זכויות הדייר מול צרכי הנזקק

אחד ממעשי החקיקה המבורכים בשנים האחרונות היה חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט - 1999 (להלן: חוק הדיור הציבורי). חוק הדיור הציבורי אושר בכנסת ביום 19.10.98 ופורסם ברשומות ביום 29.10.98, ולכאורה החוק עבר את כל ההליכים. אולם,ב-5.2.99 אישרה הכנסת את חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת כספים 1999) התשנ"ט - 1999, אשר דחה את תחילת כניסת התוקף של חוק הדיור הציבורי לאחר ינואר 2001.

מאז דחתה הכנסת עוד מספר פעמים את כניסת חוק הדיור הציבורי לתוקף, ולבסוף, על-פי סעיף 96 לחוק המדיניות הכלכלית לשנת 2004 (תיקוני חקיקה), נדחתה כניסת התוקף עד ליום 31.12.2006, וככל הנראה בעניין זה עוד היד נטויה.

בין לבין, הממשלה, באמצעות משרד השיכון, פרסמה מבצעים שונים ומגוונים, אשר הינם פחות או יותר לפי רוח חוק הדיור הציבורי. למעשה, מה שלא ניתן היה לעשות לפי החוק, הממשלה החלה לעשות אט אט על-פי החלטות למיניהן.

בתאריך 19.12.00 התקבלה בממשלה החלטה מס' 746, המאשרת את הצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 2), לפיה הוסמכה ועדת השרים לענייני חקיקה להציע תיקון לחוק בהתאם לעקרונות ההחלטה. ועדת השרים הציעה תיקון לחוק, אולם הצעת החוק לא התקבלה בכנסת. בעקבות כך החליטה הממשלה, בהחלטה מספר 1315 מיום 12.03.00, להתחיל במכירת דירת הדיור הציבורי לפי הקריטריונים הקבועים בהצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 2), תש"ס-1999, ולפי החלטת הממשלה מס' 746. כבר באותו היום נכנס לתוקף מבצע "קנה ביתך".

בהחלטות ומבצעים אלו, לדיירי הדיור הציבורי ניתנה האפשרות לרכוש את הדירות שהם מתגוררים בהן, וזאת לאחר עמידה במספר תנאים שנקבעו בנהלים ובהחלטות. כידוע, מרבית הדיירים הפוטנציאליים בדיור הציבורי הינם דיירי עמידר, שהינה חברה ממשלתית, אשר שמשה ומשמשת מזה שנים רבות כחברה משכנת של דירות מטעם המדינה. נתון חשוב אחר הינו, כי הרוב המוחלט של דיירים פוטנציאליים, אשר רכישת הזכות הינה רלוונטית עבורם, הינם אנשים מבוגרים בגילאי שישים ומעלה, אשר מתכוונים למעשה לרכוש את הדירה לא כל כך למען עצמם אלא יותר כדי להוריש לילדיהם, ובכך לנסות ולהשאיר רכוש כלשהו.

עניין זה תואם גם את התכלית של חוק הדיור הציבורי, כפי שנכתב בדברי ההסבר להצעת חוק הדיור הציבורי, התשנ"ח - 1998 (הצ"ח - תשנ"ח (חוברת 2702)306) במילים אלה: "הדיור הציבורי הוא אחד המכשירים החשובים לצמצום ממדי העוני בישראל. כאשר המדינה אינה מרחיבה את מלאי הדיור הציבורי, מונצחים הפערים בין אלה שיש בידם אמצעים לרכוש דירות בשוק החופשי, לבין אלה שאין ידם משגת לעשות כן. לפיכך, מכירת דירות ציבוריות במחיר מסובסד, תוך חידוש מלאי הדירות הציבוריות, הם צעדים חברתיים חשובים ונכונים, שיאפשרו לפתור את מצוקת הדיור של משפחות רבות ויבלמו את העלייה במחירי הדירות ובשכר הדירה".

