נמל יפו מחפש שווי אמיתי

ב-31 במאי אשתקד חתמו מנהל מינהל מקרקעי ישראל, יעקב אפרתי, ומנכ"ל עיריית תל-אביב, מנחם לייבה, על הסכם חילופי קרקעות: המינהל יעביר לידי העירייה שניים מהמחסנים שבבעלותו בנמל יפו (המכונים מחסנים 1 ו-2, והינם המבנים המרכזיים בנמל), ובתמורה תעביר העירייה לידי המינהל קרקע שוות ערך. העירייה הציעה את מתחם "מכבי יפו", ושתי חלקות נוספות בדרום תל-אביב המוחזקות בבעלותה.

הצדדים, כך סוכם שם, "ייגשו מיידית" לביצוע רישום חילופי הבעלויות במרשם המקרקעין, וישלימו את המהלך "לא יאוחר מ-15 ביולי 2004". במקביל סוכם, ומבלי להתנות בכך את מימוש חילופי הקרקעות, יפנו הצדדים לשמאי הממשלתי, במטרה להגיע להערכה סופית של שווי הקרקעות המדוברות, ובמידה ויימצא פער ביניהן - הוא יאוזן.

מתחקיר "גלובס" עולה, כי אפרתי ידע שהמינהל מעביר לעירייה קרקעות מדינה יקרות בהרבה מהתמורה שהוצעה בעבורן באותו זמן, לפחות לפי השומות שהוא עצמו הזמין: שומה שערך כמה חודשים לפני כן עבור המינהל השמאי גלעד יצחקי, העריכה את שווי נכסי המינהל המדוברים ב-14 מיליון דולר; ערכן של זכויות העירייה בקרקעות שזו התחייבה להעביר בתמורה (מכבי יפו, כפר שלם וחלקה בדרום ת"א), עמד, לפי ההערכות שהיו אז בידי המינהל, על מעט יותר מ-2 מיליון דולר - רק 15% משווי נכסי המינהל.

אולמרט החליט: להימנע ממכרז

מבקר המדינה בודק את העיסקה הזו, לאחר שהמשנה למנהל המינהל, מירון חומש, פנה למשרד המבקר ולמשרד האוצר באוגוסט שעבר, כאשר מילא את מקומו של אפרתי שהיה בחו"ל, ודיווח על מה שנראה בעיניו כגילויים בוטים של מינהל לא תקין, עבירה על נהלי המינהל, חוקי המקרקעין והחלטות ממשלת ישראל.

הפניה הזו הציבה את חומש בעימות חזיתי עם אפרתי ועם אהוד אולמרט, השר הממונה ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל. אולמרט, לפי מקורות במינהל, תמך במסירת הקרקעות לעירייה, במקום לשווקן לכל המרבה במחיר. חומש, מנגד, זכה ל"גמול" על פנייתו למבקר: לפני כחודשיים הודיע לו אפרתי, כי לא יאריך את חוזהו המסתיים ב-30 לאפריל, ובמילים אחרות, ידיחו מתפקידו.

על פני הדברים, מדובר בהעברת קרקעות מכיס ציבורי אחד לכיס ציבורי שני, ובעיסקה לא מעורב יזם פרטי כלשהו. אלא, שלאחר שהנמל יימסר לידי העירייה, מתכוונת זו להקים חברה עירונית, שתחכיר את שטחיו ליזמים פרטיים. בהסכם אין הגבלה לגבי אפשרות שהעירייה תמכור את הקרקעות שתקבל לגורמים פרטיים, ולדברי אפרתי, לאחר שהשטח יהיה בבעלות העירייה "היא תוכל לעשות מה שהיא רוצה, כמנהג בעלים".

"אין ספק שיש שוני בכך, שכאן מדובר על העברת הקרקעות לגורם ציבורי", אומר עו"ד בענף הנדל"ן, ששימש בעבר במחלקה המשפטית של המנהל. "הבעיה היא, ופה הסכנה: האם עושים כאן תרגיל כדי להעביר את זה הלאה ולמכור את השטח לידיים פרטיות מאוחר יותר. בדרך כלל בעיסקה כזו מוסיפים לחוזה הגבלה, למשל: שהמינהל נותן את זה לעירייה לשימוש ציבורי בלבד, ומוסיפים שהיה והעירייה תרצה להשתמש בנכס לשימוש מסחרי או להעביר את זה לידיים פרטיות - למינהל תהיה הזכות לדרוש חזרה את הנכס או לקבל את הסכום במלואו".

- בהסכם המדובר לא מוזכר שום סעיף כזה, וישנה כוונה מוצהרת להחכיר את השטח ליזמים למטרת בניית מתחמי מסחר ומגורים.

"אם מדובר על החכרה אחר כך - זה נראה כמו מעקף אלגנטי של חוק חובת מכרזים. אני זוכר שכשהייתי במינהל היינו מעבירים שטחים לרשויות המקומיות, אבל מתנים בכל מיני התניות - שלא יהיה למטרות מסחריות וכו'. אם זה עניין ציבורי בלבד, אין בעיה. החשש הגדול במינהל מאז ומתמיד הוא, שבאמצעות הרשויות המקומיות יעבירו את הקרקעות לידיים פרטיות ולשימוש פרטי-מסחרי, מעין תרגיל לעקיפת החוק. דרך החברות הכלכליות שהרשויות מקימות, הם מבריחים את הסוסים - כי להן קל יותר להיטיב עם יזמים. ככה מי שקרוב לצלחת יאכל, מי שאין לו קשרים טובים עם העירייה לא יאכל".

