עוד התחייבות שלטונית שעומדת למבחן

השחקנים ידועים - מחד נציגי משרד איכות הסביבה והירוקים, אשר יזמו את החוק, ומאידך גורמי התכנון ובעלי אינטרסים, אשר רואים בחוק מכשול נוסף המעכב את הליך אישור התוכניות, ותו לא. לטענתם, הסביבה החופית מוגנת די והותר מתוקף הוראות תוכנית מתאר ארצית לחופים (תמ"א) 13, ולפיכך אין הם רואים טעם לחיקוק החוק.

תמ"א 13 אוסרת כל בנייה במרחק של 100 מטרים מקו המים, ובכל זאת, בשנים האחרונות היינו עדים לבנייתם של פרויקטים שונים, אשר אושרו כביכול בניגוד להוראות התמ"א, ביניהם מגדלי חוף הכרמל, המרינה בהרצליה וסי.אנד.סאן.

חוק שמירת הסביבה החופית, או בשמו המקוצר חוק החופים, קובע מושג חדש: סביבה חופית, דהיינו תחום של 300 מטרים, שיימדד מקו המים של הים התיכון, המסומן על המפה בקו גובה של 0.75 מטר מעל פני הים. הסביבה החופית כוללת בתחומה את תחום חוף הים, תחום של 100 מטרים שיימדד מקו החוף לכיוון הים, עד לקו עומק מים של 30 מטר.

על-פי החוק, בתחום חוף הים אסורה כל בנייה, ובמרחק שבין תחום חוף הים לתחום הסביבה החופית, דהיינו, בתחום של 200 מטרים נוספים, לא תאושר תוכנית אלא לאחר שנדונה בפני הוועדה לשמירת הסביבה החופית. החוק חל רק על תוכניות שטרם אושרו למתן תוקף.

הוועדה מורכבת מיו"ר בעל הכשרה מקצועית בענייני תכנון ובנייה, שבעה מנציגיה קשורים, במישרין או בעקיפין, עם המשרד לאיכות הסביבה, ותשעה חברים נוספים מייצגים את משרדי הממשלה השונים ואת הרשויות המקומיות.

עולה שאלה לגבי מהות הוועדה והיקף סמכויותיה, שכן במידה והחליטה הוועדה שלא לאשר תוכנית מסוימת, תמיד תעמוד לזכותו של מגיש התוכנית הזכות לערער במועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואף לפנות לבג"ץ. למעשה נראה, כי הוועדה משמשת כעוד תחנת מעבר שיש לעבור בדרך לאישור תוכנית.

על הוועדה הוטל לבחון את ההצדקה לאישורן של התוכניות השונות, מול ההכרה בערך של השמירה על משאב הטבע וצמצום הפגיעה בסביבה החופית, וזאת במסגרת השיקולים התכנונים, לרבות שיקולי התשתית.

רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר: "לעניות דעתי, תמ"א 13 בהחלט מספקת את הכלים המתאימים לשמירה על תחום חוף הים. קביעת התחום של 300 מטר מקו המים תמוהה בעיני ולא רצינית. מה הקשר בין בניין ברחוב בן יהודה לשמירה על החופים? אני מעריך, כי בחודשים הקרובים יובאו לדיון בפני הוועדה כ-400 תוכניות בנייה, דבר שעלול לעכב אישור תוכניות מעבר למקובל".

ויכוח מתוקשר התעורר לגבי שאלת החלת החוק על אדמות הגוש הגדול בצפון ת"א, ששטחו 1,067 דונם. מנהלי הגוש, עורכי הדין משה שוב ואייבי נאמן, טוענים בנחרצות, שהגוש הוחרג מתכולת החוק. החברה להגנת הטבע ומהנדס עיריית ת"א דני קייזר, טוענים אחרת. עורכי הדין השונים מייצגים יותר מאלף בעלי זכויות במתחם.

מנהלי הגוש התנגדו נחרצות להצעת חוק החופים במתכונתה הקודמת, אשר שללה למעשה את התחייבויות המדינה שניתנו להם לטענתם.

עו"ד גלית רוזובסקי, יועצת משפטית בהנהלת הגוש הגדול, מספרת על ההיסטוריה של הגוש: "קרקעות הגוש הגדול נרכשו ע"י פרטיים עוד בתקופת המנדט, במסגרת גאולת קרקעות מעבר לירקון. מרבית הקרקעות בגוש הינן בבעלות פרטית, כאשר הבעלות היא משותפת (במושע). אחד הבעלים בגוש היה חברת החשמל, אשר בבעלותה היו 23 דונם. לימים חברת החשמל מדדה וגידרה שטח של 23 דונם בתוך המתחם, ומיקמה בשטח מיכלים שונים.

