מבני תעשייה עוברים לפריפריה

בענף התעשייה המסורתית מספר קטן של חברות מחזיקות במרבית מבני התעשייה, כאשר הבולטת שבהן הינה חברת מבני תעשייה, המחזיקה בנכסים ששטחם מוערך ב-1.5 מיליון מ"ר, עם אחוז תפוסה גבוה של 83%. בין מתחריה נמנות קבוצת אשלד, עם נכסים בשטח של 228 אלף מ"ר, ואחוז תפוסה של 82%, וחברת גב-ים קרקעות, מקבוצת אי.די.בי, המחזיקה במבנים בשטח כולל של 260 אלף מ"ר, עם אחוז תפוסה של 85%.

מראיון עם מנהל מחוז הדרום של חברת מבני תעשייה, רוני צבן, וסמנכ"ל השיווק של החברה, רון אבידן, עולה תמונת מצב עדכנית של הענף, המתחשבת במציאות הכלכלית-פוליטית בישראל.

גלובס: מהו מצבו של ענף התעשייה המסורתית?

רוני צבן: "מאז ספטמבר 2000, פרוץ האינתיפאדה, ניתן לזהות שני תהליכים מקבילים אשר השליכו על ענף התעשייה. התהליך הראשון הוא ההתכווצות הכלכלית, אשר גרמה למספר רב של מפעלים לסגור את שעריהם, והשני הוא התופעה הנקראת סין. תהליכים אלו יצרו מצב שמבנים רבים התפנו, ראה דוגמא בענף הטכסטיל".

- האם מבני תעשייה מתאימה את עצמה לשינויים בענף?

רון אבידן: "לחברה מבנים לתעשייה בעיקר בפריפריה, אותם רכשה בגלגולה הקודם כחברה ציבורית. המגמה המתחזקת בענף כיום היא יציאה של מבני תעשייה מהמרכז לפריפריה. מגמה זו, התואמת את היצע המבנים שברשותנו, נוצרה מכמה סיבות. ראשית, הצורך להתייעלות וחסכון עקב המציאות הכלכלית הובילה לכך שמפעלים פינו אתרים זוללי שטח במרכז הארץ, עליהם שילמו דמי שכירות וארנונה גבוהים. במציאות של היום, הארנונה נחשבת לשחקן חזק שמשקלו הפך לדומיננטי. במקומות מסוימים הארנונה יכולה להגיע לכדי מחצית דמי השכירות.

"שנית, מפעלים אלו אינם מצויים בקטגוריה של מפעל מאושר, ולפיכך אינם זכאים להטבות ומענקים. לדוגמא, ניתן לראות שבקרית גת ובאשקלון הוקמו מספר מפעלים, לאחר שערים אלו, שלא הוגדרו כערי פיתוח, קיבלו בשנים האחרונות לפרק זמן קצוב מעמד של עיר פיתוח. יתרה מזאת, לא ניתן להתעלם מעלות כוח העבודה הזול המצוי בפריפריה".

- מאידך, ככל שאתה מתרחק מהמרכז, עלויות השינוע גדלות.

צבן: "בתקופה האחרונה אנו עדים למהפכה תחבורתית הקרויה כביש חוצה ישראל. ניתן לראות מפעלים רבים המייחסים לשינוי תחבורתי זה ערך רב במבחן הכדאיות שלהם".

- מה קורה לכל אותם מפעלים במרכז שמתפנים?

"פינוי המפעלים מוביל, בין היתר, לשינוי הייעוד והשימוש בקרקע, שכן אם המפעל ישן ובמצב תחזוקתי ירוד, הרי שלא כדאי להשקיע בו ולכן החברה יוזמת שינוי תב"ע. לדוגמא, בניין המשרדים של אקרשטיין, בו אנו יושבים בהרצליה פיתוח, נבנה לאחר שינוי התב"ע מתעשייה למשרדים. בעבר שימש השטח למפעל לבנים וחומרי בטון של אקרשטיין. דוגמא זו ממחישה את התהליך שעוברים מפעלים במרכז הארץ. לא היתה הצדקה להמשיך ולהחזיק מפעל עתיר שטח כאקרשטיין על קרקע כל כך יקרה, ולכן ייעודו שונה לשימוש המיטבי שלו.