כיצד נולד ההסכם? המינהל מקדם בנמל יפו תוכנית שמטרתה לפתח את שטחיו, בהיקף של כ-70 דונם, כאזור היסטורי ותיירותי שיכלול שימושי מסחר, מגורים ומלונאות. התוכנית, האמורה לקבל תוקף במאי הקרוב, נסחבת מזה שנים: באוגוסט 93' החליטה הממשלה להכין מכרז להחכרת הנמל ליזמים פרטיים. חמש שנים מאוחר יותר נחתם הסכם בין החשב הכללי באוצר לבין משרד התחבורה והמינהל, לפיו תועבר האחריות לניהול הנמל ממשרד התחבורה למינהל, שיכינו לקראת הפרטה.

בנובמבר 1999 סוכם בפגישה, בהשתתפות שר האוצר דאז, אברהם שוחט, נציגי המינהל וראש עיריית תל-אביב רון חולדאי, כי החלטת הממשלה על הפרטה תבוטל, וכי השטחים הציבוריים והלא סחירים בנמל יועברו לעירייה - בעוד שהשטחים הסחירים ישווקו על-ידי המינהל ליזמים באמצעות מכרז. אלא שלקראת סוף 2002 השתנתה עמדת העירייה, שדרשה לפתע, כי הנמל כולו יועבר לניהולה. בדיון שהתקיים ביוני 2003 אצל אולמרט, חולדאי אף איים, כי יעכב את אישור התב"ע באזור אם לא תתקבל דרישתו - איום שנתפס על-ידי גורמים במינהל כבלתי לגיטימי.

"העירייה שמה מחסום על העניין, סירבה לקדם את כל התוכניות, לא נתנה ליזמים לפעול בשטח", אומר חבר במועצת מקרקעי ישראל. "היא השתמשה באמצעי לחץ שאני לא רוצה לקרוא לו סחיטה, אבל השימוש בנשק של התב"ע הוא בהחלט לא תקין".

- לפי השיטה הזו, כל רשות מקומית יכולה לכאורה לקבל מהמדינה כל קרקע שהיא רוצה, לא?

"תגיד, אתה חדש פה במדינת ישראל?"

לפי חוק חובת מכרזים, אסור למינהל לבצע עיסקת מקרקעין ללא הוצאת מכרז "הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו". הפתרון היצירתי שהוצע לעקיפת החוק היה: חילופי שטחים. "הודעתי לחולדאי שאין באפשרות המינהל להקצות לעירייה את הנמל בפטור ממכרז", אמר אפרתי. "הצעתי לו כפתרון לבצע חילופי שטחים".

מאפס ל-11 מיליון דולר

על מנת ליישב את המחלוקת בין עמדת המינהל, שהעדיף להוציא את השטח למכרז, לבין דרישות העירייה, החליט אולמרט למנות גורם שלישי שיבדוק את הנושא וייעץ לו כיצד לפעול. מי שנבחר למשימה היה הכלכלן יעקב גדיש ז"ל. גדיש המליץ לאולמרט - שקיבל את המלצתו - לקבל את עמדת העירייה, וכך סוכם רשמית, כי הנמל יועבר אליה ללא מכרז.

השומות שהזמינו בעקבות החלטת אולמרט שני הצדדים להערכת השטחים הסחירים בנמל היו שונות למדי: השמאי מטעם המינהל העריכם ב-27.8 מיליון דולר (כל הנמל), ואילו זה שמטעם העירייה העריכם בשווי שלילי של 7 מיליון דולר. התוצאה שהושגה לבסוף היא ההסכם שתואר לעיל בין אפרתי למנכ"ל העירייה: העברה מיידית של חלק מהשטחים, השווים לפי שומת המינהל (לשני המבנים) 14 מיליון דולר - תמורת שטחים שלהערכת המינהל שווים מעט יותר מ-2 מיליון דולר.

העירייה, מצידה, הציגה שומה של שמואל פן, המעריכה את שווי שטחי מכבי יפו בכ-11 מיליון דולר. מדובר בזינוק ערך לא קטן: ל"גלובס" נודע, כי כשנתיים לפני כן, בטרם עלתה האפשרות להשתמש בשטח כתשלום עבור שטחי הנמל, קבע פן, בשומה שערך לבקשת העירייה, כי שווי השטח הוא אפס. השנים שחלפו מאז, כידוע, דווקא לא האירו פנים במיוחד לענף הנדל"ן.

"זה כמו ההסכם עם הדנקנרים"

בהסכם עליו חתם אפרתי לא הופיע סעיף המתנה את קיומו באישור הנהלת המינהל ומועצת מקרקעי ישראל: אליהן הוא הגיע רק לאחר שנחתם, כשלכאורה כבר העמיד אפרתי את המינהל במצב של מחויבות משפטית כלפי העירייה. מדוע לא נאמר בהסכם עליו חתם אפרתי, שהוא מותנה באישור מועצת מקרקעי ישראל?

אפרתי: "כי זה ברור לחלוטין. אני לא כותב כל פעם שהשמש זורחת במזרח ושוקעת במערב".

- אבל פה זה לא הסכם שגרתי, מדובר