מציאות זו, אשר מצד אחד הכנסת מחוקקת חוק סוציאלי ומצד שני היא דוחה את כניסתו לתוקף, והממשלה, בדלת אחורית, מממשת את החוק בצורה זו או אחרת, אינה מחמיאה לנו כמדינה מתוקנת, ויוצרת עימותים משפטיים אשר בתי המשפט נדרשים להכריע בהן.

בשנה האחרונה זכתה סוגיה זו לדיון די ממצה בשלוש פרשיות נפרדות, וכמו כל פרשיה מהותית מסוג זה, תמצא את פתרונה בסופו של דבר בבית משפט העליון.

לפני כשנה, בבית המשפט המחוזי בירושלים, ניתנו שני פסקי דין סותרים בגין פרשיות דומות ביותר, בקשר למימוש החלטת הממשלה ואפשרות של הורשת דירה, זאת, כאשר הדייר עמד בכל הקריטריונים של החלטות הממשלה, אך למרבה הצער הלך לעולמו טרם הספיק להשלים את ההליכים הפורמליים לרכישת הדירה.

בעניין ה.פ 849/01 דיטה שאשא ואח' נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, השופטת חנה בן-עמי הכירה בזכות היורשים להשלים את המכר, וקבעה כי די בכך שהמוכר המנוח עמד בתנאים וקריטריונים הנדרשים, ואין באי השלמה פורמאלית של העברת זכויות כדי לפגוע במהות העניין.

לעומת זאת, ימים אחדים לאחר פסק הדין של השופטת בן-עמי, ניתן באותו בית משפט מחוזי פסק דין בעניין ה.פ 616/01 עו"ד ויטנברג, מנהל עיזבון המנוחה שמחה נחמיאס ז"ל ואח' נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ בפני השופט מ. גל, אשר נתן פסק דין עם תוצאה הפוכה על בסיס ניתוח של מקרה דומה.

השופט גל קבע: "הורשת הדירות לצאצאים אינה מהווה את התכלית הבלעדית, ואף לא העיקרית, העומדת ביסודו של החוק. כמבואר בהצעת החוק, המגמה הנה לצמצם פערים בין הדיירים לבין אזרחי מדינה אחרים, למרות שהחוק אינו מתנה את זכויות הדייר המתגורר במצב כלכלי ירוד. עם זאת נראה כי ההנחה הבסיסית הייתה, שעצם מגוריו של אדם המסגרת הדיור הציבורי באמצעות עמידר, מעידה על מידה מסוימת של נחשלות. מנגד לכך, קיומו של צאצא חסר דיור בעצמו הנה עניין מקרי, שלא עבורו יועדה התוכנית".

כלומר, השופט גל למד מהרקע לחקיקת החוק עובר להחלטות הממשלה, שעיקר הדאגה הינה לדייר עצמו, ואם הדייר כבר אינו בחיים, אזי אין מקום להטיב עם היורשים, בשעה שניתן לתת את אותה דירה לנזקק אחר, העומד בקריטריון של קבלת דיור ציבורי.

על שני פסקי דין אלו הוגשו ערעורים והם אוחדו לתיק ע.א 10736/03 בביהמ"ש העליון, והעניין עדיין תלוי ועומד וממתין להכרעה של בת המשפט העליון.

מאחר ולתיקים דנן אופי של חלוקת רכוש המדינה, משהו דומה לפרשת "הקשת המזרחית", אזי העמותה של הקשת המזרחית הדמוקרטית ביקשה להצטרף כצד לתיק זה, ואכן בית המשפט העליון אפשר לה להיות צד לתיק זה כ"ידיד" בית המשפט.

