מגורים, חלקה א', חלקה ב' וחלקה ג'. בתלמי אלעזר הוערך לאחרונה משק במחיר של 650 אלף דולר, במושב כפר אהרון (שני דונם בלבד) המחיר הוא 620 אלף דולר; בכפר הנגיד, מצפון ליבנה, ההערכה היא 900 אלף דולר לנחלה; בכפר חב"ד נמכר לאחרונה משק ב-600 אלף דולר.

לדברי גלנצר, ככל שמתרחקים לכיוון הפריפריה המחירים יורדים. כך למשל לאחרונה נמכר משק בבלפוריה במחיר 400 אלף דולר. בפריפריה הרחוקה יותר המחירים נעים בין 250 אלף דולר ל-350 אלף דולר לנחלה.

"המסחר מתנהל על אש קטנה", אומר גלנצר. "בשל מיעוט ההיצע בית נמצא בשוק בין חודשיים לארבעה חודשים, אך גם הקונים אינם עומדים בתור".

באופן פרדוקסלי, האפשרות לגלגל בנחלה נדל"ן מניב על 500 מ"ר, איננה בהכרח יתרון בשיקולי קניית נחלה. מכיוון שברור שרכישת נחלה היא לצרכי מגורים, ולא מדובר על מתנדבים חדשים לחקלאות, יותר ויותר קונים פוטנציאלים שואלים את עצמם, האם לא ימצאו את עצמם בסופו של דבר כשהם מתגוררים בלבו של איזור תעסוקה.

לדעת השמאי עדי צביקל, מספרן הנמוך של העסקאות בנחלות החקלאיות אינו מאפשר לנתח את מצב. הוא מודאג יותר ממיעוט העסקאות דווקא בקרקעות החקלאיות, שנעצר כמעט לחלוטין בעקבות הבג"ץ. "ליישובים החקלאיים אין אינטרס לשנות את ייעוד הקרקע", הוא אומר. "המצב חמור שבעתיים על רקע העובדה, שגם בוועדות התכנון יושבים חקלאיים, והם בולמים את התכנון על קרקעות אלה. מיעוט העסקאות גורם לפחות בנייה, להשקעות הולכות וגדלות של חברות ישראליות במזרח אירופה ובארה"ב, ולירידה דרמטית בפעילות גם בתעשיות הנלוות - מלט, אלומיניום, ריהוט ועוד".

"אין ספק שאת כל נושא הקרקע במדינת ישראל צריך לעגן בחקיקה ראשית", אומר מנהל המינהל לשעבר, עו"ד משה ליפקא, "עד אז כל התחום ימשיך לסבול מחוסר ודאות, שמקורו בהחלטות משתנות של מועצת מקרקעי ישראל, המושפעות לא אחת מדעתו של השר העומד בראש המועצה. חוסר ודאות זה הוא האויב הגדול ביותר של הענף".