על קבלנים ועורכי דין

העסקה הכי משמעותית שאדם עושה בחייו היא רכישתה של דירת מגורים. לקוחות הרוכשים דירה מקבלן, כשהיא קיימת רק "על הנייר", צריכים להבטיח את כספי הרכישה של הדירה לכל אורכו של תהליך הבנייה. "בתנאי השוק של היום בארץ, צריך להתפלל שהקבלן ימשיך לתפקד לפחות עד להשלמת הבנייה", אומר עו"ד יהודה תורג'מן, מומחה לדיני מקרקעין. אמנם קיימות בטוחות להגנת הצרכן, אלא שלא תמיד הן מכסות אותו באופן מלא.

* אילו מכשירי ביטחון מספק החוק למי שרוכש דירה מקבלן?

"רישום הערת אזהרה בטאבו כיכב במשך שנים כבטוחה אופנתית. באמצעות הערת אזהרה שרושם הקונה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין הוא מבטיח את הכספים שנתן לקבלן על חשבון התמורה. אבל התברר שזו הגנה חלקית; קונים מצאו עצמם בסיבוכים משפטיים מול קבלנים שקרסו".

בשוק החל להתפתח השימוש בבטוחות שנקראות "ערבות בנקאית על פי חוק המכר". זוהי ערבות שהקבלן נותן לקונה באמצעות בנק המלווה את פרויקט הבנייה הספציפי. ערבות כזו מקפלת תנאים מוגדרים מראש, אותם מכתיב הבנק, והם קובעים בין השאר מתי יהיה ניתן לממשה.

* האם קונה שמקבל מהקבלן ערבות בנקאית כזו יכול לישון בשקט?

"לא, הערבות הבנקאית לא באה להבטיח את כל התחייבויות הקבלן על פי החוזה. לפי לשון החוק כפשוטו היא מבטיחה רק את קיום התחייבותו של הקבלן להעביר את זכויות הבעלות או החכירה (במקרים של קרקע מינהל) בדירה בלבד בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה. למשל, אם הקבלן מפר את הסכם המכר בנושאים מהותיים אחרים, כמו איחור במסירת הדירה, בנייה בשונה מהמפרט, או אפילו בנייה לקויה, לא יוכל רוכש הדירה לתבוע אכיפה או פיצוי מהבנק שנתן את הערבות. במקרים כאלו נחשב הבנק כ'צד זר' לעסקה".

* מה קורה אם הקבלן קורס במהלך הבנייה?

"הבנק נכנס לנעליו, ואז יש שתי אפשרויות: אם עד לאותו רגע הבנק עבד נכון, והפעיל מפקח מטעמו ששיחרר את הכספים לקבלן לפי קצב התקדמות הבנייה - אזי יישאר לו די כסף בקופה להמשיך בבנייה עם קבלן אחר. אם לא, זו צרה, אבל של הבנק; הדייר זכאי לדרוש את מלוא כספו מהבנק או לתבוע את המשך הבנייה".

אלא שרוכשי הדירות מוטרדים לרוב מבעיות אחרות, לאו דווקא העברת הזכויות בנכס. למשל, מה קורה אם מתברר שיש ליקוי בבנייה, נזילה למשל, או שהבנייה לא מסתיימת בזמן. הערבות הבנקאית לא עוזרת במקרים האלו, והרוכש לא יוכל לפנות בעניינים אלו בטענות כלפי הבנק.

* ערבות בנקאית מייקרת לרוכש את העסקה?

"כן, הקבלן נדרש לממן פיקוח על הבנייה, ניירת משפטית, עורכי דין ועוד. העלויות מתגלגלות על רוכש הנכס, שביום פקודה עלול לגלות שהערבות לא הגנה עליו".

* ניתן לבקש מהבנק להרחיב את התחייבויות הקבלן בערבות?

"באופן עקרוני כן, אולם אני מתקשה להאמין שהבנקים יסכימו לכך. צריך להבין שהסטטוס של הבנק בפרויקטים מאוד חזק, ולרוב לא תהיה נכונות לסטות מנוסח הערבות הסטנדרטי, הואיל וזה מטיל עליהם אחריות נוספת".

* מה ניתן להערכתך בכל זאת לעשות? כיצד היית מציע לרוכש נכס מקבלן להגן על עצמו יותר טוב?

"הייתי ממליץ לרוכשי דירות מקבלן שקיבלו ערבות בנקאית לנסות לשלב את הבנק במערכת ההתחייבות האחרות של הקבלן באמצעות פתרון נועז משהו; אחת האפשרויות היא להתארגן כך שכל רוכשי הדירות בבניין הנבנה ישכרו שירותים מקצועיים של מפקח חיצוני מטעמם. ללא קשר לסוגיית הערבות, אותו מפקח חיצוני שמייצג אותם, יפקח על איכות הבנייה והתחייבויותיו האחרות של הקבלן בצמוד למפקח של הבנק. המפקח מטעם הבנק מזרים לקבלן כספים על פי קצב הבנייה, ומבלי להתייחס לאיכותה. חוות דעת של איש מקצוע נוסף - מטעם הקונים - עשוי להדליק לנציגי הבנק נורה אדומה. אם המפקח יצביע על ליקויים בבנייה וימליץ לא לשחרר כסף עד לתיקונם, הדבר יקשה על הבנק לשחרר כספים נוספים לקבלן לפי הפסיקה האחרונה, הבנק המלווה הופך לצד בעסקה ככל שבית המשפט נוטה להכניס אותו לפרטים. המגמה היא כמובן לטובת הצרכן. "להערכתי פיקוח חיצוני על איכות הבנייה מטעם הרוכשים עשוי לסייע להם בעתיד גם בהתדיינות מול הבנק".

עו"ד אורי אסא, מתמחה בדיני מקרקעין, מצביע על עוד הנחה שגויה של רוכשי דירות מקבלנים: הסתמכותם על עורך הדין של הקבלן. "רוכשי הדירות מניחים בטעות שמאחר שהם משלמים על פי חוזה המכר שחתמו לעורך הדין של הקבלן, הוא גם ייצג את האינטרסים שלהם בעתיד, למשל, בעת מחלוקת אפשרית שתתעורר בנוגע לבנייה", אומר אסא, "בפועל, זה לא נכון. אותו עורך דין אפילו מנוע מלייצג אותם".

* התשלום לעורך הדין מטעם הקבלן עשוי להגיע ל-2%. על מה הם משלמים לו?

אסא: "עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את הקונה אך ורק בנוגע לרישום זכויותיו בנכס. בכל נושא אחר, כמו מו"מ על תנאי ההסכם, או על מחלוקות אחרות עם הקבלן, אם רוכש דירה יפנה אליו, תשובתו תהיה שהוא מייצג את הקבלן. הדבר מופיע באופן מפורש בחוזה המכר. אני ממליץ לרוכשי דירות יד ראשונה מקבלן להצטייד בעורך דין משלהם, בנוסף להוצאה הכספית על עורך הדין של הקבלן". *