לאחרונה נדונה הסוגיה של הדיור הציבורי מזווית אחרת בבית המשפט העליון, בעניין זכותו של דייר לרכוש דירה של עמידר. במשך שנים התגורר בה הדייר, אך בתקופה הרלוונטית למימוש זכותו זו נפגע בתאונת דרכים, וככל הנראה ישהה תקופה ממושכת בבית אבות סיעודי, ובכך למעשה, חדל מלגור באופן רצוף בדירה - תנאי המהווה את אחד מתנאי סף החשובים כדי לזכות לרכוש דירה כזו.

העניין היה בעע"מ 7582/03, מדינת ישראל משרד הבינוי והשיכון נ' לידיה ואח', אשר נדון בהרכב של שלושה שופטים - מ. חשין, א. גרוניס ומ. נאור.

השופטת נאור נתנה את עיקר פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עם קביעתה. מהעובדות שהובאו בפניה, מסיקה השופטת נאור, כי האפשרות של הדיירת לחזור לביתה היא "במקרה הטוב משאלת לב גרידא של ילדיה, אין די בהצהרה סתמית על כוונה לחזור לדירה...". ובגילוי לב, השופטת נאור קובעת: "הקרב ה"אמיתי" בין בעלי הדין הוא הקרב על הירושה העתידית. ילדיה של המשיבה אינם, כמבואר, דיירים ממשיכים. רק אם תוכל אמם לרכוש את הדירה ולהעבירה לבעלותה, יוכלו הילדים, בבוא היום, לזכות בדירה בדרך של ירושה. רצונם זה של הילדים טבעי והוא מובן: אלמלא נפגעה אמם בתאונה יכולה היתה לרכוש את הדירה בתנאי המבצע, ואחרי אריכות ימים ושנים - להורישה לילדים. ואולם, מול אינטרס מובן זה ניצב אינטרס של תור הממתינים לדיור ציבורי. פרשנות "נדיבה" של תנאי המבצע היא, בסופו של יום, על חשבון מי שנזקקים לדיור ציבורי".

אין ספק שהשופטת נאור מתארת במילים חדות את הדילמה האמיתית של ערכאה שיפוטית הגבוהה ביותר, להכריע בין יורשי מי ש"בביש מזל" מפסיד את זכותו לרכוש, מול ממתינים אחרים, אשר נזקקים לא פחות ואמורים "ליהנות" מ"ביש מזל" זה. אך אלו טבעם של חוקים סוציאליים, אשר באים לממש צדק חלוקתי, כלשון השופט אור בפרשת "הקשת המזרחית".

אין ספק ששני הערעורים דלעיל שאוחדו, מעמידים בפני בית המשפט העליון אחד מהאתגרים המשפטיים והסוציאליים החשובים ביותר של השנים האחרונות, ולמעשה, פן אחר של פרשת "הקשת המזרחית", אשר דנה בסוגיית חלוקת נכסי המדינה והתנאים לחלוקתם. להבדיל מפרשת הקשת המזרחית, במקרה של הדיור בציבורי כולם תמימי דעים, כי הקניית הבעלות לדיירים אין בה כדי להטיב עם ציבור, אשר יש לו פוטנציאל ליזמות ועשיית רווח כלכלי כלשהו מהנכס.

במקרה של הדיור הציבורי, מדובר בדרך כלל על אוכלוסיות נחשלות ביותר, אשר דירה זו, אם יזכו בה, תהווה הרכוש הבלעדי שיש להם בחיים ויורישו לילדיהם. זו זכות שללא ספק הינה זכות יסוד של כל אדם החי במדינה סוציאלית מתוקנת.

יחד עם זאת ככל הנראה החוק ו/או ההחלטות של הממשלה, לא התמקדו בסוגיית השלמת מהלך הרכישה, אשר לעיתים נמשכת זמן רב, זמן שלא עומד לרשות מרבית האוכלוסיה הפוטנציאלית, באשר רובם קשישים, אשר בריאותם לקויה ולעיתים ימיהם ספורים.

הכותב, ממשרד בלטר-גוט-אלוני מתמחה בדיני מקרקעין.