המלצה על העברת מקרקעין לפי החלטה 612 לא מחייבת במס שבח

לפי ההחלטה, ניתן להוסיף יחידת מגורים מתוכננת אחת לעומת כל נחלה מתוכננת ביישוב, עד להיקף של 350 יחידות מגורים ביישוב. כמו כן, היישוב היה רשאי לקבוע, כי עדיפות לקבלת מגרשים בהרחבה תינתן ל"בני המקום" - צאצאים ובני זוג של "מתיישבים ותיקים" ביישוב, שהם מתיישבים המתגוררים ביישוב מעל לחמש שנים. כתנאי להעברת הזכויות ביחידת מגורים, דרש המינהל את המלצת היישוב.

כשנדרש מנהל מס שבח לנתח את היבטי מיסוי מקרקעין של החלטה 612 (ולאחריה 737), הוא קבע, כי החיוב במס נובע מעמדתו לפיה יש לראות את מתן ההמלצה כמכירה של זכות במקרקעין, ולא משום שיש לקבוע שווי מוגדל בהסכם החכירה של המתיישב החדש עם המינהל, כפי שנקבע בע"ש 99/1454 רחל לוי. מכל מקום, באותו פסק דין קבעה ועדת הערר כי מבחינה כלכלית יש להשקיף על העיסקה כמכלול אחד, ולמסות אותה במס רכישה לפי ערך השוק שלה, ולא לפי דמי החכירה המופחתים המשולמים למינהל.

בפסה"ד שניתן החודש בעניין צינדורף (עמ"ש 00/1196, כפי שפורסם ב"גלובס"), החליט המושב על הרחבה בהתאם להחלטה 612. היישוב קבע נהלים להרחבה לפיהם תינתן עדיפות ל"בני המקום", וכי לכל בעל נחלה יוקצה מגרש אחד בהרחבה עבור בני משפחתו. המתיישב הוותיק אילן גורשטיין ("להלן: "גורשטיין"), היה בעל נחלה ביישוב. במסגרת הרחבת היישוב החליט להקצות מגרש אחד בשטח ההרחבה לביתו ובן זוגה (להלן: "המשיבים"). ביום 12.2.97 המציא היישוב למינהל מקרקעי ישראל רשימת מומלצים לקבלת מגרשים במסגרת ההרחבה של היישוב, והמשיבים בכללם.

מנהל מס שבח ראה בהמלצת היישוב על המשיבים לקבלת מגרש במסגרת ההרחבה, כ"מכירת זכות במקרקעין", כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (להלן: "החוק"). המנהל הוציא שומת מס רכישה, בה חייב את המשיבים במס רכישה בגין רכישת זכות במקרקעין, וכן שומת מס שבח, בה קבע כי גורשטיין הוא מוכר הזכות במקרקעין, וחייב אותו בתשלום מס שבח.

כאשר מנהל מס שבח קבע, כי המלצת היישוב על המשיבים לקבלת מגרש בהרחבה מהווה מכירת "זכות במקרקעין", הוא הסתמך על הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק, הקובעת, בין השאר, כי "מכירה" היא "העברה של זכות לקבל זכות במקרקעין", וכן "הענקתה של זכות להורות על העברת זכות במקרקעין". לטענת מנהל מס שבח, גורשטיין המליץ על המשיבים כמי שיקבלו מגרש בהרחבה, ובכך העביר להם זכות לקבל זכות במקרקעין, ולחלופין העניק להם זכות להורות (למינהל) על העברת זכות במקרקעין.

כשהגיע העניין לפתחו של בית המשפט העליון, נדחו טענות מנהל מס שבח. נקבע, כי המשיבים לא קיבלו את המגרש עקב המלצתו של גורשטיין, אלא עקב עמידתם בקריטריונים שקבעה החלטה 612 - ועקב החלטת היישוב להעניק עדיפות ל"בני המקום". אמנם, המשיבים עומדים באותם קריטריונים בגלל העובדה שהם קרובי משפחה של גורשטיין, ובמובן זה גורשטיין כאילו המליץ על המשיבים לקבלת המגרש. אולם, בית המשפט קבע, כי המלצה זו לא נכללת בהגדרת "מכירת זכות במקרקעין". בית המשפט הרחיב וקבע, כי אף המלצה מפורשת וברורה מצידו של גורשטיין לא היתה נכללת בהגדרת "מכירה". בית המשפט מנתח את החלופות להגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק, ומסביר מדוע הן אינן חלות במקרה הנדון. נקבע, כי במקרה הנדון לא הועברה "זכות לקבל זכות במקרקעין", שכן נדרשת העברת זכות חוזית בעלת כוח משפטי מחייב.

המשיבים לא קיבלו מגורשטיין זכות חוזית בעלת כוח משפטי מחייב כלפי המינהל, להעביר להם קרקע. קירבתם לגורשטיין פשוט העניקה להם את הזכות להשתתף בחלוקת המגרשים, ולא מעבר לכך. כמו כן, לגורשטיין עצמו לא היתה זכות לקבל מגרש בהרחבה לפי החלטה 612, וקשה לראות בו כמי שהעביר למשיבים את מה שאין לו.

בית המשפט ממשיך וקובע, כי במקרה הנדון גורשטיין לא העניק "זכות להורות על העברת זכות במקרקעין". דהיינו: "המלצתו" איננה מעניקה זכות למשיבים להורות למינהל להעביר להם את המקרקעין. זאת, הן משום שהמשיבים לא קיבלו זכות חוזית משפטית בעלת כוח מחייב, והן משום שהמשיבים אינם יכולים כלל "להורות" על העברת המקרקעין. שכן, גם אם נאמר שהזכות להורות על העברת המקרקעין היא של גורשטיין, הרי שהוא לא העניק אותה למשיבים, אלא מימש אותה בעצמו.

בית המשפט ציין, כי יתכן שאירוע המס מתרחש בשלב בו מעניק מינהל מקרקעי ישראל למתיישבים הוותיקים או ליישובים את זכות ה"המלצה". לפיכך, ייתכן ויש מקום לטענה כי אירוע זה מצמיח חבות במס רכישה על היישוב או המתיישב הוותיק. אולם, בית המשפט לא דן בטענה זו ולא קבע בה עמדה, כיוון שלא נדרש לה בהליך שלפניו.

לסיכום, מפסיקת בית המשפט עולה, כי המלצה להעביר זכות במקרקעין במושב, בהתאם להחלטת 612, איננה אירוע מס שיש לחייב בגינו במס רכישה את מקבל המגרש, וכן אין לחייב בגינו במס שבח את המתיישב ה"ממליץ" או את המושב. עוד עולה מהפסיקה, כי יש מקום לבדוק אם ניתן לחייב במס רכישה את שלב העברת זכות ההמלצה ממינהל מקרקעי ישראל למתיישב הוותיק ו/או ליישוב.