"עו"ד משה שוב, אשר ייצג משפחות רבות, הגיש תביעה לסילוק יד ואף זכה בתביעה. חברת החשמל יוצגה ע"י עו"ד ברוך גרוס, שהציע פירוק שיתוף בכל המתחם. הבעיה היא, שלא נמצאה הדרך לבצע את פירוק השיתוף, מכיוון שלא היתה פרצלציה, ובזמנו לא היה ניתן למכור את השטח כמקשה אחת.

"בשנת 1972 הציע עו"ד אייבי נאמן, בהצעה חסרת תקדים, למנות מנהלים לחלקה, שתפקידם יהיה להביא את הקרקע לפירוק ולדאוג לכל הבעיות המנהליות שבה. בשנת 1975 מינה בית המשפט העליון את עורכי הדין לנהל את הקרקע. באותם ימים השתמשה המדינה בשטח של 140 דונם מתוך שטח הגוש הגדול כמסלול לתעופה. המנהלים דרשו מהמדינה דמי שימוש בקרקע, רטרואקטיבית מתחילת השימוש. באוקטובר 1980 המנהלים חתמו הסכם עם המדינה, אשר באמצעותו הצליחו להחריג את הגוש הגדול מהוראות חוק החופים".

החוק מייחד סעיף נפרד לנושא זה, וזהו לשונו: "אין בהוראות חוק זה כדי לפגוע... בהתחייבות חוזית כתובה וחתומה, שעניינה זכויות בנייה או שימוש במקרקעין בתחום הסביבה החופית, ושניתנה כדין ובסמכות ע"י המדינה, ערב פרסומה של הצעת חוק שמירת הסביבה החופית".

וירניק: "סעיף זה הוא בעייתי. אינני מבין מדוע נדרש סעיף מיוחד בחוק לנושא הגוש הגדול, הרי לשם כך הוקמה הוועדה. יתרה מכך: החוק מפלה בין בעלי קרקעות אשר להם חוזה עם המדינה, לבין בעלי קרקעות להם חוזים עם קבלנים או כל גורם אחר. יש לזכור, שהמדינה היא צד לחוק והוראותיו חלות גם עליה. יתרה מכך, מעולם לא נעשתה בדיקה האם קיימות התחייבויות נוספות של המדינה לצדדים אחרים".

המדינה חתמה בשנת 1980 חוזה יוצא דופן עם מנהלי הגוש. מהחוזה עולה, כי "בתמורה לוויתור המנהלים על דמי השימוש בשטח של 140 דונם, המשמש את המדינה לצורכי תעופה, המדינה לא תגבה כל חוב המגיע לה בגין מס כלשהו, בעבר בהווה ובעתיד, ואף תחזיר כל סכום ממס ששולם בעבר, החל משנת 1956, ע"י הבעלים השונים. הפטור יסתיים לגבי שטח שאושרה לגביו תוכנית מפורטת, ושניתן יהיה לקבל לגביו היתר בנייה, וכן כאשר שטח השדה שבחלקה יחדל לשמש כשדה תעופה".

להלן קטעים נבחרים מתוך ההסכם:

* "כדי לאפשר תכנון ופיתוח, תרכוש המדינה, עם חתימת ההסכם, את החלקה כיחידה אחת, אולם המנהלים יטפלו בניהול, בתכנון ובחלוקה העתידית, ולאחר שהסתיימו הליכי התכנון תעביר המדינה את זכויות הבעלות לפי קביעת המנהלים".

* "במעמד העברת הזכויות בחלקה תעביר המדינה ע"ש המנהלים חלק מזכויות הבעלים, כפי שייקבע ע"י ביהמ"ש הדן בהליכי החלוקה".

* "שטח השדה יישאר בבעלות המדינה לצורך שדה תעופה, ובכל אופן גם אם תחליט למוכרו לא יהיה ניתן לבנות עליו, פרט לבנייה מותרת במגרשים ציבוריים פתוחים, וזאת גם אם בעתיד תחול תוכנית המאפשרת בנייה".

