מועד המסירה של הדירה אינו מומלץ אלא מחייב

האיחורים במסירת הדירות מהקבלן נובעים בדרך כלל ממכלול נסיבות הבנייה. הסיבות הנפוצות ביותר הינן היעדר כוח עבודה ומצב בטחוני, ועיכובים ברשויות תכנון ופיתוח למיניהן.

לאחרונה נדרש בית משפט השלום בת"א להכריע בסוגיה זו, כשהעיכוב במסירת הדירה נבע מכל "הצרות הצרורות" שקבלן יכול להעלות על דעתו. העניין היה בת.א. 02/183232, ליכטמן דוד יהודה ואח' נ' ש.י.ישר קבלנים (1989) בע"מ, בפני השופט חגי ברנר.

בעניין ליכטמן דנן, התובעים רכשו דירות מהמשיבה (הקבלן) בפרויקט מגורים ביישוב אלעד. הבניין נשוא הדיון היה אחד ממכלול של שלושה בניינים אשר בנה הקבלן. בעוד שלפי החוזים התובעים היו אמורים לקבל דירותיהם במאי-יולי 2001, הדירות נמסרו בפועל ביולי 2002.

החוזים כללו בין היתר "סעיף הארכה", קרי אותו סעיף סטנדרטי המופיע בכל החוזים של קבלנים, אשר מטרתו להגן על הקבלן בפני תביעות בגין איחור מסירה, כשהעיכוב נובע מכוח עליון כגון:

"מצב מלחמה, גיוס כללי, שביתה ארצית, אש, מעשה זדון, מחסור ארצי בחומרי בנייה בשוק, מחסור ארצי בפועלי בניין ו/או עקב הוראה של רשות העתיקות, ביצוע עבודות ו/או חפירות בהתאם להוראת רשות העתיקות ו/או מטעמה, ו/או מטעם כל רשות מוסמכת אחר".

הקבלן הלין על מספר נסיבות, אשר לטענתו עיכבו את מסירת הדירות, כגון העיכוב במתן היתר בנייה בשל עיכובים וסחבת ברשות מקומית, עיכוב בעבודות פיתוח סביבתי אשר הקבלן לא היה אחראי להן, אינתיפאדה וסגר ועיכובים במתן אישורים לעובדים זרים, וכן הדרישה להפקדת ערבויות בנקאיות שקיבלו הרוכשים בעת מסירת הדירות, דרישה שהתובעים סירבו לה.

השופט ברנר, בנתחו את כל טענות הקבלן, החליט לדחותן ולקבל את טענת התובעים בקובעו, כי הנסיבות שהקבלן מעלה אינן מצדיקות את האיחור מעבר לתקופת החסד (תקופה שהינה בדרך כלל תשעים ימים, אשר קבלן דורש שלא תיחשב כהפרה בשל האופי המורכב של הבנייה).

לעניין העיכוב במתן היתר הבנייה, השופט ברנר קובע, כי לא הוצגה תשתית עובדתית ראויה המבססת את הקשר הסיבתי בין האיחור בקבלת היתרים לבין האיחור במסירה. בהסתמך על ע.א. 89/345 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט קובע השופט, כי עיכובים בקבלת היתרי בנייה הינם דברים הצפויים מראש בכל פרויקט בנייה בארץ, ועל הקבלן לקחת בחשבון עניינים אלו מראש.

בנוסף לאמור לעיל, השופט ברנר קובע: גם אם הייתי מניח כי העיכוב בהיתר הבנייה בא בגדרו של סעיף 7 (א) רישא להסכמי הרכישה, אין בכך להועיל לנתבעת, משום שהנתבעת לא הראתה כי עשתה מאמצים סבירים, למרות העיכוב, לעמוד בהתחייבותה למסור את החזקה בדירות במועד שנקבע, כאמור בסיפא של סעיף 7 (א) להסכמי הרכישה. אינני סבור כי הפניות בכתב למשרד השיכון הן כשלעצמן עולות בגדר מאמץ סביר, כאמור.

השופט ברנר קובע, כי לא הוכח לו כי אכן הקבלן עשה מאמצים סבירים להסיר את המכשולים של עיכובים בפתוח וכו'.

לעניין העיכוב של מסירת ערבויות, השופט ברנר, תוך הסתמכות על הלכת "גד" (ע.א. 95/449), פוסל את הפרקטיקה של "נאמנות" וקובע, על פי מילות החוק, כי הרוכש לא חייב להחזיר את הערבות אלא לאחר החתימה על הסכם חכירה.

אמנם קביעת השופט ברנר מושתתת על החוק והפסיקה, אך, עם כל הכבוד, לדעת כותב שורות אלו קיים כשל בדין ובפרקטיקה, שעל המחוקק לתת עליו את דעתו.

על-פי חוק מכר (דירות), (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974, קבלן שמוכר דירה הנמצאת על מקרקעי ישראל והמוציא ערבות בנקאית, יכול לקבל את הערבויות רק לאחר שייחתם הסכם חכירה בין רוכש הדירה לבין מינהל מקרקעי ישראל. דא עקא, כי הבנק המשעבד ולעיתים גם הקבלן, דורשים כי הרוכש יחזיר את הערבות הבנקאית, אשר החזקתו עולה כל יום עמלה, בעת מסירת הדירה, ולעיתים הרוכש מאבד את הערבות.

כל העוסק בפרקטיקה היומיומית יודע, כי הסיבה היא, שלעיתים רוכש הדירה, שקיבל את המפתח מבלי להחזיר הערבויות, לא מתאמץ יתר על המידה "למצוא" את הערבות או להחזירה, כי בעייתו הגדולה, קרי קבלת מפתח, נפתרה. לעיתים אותו רוכש מנסה להחזיק בערבות כאמצעי לחץ על הקבלן, בכדי שהקבלן יבצע לו עבודות כאלו ואחרות.

לעיתים הרוכש באמת ובתמים לא מוצא את הערבות הבנקאית ונדרש לתת תצהיר, שעל פיו הערבות אבדה לו. דבר שמשאיר את המצב בחוסר בטחון ונוחות.

יש כאן מעין מעגל קסמים, שמן הדין להתירו ע"י תיקון חקיקה. בעניין זה ניתן להציע, כי הבנק (אשר לפי הלכות של בית המשפט העליון משמש גם כ"נאמן הציבור"), יחזיק את הערבות בנאמנות, החל ממסירת חזקה ועד לחתימת הסכם החכירה, וזאת מבלי לבטל את תוקפה. בזה ניתן לפתור את "הפלונטר", באשר מה שקרה בעניין ליכטמן דנן לא יפסיק להטריד את העוסקים במלאכה ואת בתי משפט כאחת.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.