דירה במתנה לילדים - כן; העברה ישירות לנכדים - לא

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר מכירה של דירת מגורים בפטור ממס אחת לארבע שנים, מכוחו של סעיף 49ב (1), וזאת גם באותם מיקרים בהם למוכר יש יותר מדירת מגורים אחת. יתרה מכך, החוק קובע רשימה של מיקרים שבהם נמכרת דירה אחרת בפטור ממס בתוך התקופה של ארבע השנים שקדמו למכירה, ולמרות זאת עדיין יהיה זכאי המוכר לפטור ממס.

בתוך רשימה זו של מכירות בפטור ממס שאינן פוגמות בזכאות לפטור ממס מכח סעיף 49ב (1), ניתן למנות את הפטור ממס במכירת דירה שהתקבלה בירושה, סעיף 49ב (5), או מתנה למוסד ציבורי, העברת דירה בפטור ממס לחברה ועוד.

המקרה החשוב ביותר שלגביו נקבע כי למרות שההעברה התבצעה בפטור ממס לא יהיה בכך למנוע מנותן המתנה למכור דירה אחרת בפטור ממס על-פי סעיף 49ב (1), הינו מתנה לילד או לבן זוג מכח סעיף 62 לחוק.

קרי, הורה יכול לתת מתנה לילדו דירה בפטור ממס מכוח סעיף 62 לחוק, ומיד לאחר מכן למכור דירה נוספת לצד ג' בפטור ממס מכח סעיף 49ב (1).

בעניין הדר אברהם נגד מס שבח רחובות (ו"ע 01/1238) נדון המקרה הבא. סבא העביר לשני נכדיו דירות מגורים בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק. לאחר פחות מארבע שנים מכר דירת מגורים נוספת, וביקש פטור ממס לפי סעיף 49ב (1) לחוק. מנהל מס שבח קבע, כי מכירה זו אינה פטורה ממס הואיל ולא עברו ארבע שנים ממכירת הדירות לנכדים. כמו כן קבע המנהל, כי סעיף 49 לחוק קובע כי רק לאחר מכירה לילד או לבן זוג הפטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק אין צורך להמתין ארבע שנים, ואילו לאחר מכירה לקרוב שאינו ילד או בן זוג נדרשת תקופת צינון של ארבע שנים.

בית המשפט קיבל את עמדת המנהל וקבע, כי לאור לשונו הברורה של החוק לפיה רק במכירה לילד או לבן זוג לפי סעיף 62 לחוק אין דרישה לתקופה של ארבע שנים נוספת, אין מקום להחיל גזירה שווה גם לשאר הקרובים.

ומהו ייחודם של הבן ושל בן הזוג, שדווקא במכירה להם, מכל הקרובים, אין צורך להמתין ארבע שנים? בית המשפט מצטט בעניין זה מספרו של פרופ' הדרי, המסביר כי קרובים אלה הינם חלק מהתא המשפחתי, ולפיכך העברה אליהם אינה עולה כדי מכירה לעניין החוק, ועל כן אין צורך להמתין ארבע שנים.

מפסה"ד ניתן להבין, כי בשני מיקרים אלה בלבד יהיה נותן המתנה פטור מלהמתין ארבע שנים נוספות עד למכירת הדירה הבאה.

נציין, כי לעניין זה אין זה משנה אם המתנה היא לילד קטין או לילד בגיר. אומנם ילד בגיר אינו חלק מהתא המשפחתי, אך יש לזכור את הוראת סעיף 49ו' הקובעת כי מי שקיבל דירה במתנה יצטרך להמתין תקופת צינון שנעה בין שנה אחת לארבע שנים לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור ממס. בכך חסם תכנון המס בהעברה ילד בגיר אף שאינו חלק מהתא המשפחתי.

נבהיר, כי עמדת רשויות המס היא שנכד כמוהו כקרוב לעניין סעיף 62 לחוק. עמדה זו משקפת מגמה של הרחבה פרשנית להגדרת המונח קרוב. דהיינו, על אף שניתן היה להסביר את המונח צאצא כמתייחס לדור ראשון של ילדים, העדיפו רשויות המס פרשנות מרחיבה לפיה כולל המונח "צאצא" את כל יוצאי חלציו של אדם. עמדה פרשנית זו מוצאת תימוכין בעובדה שלעיתים נוקט החוק בלשון "ילד" (למשל סעיף 49 ב(1)(א), סעיף 49(ב)) ולעיתים בלשון "צאצא" (למשל סעיף 49ב (5)), ומכאן המסקנה כי קיימת אבחנה בין השניים.

יישום פסק הדין הלכה למעשה משמעו, כי עדיף לבצע מתנות לנכדים דרך הילדים, שכן העברת דירה במתנה באופן זה מסייעת הן לנותן המתנה - ההורה, שכן היא אינה חוסמת אותו מלמכור דירה אחרת בפטור ממס, ובנוסף היא מסייעת גם למקבל המתנה, הילד, שכן כידוע מקבל דירה במתנה חייב להמתין גם הוא תקופת צינון ארוכה, בהתאם לסעיף 49ו' לחוק. ואולם, למקבל מתנה שהוא ילדו של נותן המתנה נקבעה בחוק תקופת המתנה קצרה יותר. כך, למשל, מקבל מתנה מהורה שהינו נשוי וגם מתגורר בפועל בדירה, חייב להמתין שנה אחת בלבד. מכאן שגם לנכד, מקבל המתנה, עדיף לקבל את הדירה דרך אביו, ולא במישרין מאת הסבא.

לשם שלימות התמונה נזכיר, כי בהעברה כפולה זו, מהסבא לילד ומהילד לנכד, ישנה חבות נוספת של 3/1 מס רכישה (בסה"כ פעמיים 3/1 מס רכישה).

לסיום, כמובן שניתן לנקוט בדרך נוספת על מנת לצמצם את עלויות המס, וזאת על-ידי שינוי סדר המכירות. כך למשל, אם הסב היה מוכר קודם כל את דירתו לצד ג' בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב (1), ורק לאחר מכן היה נותן את שתי הדירות במתנה לנכדיו בפטור ממס לפי סעיף 62 - לא היתה כל בעיה וכל המכירות היו פטורות ממס. מובן הוא, שבכל הנוגע למתנות לנכדים ניתן לשלוט בסדר המכירות ובעיתוי ההעברה. באותו אופן ניתן לעשות גם כשמדובר בקרובים אחרים כהגדרתם בחוק.