"לעיתים ניתן לראות שיקום של מבנה זה או אחר, בעיקר באזורים הסמוכים למרכז העיר. אזורים אלו מקבלים אוריינטציה מסחרית המיועדת יותר לסביבה של אומניות כגלריות, דוכנים וכד'. דוגמא לתופעה זו ניתן לראות במספר מבנים ששימשו בעבר לתעשייה, ננטשו ומצבם התחזוקתי ירוד. כך למשל במיזם שהקמנו לאחרונה בעיר ערד, בו הצלחנו לאכלס מבנים נטושים באומנים, וכיום המתחם פורח ואף מהווה אטרקציה תיירותית".

- מה לגבי השקעות חדשות באיזורי תעשייה?

אבידן: "כיום, אין בסיס כלכלי להשקעות משמעותיות באיזורי תעשייה חדשים. יותר מזה: לא קיימת כדאיות לשקם ולשפץ מבנים ישנים לשימוש תעשייה. החברה משדרגת מבנים בהתאם לצרכי הלקוח. לדוגמא, בעיר שדרות התאמנו מבנה לחברת ספקרניקס, המייצרת מערכות לכיבוי אש מתקדמות. כמובן שדמי השכירות מגלמים את השקעת החברה בשדרוג המבנה".

צבן: "בישראל קיימים איזורי תעשייה רבים, שהמדינה השקיעה בתכנונם מיליוני שקלים אך הם טרם עברו פיתוח, ומזה כחמש שנים מצפים לגאולה. לכן אני לא רואה שום היגיון בליזום הקמת מבנים חדשים, אלא אם כן נקבל הזמנה מלקוח מיוחד, כמו חברת אוסם עם סלטי צבר בקרית גת".

- האם לדעתך לפינוי הצפוי של איזור התעשייה ארז יהיו השלכות על הענף?

צבן: "איזור התעשייה ארז זה כבר פוליטיקה. סוד הקסם של ארז זו העבודה הזרה. לגבי הפינוי, כולם מצהירים הצהרות, אבל אין קשר בין מה שמצהירים לבין המציאות. בגלל המצב הבטחוני והפוליטי, לא ניתן להכניס כוח עבודה, האיזור לא מסוגל לקיים את עצמו ולכן הוא ננטש ע"י בעלי המפעלים. היום מדברים על כל מיני פתרונות יצירתיים. בחודש שעבר ביקר באיזור הבנק העולמי, במטרה לבדוק אפשרות רכישת האיזור והפעלתו לטובת הפלשתינים. סגירתו של איזור התעשייה ארז תשפיע בשוליים על תעשיית העץ והמתכת, ובמידה מסוימת בטכסטיל. לא ניתן להתעלם מהיקפי ייצור של 170 אלף מ"ר המצויים בארז, וזה ישפיע מכיוון שאנו מפסידים בארז כוח עבודה זול בעל תפוקה גדולה".

- מהי התחזית למצב הענף בחמש השנים הקרובות?

אבידן: "מהזווית שלי, בעלי המפעלים מתמודדים עם תחרות בלתי אפשרית מהמזרח, ההולכת יותר ויותר ומתאפיינת ביצירתיות של התעשייה. מאידך, תופעה זו מעודדת את המפעלים הישראלים ליצור לעצמם מוצרים שייקנו ערך מוסף, לדוגמא, מפעל נגב קרמיקה המתחרה בטורקים הלך ופיתח מוצר חדש בתחום הפורצלן, וזה מה שהשאיר אותו בארץ והחזיר אותו לדרך המלך. אני חוזה שבחמש השנים הקרובות איזור המרכז יתרוקן מאיזורי תעשייה מסורתית, ותחתם יוקמו איזורי תעסוקה בשילוב מגורים".

- האם מבני תעשייה מנצלת הטבות ומענקים שהמדינה מעניקה באיזורי עדיפות לאומית?

"אנו משתדלים להיות על העגלה, ככל שיש מתאם בין הביקושים של המפעלים להיות מוכרים כמפעל מאושר לבין היכולת שלנו ליהנות מהמעמד הזה. כיום, ניתן לאמר שכמעט ואין בנייה חדשה שאינה למפעל מאושר".

- מה לגבי המתחרים?

"מבני תעשייה היא חברה גדולה, עם גב כלכלי חזק. זה נכון שיש עוד חברות בענף, אך הן בעלות מלאי נכסים קטן מאיתנו, ובמציאות הנוכחית המיטיבה עם הפריפריה הרי שיש לנו יתרון יחסי בולט. עם זאת, ניתן לראות שהם מזנבים בנו במחירים מאוד נמוכים, כי הם נלחצים ברגע שמתפנה להם מבנה ללא שוכר".

