אני חולק על דעת חברי

באילו מקרים זכאי רוכש של דירה לדרוש את מימושה של ערבות בנקאית שניתנה לו, להבטחת השקעתו? שלוש דעות שיפוטיות של שופטי בית המשפט העליון בפסק דין אחד

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כשמו, מבקש להגן על רוכשים של דירות, לבל תרד השקעתם לטמיון (כגון, במקרה בו הגיע המוכר לידי פשיטת רגל). אחת מהבטוחות הניתנות על פיו, הפופולרית בהן, היא הערבות הבנקאית, המוכרת כמעט לכל רוכש דירה חדשה מקבלן.

באילו מקרים זכאי הרוכש לממש את הערבות הבנקאית? וביתר מיקוד, נניח שהקבלן המוכר מוסר לרוכש דירה, אלא שהיא שונה בפרטים שונים מזו שהובטחה לו; או, נניח שהקבלן יכול למסור לרוכש דירה אחרת תחת הדירה שנמכרה, או אולי, חנות תחת דירה שנמכרה. ברור שבמקרים שכאלה זכאי הרוכש לתבוע את הקבלן המוכר על נזקי אי ההתאמה.

ואולם, פסק הדין עוסק במישור היחסים שבין הרוכש לבין הבנק שנתן את הערובה הבנקאית. האם במקרים שצויינו, ושכמותם, זכאי הרוכש לדרוש מהבנק לפרוע את הערבות שניתנה מכוח החוק? בסוגייה זו דן פסק הדין דלהלן, שניתן בסוף השבוע על ידי בית המשפט העליון.

כהגדרתו של השופט יעקב טירקל, הנושא "יותר משהוא בתחום הניתוח המשפטי של הוראות החוק החלות על הפרשה ושל הוראות המסמכים שביסודם, הוא עניין שבשיקול הדעת השיפוטי". ואכן, כפי שיובהר להלן, כל אחד משלושת שופטי ההרכב הביע עמדה שיפוטית שונה מעמיתיו.

עמדה אחת, שממוקמת בקצה האחד של הקשת, היא של השופט טירקל. לפיה, סעיף 2(1) לחוק מבקש להבטיח את העברת הזכות הקניינית בדירה בלבד ולאו דווקא את קיומו של חוזה המכר לכל פרטיו ודקדוקיו. ולכן, אם בעיקרם של דברים ניתן להעביר על שמו של הרוכש נכס הניתן להתקרא "דירה", גם אם שונה הוא בפרטיו מהדירה שנמכרה, לא ניתן לממש את הערבות.

השופט טירקל מצדיק את עמדתו גם בנימוקים שבמדיניות משפטית, נימוקים בעלי השלכות פרקטיות. "אם מפרשים את המילים 'כמוסכם בחוזה המכר' כאילו הן מוסבות גם על התחייבויותיו האחרות של הקבלן הבונה", הוא מסביר, "יצריך תהליך מימושה של הערבות במקרים רבים בדיקה מדוקדקת של הדירה, במטרה לקבוע אם קיים הקבלן הבונה כל מה שהיה עליו לקיים בבנייתה".

השופט אליעזר ריבלין מציג גישת ביניים. מוצאה בהסכמה עם עמדתו של השופט טירקל, אך גבולותיה רחבים יותר. "עם כל זאת", כותב השופט ריבלין, "אין לשלול כליל את האפשרות לממש את הערבויות במקרים חריגים של אי התאמה. זאת, בעיקר, מקום בו יורדת אי ההתאמה, בין הדירה שנבנתה לבין המוסכם בחוזה המכר, לשורשם של דברים - עד שיש לראות בה אי מסירה של הדירה".

עמדתה של השופטת אסתר חיות ממקמת את עצמה בקצה האחר של הקשת. "אני סבורה", היא כותבת בפסק הדין, "כי אי התאמה יסודית שכמוה כאי מסירה מתקיימת לא רק מקום שבו לא ניתן לעשות שימוש בדירה אלא גם מקום שבו הממכר שנמסר הוא שונה במובהק ובמהות ממה שהוסכם עליו, כגון בהיעדר אפשרות לעשות בממכר שימוש למטרה שעליה הוסכם ואשר לשמה נועד. כך למשל אם יבקש המוכר למסור לקונה חנות במקום דירת מגורים".

במקרה הנדון, נמכרו לרוכשים רבים דירות נופש בפרויקט "sea belle", בסמוך לחוף הים שמצפון לנהריה ומדרום לאכזיב. בין לבין נכנס המוכר לפירוק, אלא שהכונס השלים את בניית הדירות. תחת שיימסרו לרוכשים דירות נופש שנמכרו להם ניתן למסור להם דירות. שני השופטים, טירקל וריבלין, היו בדעה לפיה בסיטואציה זו אין להפעיל את הערבות; השופטת חיות היתה בדעה הפוכה. *

(ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה ואח' נ. סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח', פס"ד מיום 24.6.04. השופטים יעקב טירקל, אליעזר ריבלין ואסתר חיות)

צרו איתנו קשר *5988