* "זכויות הבנייה שהיו ניתנות בשטח השדה, אלמלא הוקם, יועברו אל מחוץ לשטח השדה ויועמסו על הקרקעות הצמודות ממזרח וממערב".

* "המדינה מתחייבת להעביר שטח נוסף של כ-20 דונם מלבד זכויות הבעלות שעליה להעביר, אולם תהיה רשאית להשאיר בבעלותה שטח נוסף בתוך החלקה, שיהיה צמוד לשדה התעופה, בשטח שבין 75-20 דונם (שטח ההרחבה). שטח זה ישמש לצורך הקמת בית נתיבות ו/או חניה, למעט מסלול המראה ונחיתה".

* "תמורת שטח ההרחבה תעביר המדינה לבעלים שטחי קרקע המיועדים לבנייה, בסביבה הקרובה לחלקה, בשווי שטח ההרחבה, במידה והיה ניתן לבנות עליו".

* "סה"כ מספר יח"ד שיהיה ניתן לבנות על שטחי התמורה, בתוספת מספר יח"ד שניתן לבנות בחלק המזרחי, יהיה 3,660 יח"ד".

* "המנהלים ייזמו תוכניות פיתוח לגבי החלק המזרחי וישתדלו, כי תוכניות פיתוח אלה יאפשרו בנייה בפועל של 6 יח"ד על כל דונם משטח החלק המזרחי. כן ייזמו המנהלים תוכניות פיתוח לגבי החלק המערבי, למעט שטח השדה שבחלקה, וישתדלו כי תוכניות אלו יאפשרו ניצול מרבי של החלק המערב".

* "הצדדים מסכימים, כי תוכניות הפיתוח והבנייה בפועל לא יפגעו בשימוש המדינה בשטח השדה".

על ההסכם חתומים המנהלים ועוה"ד נעמי שטרן ואלחנן קליר מפרקליטות המדינה.

כיום, החלק המזרחי של הגוש בשלבי בנייה, וכבר נבנו כ-500 יח"ד. כמו כן, קיימת החלטה עקרונית להעביר את שדה דב, אולם נראה כי יעברו עוד מספר שנים עד שהחלטה זו תתממש.

עולה שאלה לגבי התחייבות המדינה בגוש הגדול. בהסכם נכתב, כי "המנהלים ייזמו תוכניות פיתוח לגבי החלק המזרחי וישתדלו, כי תוכניות פיתוח אלה יאפשרו בנייה בפועל של 6 יח"ד על כל דונם משטח החלק המזרחי. כן ייזמו המנהלים תוכניות פיתוח לגבי החלק המערבי, למעט שטח השדה שבחלקה, וישתדלו כי תוכניות אלו יאפשרו ניצול מרבי של החלק המערב..".

הדגש הוא על המילה ישתדלו. האם השתדלות פירושה התחייבות בכל מצב, אף לאור חקיקתם של חוקים הקשורים למתחם?

החברה להגנת הטבע דוחה את טענות עוה"ד שוב ונאמן, לפיהן חוק החופים לא יחול על קרקעות הגוש. לטענת החברה להגנת הטבע, ההתחייבות היחידה שמסרה המדינה במסגרת החוק היא לסייע למנהלים להשיג אישור מהיר של התוכניות במסגרת הוועדה המחוזית, לאחר אישור הוועדה המקומית, אך לא יותר מכך.

לדברי מנהל אגף ים וחופים בחברה להגנת הטבע, ניר פאפאי, במסגרת החוק אמנם נקבע שהוא לא יחול על מתחמים לגביהם חלה התחייבות חוזית כתובה וחתומה, שעניינה זכויות בנייה, אך מאחר וייעוד שטחי הגוש הגדול הם שטח ציבורי פתוח, כל שינוי ייעוד של השטח, לאחר פינוי שדה דב, יצטרך להגיע ממילא למועצה הארצית. פאפאי מדגיש, שהמדינה אמנם התחייבה בהסכם לסייע לבעלי הקרקע, אך אין בכך כל התחייבות לדלג ולפטור את השטח מדיון במוסדות התכנון.

מעבר לעצם המחלוקת, לא ברור מדוע העדיפה המדינה מלכתחילה להתחייב בפני בעלי הקרקע בהתחייבויות גורפות ועתידיות, מאשר לשלם את דמי השימוש בגין שטח של כ-140 דונם. תקבולי המדינה מהמיסים השונים לבטח היו מכסים את דמי השימוש.