ליווי פיננסי: הדילמה של הבנק

סביר להניח שקריסת החברה הקבלנית בתחילת פרויקט תביא לנטישתו, ואילו קריסה לקראת השלמת הפרויקט תציב את הבנק ישירות מול מבצעי הפרויקט, תוך מאמץ להביא להשלמתו

מי מאיתנו אינו מכיר את שיטת מימון הפרויקטים באמצעות חוזה ליווי פיננסי של יזם עם בנק מממן, ובלשון הבנק "הסכם למימון בנייה". במסגרת הסכם שכזה מעניק הבנק אמצעי מימון ליזם (אשראי וערבויות), וכנגדם ממציא היזם לבנק בטוחות, שבראשן מקרקעי הפרויקט, ובצירוף העמדת הון עצמי של היזם.

הסכם הליווי הופך את הבנק המלווה למעין שותף סמוי. הוא אינו מתקשר עם הקבלן המבצע, גם אינו חותם על חוזים עם רוכשי הדירות. הוא מקפיד לדרוש מן היזם להחתים את רוכשי הדירות על הצהרה כי ידוע להם שאין לבנק כל התחייבות ישירה ו/או עקיפה בקשר עם הפרויקט ו/או עם היחידה הנרכשת.

יתר על כן, הבנק מחתים את רוכשי הדירות אף על הצהרה, שאין לבנק כל מחויבות כלפי היזם ו/או כלפי הקונה להשלים את הקמת הפרויקט ו/או להשלים את היחידה שנרכשה, וכי כל הסכם שבין היזם ובין הבנק ו/או הוראותיו אינם מקנים לו זכויות כלשהן. על אף העמדה המרוחקת שהבנק מנסה לשוות לעצמו, הכל שמעו עליו והכל תלויים במוצא פיו. ברצותו ישחרר כספים וברצותו יסיר שעבודים. הוא המפקח והוא מאשר החוזים.

בפסק דין ערעור שניתן ביום 8.3.05 על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב (ע"א 2539/01 יוסף עובדיה ובניו בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (טרם פורסם), מסייע בית המשפט בהוצאת מחלקות הליווי של הבנקים מן הצללים אל חזית האחריות כלפי צדדים שלישיים המעורבים בפרויקט, אך כפי שנראה להלן, הדבר עשוי להשפיע בראש ובראשונה גם על היזמים, לקוחות הבנק עצמם.

בעניין יוסף עובדיה ובניו החל הפרויקט (כרבים כמותו) כאשר בתחילה חתם היזם על הסכם ליווי עם הבנק, ולאחריו על הסכם הזמנת בנייה עם הקבלן המבצע, יוסף עובדיה ובניו. גם לאחר שהיזם קרס, המשיך הקבלן המבצע בהשלמת הפרויקט, בעוד שהבנק ממשיך למעשה לתת לו גיבוי. רק לאחר שהושלמה הבנייה והבנק קיבל את הדירות המוכנות למסירה, סירב הבנק (שנכנס למעשה בנעלי היזם) לשאת ביתרת חובו של היזם כלפי הקבלן המבצע.

בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שהבנק היה מעורב בפרויקט כגורם מממן, מבקר ומכריע, תוך פיקוח על ההוצאות, לאור מצגיו המשותפים עם היזמים כי הוא הנותן לעיסקה רשת ביטחון פיננסית, ובהתחשב במעמדו המיוחד של הבנק ומגמת הפסיקה לדרוש ממנו תום לב וזהירות מוגברת - יש לחייב אותו לפרוע את החוב לקבלן המבצע, וזאת חרף העובדה שמבחינה פורמאלית לא היה בינו לבין הקבלן חוזה.

פסק הדין הנזכר הינו למעשה עוד אבן דרך בשורה ארוכה של פסקי דין, אשר העמידו את הבנקים על אחריותם כלפי צדדים שלישיים בכל מקרה בו מעורב הבנק בעיסקה בין לקוחו לאותו צד שלישי. מגמה זו של הדין הישראלי (בשונה מהגישות המצמצמות בדין האמריקני ובדין האנגלי) נבעה מההכרה של בתי המשפט, כי בשל מעמדו המיוחד והנכבד של הבנק בחיי המסחר הוא נתפש בעיני הציבור כגוף "מעין ציבורי".