בינואר-פברואר החברה דיווחה על גידול בביקוש למבני תעשייה, בעיקר בדרום, בו השכירה 23 אלף מ"ר - גידול של 60% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בצפון השכירה החברה 27 אלף מ"ר - גידול של 12.5%.

לאחרונה פורסם ב"גלובס", כי חברת מבני תעשייה החליטה לממש בשנים הקרובות נכסים מניבים בבעלותה, ב-100-80 מיליון שקל. התמורה תופנה להחזרת חובות לבנקים ולהגדלת ההשקעות בחו"ל, במסגרת המדיניות להשקעת עד 150 מיליון דולר בהון עצמי בחו"ל. נראה, כי החברה מיצתה את הרווחים הגלומים בענף התעשייה, ומפנה מקורותיה למיזמים חדשים בארץ, ובעיקר בחו"ל.

ההאטה בענף ומיעוט הביקושים מתבטאים גם בדו"חות השיווקים לתעשייה של מינהל מקרקעי ישראל. בשנת 2003 שיווק המינהל 663 אלף מ"ר מבונה לתעשייה, לעומת 2.3 מיליון מ"ר מבונה בשנת 2002, וכמיליון מ"ר בשנת 2001. סמנכ"ל השיווק של המינהל, רונן שור, מסביר את הקפיצה החדה בשיווק הקרקעות בשנת 2002 בהחלטת בג"ץ, אשר אילצה את האגודות לסיים עסקאות עד ה-15 במאי ו-15 בנובמבר 2003.

לדברי שור, "המינהל משווק קרקעות לתעשייה בשלושה מישורים. הראשון, במסגרת פטור ממכרז באיזור עדיפות לאומית. במטרה לעודד מפעלים, המינהל מקצה להם את הקרקע ב-31% או ב-51% מערך הקרקע, כאשר הגורם המתכנן והמפתח הוא משרד התמ"ת. כל מי שמעוניין יכול לקבל קרקע, במידה ויעמוד בכל הקריטריונים הנדרשים. בשנה נערכים בין 150-120 עסקאות בפטור ממכרז. המישור השני - עסקאות של חוכרי קרקעות בייעוד תעשייה המשבחים אותם בזכויות בנייה, או משנים את ייעודם מתעשייה להיי-טק ותעסוקה. דוגמא לכך היא עסקת סלקום בנתניה. המישור האחרון - מכרזים פומביים במרכז הארץ".

- האם אתה מזהה שינוי המגמה בשיווק הקרקעות בפטור ממכרז?

שור: "אני לא רואה שינוי מגמה, שכן הנחות הקרקע נשארו ללא שינוי. יש מגמה לעודד את הכלכלה החופשית והקצאות שבעבר ניתנו בפטור ממכרז, בהן משלם החוכר 50% ממחיר המינימום, מוקצות כיום במכרז בו משלם החוכר את מלוא מחיר המינימום".

- מהזווית של המינהל, איך אתה רואה את התהליכים בענף?

"בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי הצביון של איזורי תעשייה במרכז והקמת איזורי תעסוקה, מסחר ואף מגורים תחתיהם. יתרה מכך, גברה המודעות לכל נושא איכות הסביבה וזיהום הקרקע. נושא זה הפך למרכיב חשוב בתהליך אישור תוכניות וקבלת היתרי בנייה. עלויות שיקום האוויר הן עצומות, מה שמקטין את הכדאיות של מפעלים להישאר במרכז. אני צופה שבשנים הקרובות נהיה עדים לנגיסת מבני מגורים ומסחר בכל אותם איזורי תעשייה שייפונו. עדות לתחילת התהליך ניתן לראות בצורה מובהקת בתלפיות".

- מהי מדיניות התקציב של המינהל בנוגע להקצאות קרקע לתעשייה?

"המינהל מקצה רק כ-10% מתקציבו לתכנון איזורי תעסוקה ותעשייה, מכיוון שכיום מרבית איזורי התעשייה מוקמים באיזורי עדיפות לאומית, אשר על תכנונם מופקד משרד התמ"ת".

אליעזר פישמן, בעל השליטה בחברת מבני תעשיה, הוא גם בעל השליטה ב"גלובס".