חוזה למראית עין: לפי הנסיבות

העיקרון הנ"ל נועד למנוע מצב, שמועברות טובות הנאה כלכליות בין הצדדים, מבלי שאלו ייתפסו ברשת המס. בענייני מקרקעין עניין זה בולט במיוחד, באשר המדובר בנכס המהווה על פי רוב את עיקר עושרו של האדם.

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, קובע הסדר מיוחד לעניין חוזה למראית עין כהאי לשנה: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל. אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

כפי שהובא לא פעם בפסיקה, מה שמאפיין את החוזה למראית עין הינו קיום של הסכמה חבויה ורחוקה מעין בין הצדדים, אשר אמורה להחליף את ההסכמה הגלויה. כלומר, ההסכם הגלוי, או יותר נכון ההסכמה הגלויה בנושא מסוים, אין לה כל תוקף או ששני הצדדים מתכוונים בכלל להסכמה אחרת (ראה: ע.א. 53186 פ"ד מב (ג) 625).

האמת היא, כי התפר בין חוזה למראית עיין לבין חוזה פסול הינו דק מאוד. חוזה פסול הינו על פי סעיף 30 לחוק החוזים, "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור", וככזה הינו בטל.

לדוגמא, חוזה שהינו למשכנתא בגלוי, אך בנסתר הינו מכר, הינו גם חוזה למראית עין וגם בלתי חוקי, וזאת בשל העובדה, כי בעוד שעיסקת משכנתא אינה מחויבת בדוח ובתשלום מס, עסקאות מכר מחויבת בדיווח ותשלום מס.

אך לא תמיד חוזה למראית עיין הינו גם חוזה בלתי חוקי. העניין נכון במיוחד בחוזים בהם מעורבים אנשים, אשר יש ביניהם יחסים קרובים ומשפחתיים מאוד. בכל אופן, הנטל להוכיח, כי החוזה הינו למראית עין, נופל על כתפי מי שטוען לכך.

לאחרונה בית משפט העליון נדרש לסוגיה זו בענין ע.א. 99/8393 יצחק לופטין ואח' נ' מוניקה תכשיטים בע"מ, בפני הרכב של השופטים ת. אור, מ. נאור, א. חיות.

בעניין לופטין, נחתם בין הצדדים הסכם, אשר לפיו המשיבה מכרה את מחצית זכויותיה בנכס כלשהו למערער. בין המערער לבין מנהלת המשיבה התקיימו יחסי ידידות קרובים, ולטענת המשיבה ההסכם היה למראית עין, בכדי שהמערער יוכל למשוך לקוחות ולקדם את עסקיו, ע"י כך שיציג עצמו בין בעלים של הכנס. החוזה נחתם, ודווח לשלטונות מס ואף במרשם המקרקעין.

השופטת שרה סירוטה, מביהמ"ש המחוזי בת"א, האמינה לגירסת המשיבה וקבעה שאכן המדובר בחוזה למראית עין, ועל כן דינו בטל, ומכאן הערעור.

השופטת נאור, שנתנה את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עמה, קיבלה את הערעור במלואה בקובעה, כי הנסיבות האופפות את חתימת ההסכם מעידות, כי המדובר בעיסקה אמיתית ורצינית.

יודגש, כי אפילו שהיה מדובר ב"קביעת מהימנות" של עדים ובעלי דין עצמם, בית משפט העליון העדיף להתערב, באשר לדעת השופטת נאור גירסת המשיבה לא יכולה לעמוד.

השופטת נאור קבעה, כי המוכרת "קיבלה משלטונות מס שבח המחאה בגין החזרי מס ופרעה אותה, היא חתומה גם על ייפוי כוח בלתי חוזר למכירת מחצית החנות; קיים פרוטוקול של מוניקה תכשיטים בע"מ בעניין מכירת מחצית החנות ללופטין, פרוטוקול שחלקו בודאי אינו "מזויף". חתימה על מכלול מסמכים רשמיים כאלה שתכליתם ביצוע הרישום לגבי מחצית החנות, אינה יכולה לעלות בקנה אחד עם טענה שנעשה חוזה למראית עין, חוזה שאין כלל כוונה לרשום אותו. כך גם קבלת החזר המס. אם כל הכוונה היא לצייד את מר לופטין בהסכמים פיקטיביים כדי שיוכל להציגם לאנשי עסקים, מדוע יש להכין גם את כל שורת המסמכים שתכליתם העברת המקרקעין, כשהכוונה היא, כפי הנטען, לא להעביר את המקרקעין?"

באותה פרשה נשמעה גם טענות קשות ביותר נגד עורך דין שהיתה מעורבת בעיסקה, בטענה כי זייפה מסמכים לצורך העברה. אך השופטת נאור קובעת, כי בהאשמות חמורות כאלו כלפי עורך דין, יש להרים נטל ראיה "כבד במיוחד".

לפי קביעת השופטת נאור: "קשה להלום שהעובדה שעורכת דין אורן ייצגה את לופטין מצדיקה מסקנה כה חמורה כלפיה. חתימת מכלול המסמכים שתכליתם העברת הרישום אינה עולה בקנה אחד עם הטענה כי הפרוטוקול אכן זויף. במיוחד אמורים הדברים בקבלת החזר מס השבח, שצריך היה לגרום לגב' נועם להזדעק, לו לא התכוונה לביצוע העיסקה".

מכאן ניתן להסיק, כי חוזה למראית עיין הינו למראית עין כל עוד לא מתלווה אליו שורה של מסמכים, שבינם לבין מראית עין מרחק רב, כגון דיווחים לשלטונות מס, אשר מבוססים בעיקר על הגלוי ולא על הנסתר.

יחד עם זאת, לקטגוריה זו של חוזים שיש בהם גם מן הנסתר, יש לצרף הסכמים רבים בין בני משפחה, אשר לדוגמא שניים מהם רוכשים נכס אך אחד מהם נרשם בחוזה ובמרשם מקרקעין, אולם שני הרוכשים יודעים כי הנכס שייך לשניהם.

ככל הנראה כל עוד הסכסוך הוא בין שניים העושים עיסקה והם באותו צד של העיסקה, קל יותר להוכיח עניין של חוזה למראית עין, אך ברגע שהסכסוך הוא בין שני הצדדים אשר נמצאים בשני צידי מתרס של החוזה, קשה יותר להוכיח כי החוזה היה למראית עין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.