משכך, יש להכביד עליו את היד ככל שהדבר נוגע לחובת תום ליבו וחובות אמון מוגברות, לרבות אחריותו כלפי צדדים שלישיים הקשורים בעסקאות שבהן הוא מעורב (ראו לעניין זה: ע"א 168/86 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' לה בודיאר בע"מ, פ"ד מב(3), 77; ע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' נתן צבאח, פ"ד מח(2), 573; ולאחרונה ע"א 8068/01 איילון חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל עיזבון המנוחה חיה אופלגר ז"ל, תק-על 2004(4), 692).

מבלי להיכנס לבירור המניעים והנסיבות של עניין יוסף עובדיה ובניו, ובהתעלם מיחסי הבנק והקבלן המבצע, ניתן לומר באופן כללי, כי משהחל היזם לקרוס עמד מנהל הבנק בפני הצורך להחליט, האם להמשיך להשקיע כספים נוספים בפרויקט, מתוך ציפייה להשיב לעצמו את השקעותיו (או בלשון אחרת: להשיב לבנק את הערבויות שהוצאו על-ידו לרוכשי היחידות), או להניח לפרויקט על מנת לא להמשיך ולהגדיל את הסיכונים שהוא לוקח על עצמו, תוך שהוא נאלץ לשלם לרוכשי היחידות בגין ערבויות חוק המכר שהוצאו על-ידו (כיום הערבויות על-פי חוק המכר אינן צמודות, מצב שאמור לבוא לתיקון על-פי הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(תיקון - הפרשי הצמדה וריבית), התשס"ה-2005, שלפיה הערבויות יהיו "בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961").

במסגרת פסק הדין בערעור הדגיש בית המשפט את העובדה, שכבר בעת חתימת החוזה בין היזם לקבלן היה הבנק מעורב, וידע כבר אז שהוא מהווה משענת פיננסית, שעליה מסתמך הקבלן עם כניסתו לפרויקט.

חרף האמור, נדמה כי מה שסייע לבית המשפט להגיע בסופו של דבר למסקנה שהבנק לא פעל בתום לב הנדרש ממנו, היא העובדה שגם כאשר החלה הקריסה של היזם המשיך הבנק לנהל למעשה את הפרויקט ולתמוך בו, תוך מעורבות ישירה עד להשלמתו (בפיקוח על הבנייה, המעקב על אישור התשלומים, וביצוע תשלומים שהיו מוטלים על היזם).

ניתן לשער, כי גם לאחר פסק הדין בעניין יוסף עובדיה ובניו, לא תשתנה מערכת השיקולים של הבנק במצבי קריסה של היזם. סביר להניח, שקריסה בתחילת פרויקט תביא לנטישתו, ואילו קריסה לקראת השלמת הפרויקט תציב את הבנק ישירות מול מבצעי הפרויקט, תוך מאמץ להביא להשלמתו.

מכיוון שכך, יש להניח, כי גם סיכון זה של העמדת הבנק כחייב ישירות מול הקבלן המבצע, יגולגל אל פתחם של היזמים, אם באמצעות הגדלת עלויות הליווי הפיננסי ואם באמצעות העלאת סף הביטחונות הנדרשים.

במאמר מוסגר נעיר, כי כבר היום עלויות המימון בהסכמי ליווי הינן גבוהות מן המקובל, שכן בנוסף לשיעורי ריבית ועמלות הקצאת אשראי הגבוהים מאלו שניתנים במסגרות אחרות, נוספים עליהם גם עמלות בגין ערבויות חוק מכר (למרות שלמעשה האובליגו אינו מוגדל), תשלום כספי נוסף (כסכום חד-פעמי או כאחוז מעלות הקצאת האשראי), והטלה על היזם של עלות המפקח מטעם הבנק.

חרף ההשלכות השליליות שעלולות להיות לפסק הדין על הסכמי ליווי פרויקטים עתידיים, אנו סבורים כי המסקנה שאליה הגיע בית המשפט, כשלעצמה הינה ראויה ומוצדקת, ומשכך נראה כי אין מנוס מהתערבות חקיקתית, אשר תסדיר את מערכת היחסים הנפוצה כל-כך של בנק-יזם-קבלן-דייר.

משרד יצחק פרידמן עו"ד מתמחה בתכנון ערים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין.

צרו איתנו קשר *5988