מי צריך לפחד מבועת הנדל"ן

שאלה היא גם מה זה "אותנו". מונח זה יכול לתאר את המשק הישראלי, בהנחה שירידת מחירים חריפה בדירות האמריקניות תביא למיתון בינלאומי. מונח זה יכול לתאר גם את צרכני הדירות הישראליים, את המשקיעים בדירות בישראל ואת הישראלים המשקיעים בנדל"ן בחו"ל.

"עניי עירך קודמים", נאמר אצלנו, ולכן ניגע קודם בשוק הדירות הישראלי. אין בועה בשוק מכווץ זה. אמנם, יש אנשים המוכנים לשלם מיליון דולר ויותר בעד דירה בעיר הקודש, אבל ביקוש רוחני זה של עשירי הגולה אינו ביקוש ספקולטיבי. גם העשירים המקומיים הקונים דירות במיליון או בשני מיליון דולר במגדלי יוקרה בתל-אביב עושים זאת כדי לחיות בחברתם של עשירים אחרים ולא כהשקעה ספקולטיבית. אבל שוק הדירות הישראלי בכללו יודע ירידות מחירים מזה כמה שנים. הירידה לא הייתה אחידה. מחירי הדירות במודיעין נשארו יציבים, ברמת גן ובגבעתיים הם ירדו ב-5-10 אחוזים, ברעננה וברחובות ירדו ב-10-15 אחוזים. אבל בנתניה ובחיפה הם ירדו ב-20-25 אחוזים ובבאר שבע אפילו ב-30-35 אחוזים.

הבדלי הירידות משקפים בעיקרם הבדלי ביקושים ריאליים. מכל מקום, בועה אין אצלנו. יש אפילו גורמים - אינטרסנטיים בחלקם - הסבורים, שמיעוט הבנייה למגורים יוליך להתייקרות מסויימת. אולי כן ואולי לא. גם הביקוש הריאלי מועט והביקוש הספקולטיבי אינו עומד בפתח, אפילו נוכח העלייה בשער הדולר. בשנים האחרונות הוברר, שהצמידות בין הדולר לבין מחיר הדירות ושכר הדירה היא צמידות בערבון מוגבל.

אם לעבור לשוק העולמי, נשאל אם ירידה משמעותית במחירי הדירות באמריקה תביא למיתון. יתכן שמחירי הדירות לא יפלו כמו שנפלו מחירי המניות לפני חמש שנים. נכון שערך נכסי המגורים במדינות המפותחות עלה בחמש השנים האחרונות ככל הנראה ב-75%, מ-40 ל-70 טריליון דולר. אבל בעיקר מדובר בערך וירטואלי, כי המדובר הוא בעיקר בדירות שגרים בהן ממילא ודייריהן ימשיכו לגור בהן בלי קשר לערכן בשוק.

אכן, עליית המחירים באמריקה ב-12.5% בתחילת השנה השוטפת לעומת תחילתה של השנה שעברה היא עלייה מהירה מאוד, אבל ב-8 השנים האחרונות עלו שם המחירים ב-73% בממוצע. הסיבה העיקרית לעלייה לא הייתה הריבית הנמוכה שהאיצה קונים לשוק. בבריטניה עלו מחירי הדירות באותה תקופה ב-154%, למרות שהריבית הבריטית היתה גבוהה בהרבה מהאמריקנית. העלייה בעיקרה נבעה מגורמים אחרים, ובעיקר ירידת הזדמנויות ההשקעה האחרות, בייחוד משהתבקעה בועת ההיי-טק.

בערים שונות - בולטת ביניהן ניו-יורק - הייתה עלייה בביקוש הריאלי למגורים ולא במקרה חל בעיר הזאת תהליך מעניין: מגדלי משרדים, המכילים בחלקם 100,000 מ"ר, הופכים למגדלי דירות, בייחוד בדרום-מנהטן שהפך למבוקש בקרב אנשים שיש להם כסף. יתכן, איפוא, שגם ירידה מהירה במחירי הדירות בחלקים שונים של אמריקה לא תביא למשבר עולמי. אמנם, 23% מרוכשי הדירות באמריקה בשנה שעברה עשו זאת למטרות השקעה, אבל מאחר שחלק מהם איתר בוודאי היכן מצוי הביקוש הריאלי למגורים - לא כולם יפסידו, אפילו אם לקחו משכנתא בריבית משתנה ולא בריבית קבועה, נמוכה, הנעלמת ריאלית עם האינפלציה. מיתון עולמי לא ינבע גם מהפסדיהם של 13% מהרוכשים, שהחליטו להחזיק לעצמם גם דירה שנייה, מלבד הדירה העיקרית שלהם.

ברור, עם זאת, שירידה במחירים שגאו תגרור הפסדים, בייחוד למאחרים בהשקעה - שקנו את הדירות כשהמחירים כבר היו גבוהים. בהקשר זה כדאי לחזור לישראל ולדבר תחילה על ההווה ועל העתיד הקרוב. יש היום נטייה של חברות ישראליות גדולות להפיץ מניות ואיגרות-חוב בקרב הציבור הישראלי, כדי להשקיע את הכסף בנדל"ן העולמי. אמנם, בעלי העניין והמנהלים בחברות הללו חכמים כולם וגם הגונים. איש מהם לא יהפוך חלק נאה מן הכסף לשכר ובונוס שישקיע בצד "על בטוח". ובכל זאת, יתכן שמי שרכש מניות ואג"ח בחברות המשקיעות בנדל"ן בחו"ל לא ירוויח כמובטח לו - באורח שאינו מחייב, כמובן. אז ייזהר הקונה!

אשר לעבר, יש כל מיני משקיעים, גדולים וקטנים, וגם קטנים שסמכו על הגדולים. יש להניח שלא ייפגעו אלה שהשכירו את הדירות שרכשו בחוזים ארוכי-טווח, המבטיחים הכנסה סבירה בלי קשר לתנודות המחירים. יתכן שלא יפסידו גם גורמים עסקיים, שהשקיעו באתרים שצפוי בהם ביקוש ריאלי לדירות מצד אוכלוסיות, שיכולות להחזיק מעמד גם בתנאי מיתון. כזהו, למשל, הביקוש באזורים שונים של העיר ניו-יורק. יתכן אפילו שעודף בניית המשרדים בניו-יורק, המסביר את הפיכתם של המגדלים הללו למגדלי מגורים, מרמז על האפשרות שרכישת מבני דירות בעיר הזאת לא תגרום הפסד לרוכשים, אפילו אם אין הם ממתינים לשפל ממשי במחירי המבנים.

אבל ברור שאין לדבר בהכללה, לא על ניו-יורק, לא על אמריקה ולא על העולם כולו. הביקוש הריאלי שונה במקומות שונים וגם היחס בין מחירי הדירות לדמי השכירות אינו אחיד. אמנם, הגאות במחירי הנכסים בשנים האחרונות לא קיבלה ביטוי מקביל וזהה בדמי השכירות. סוף סוף, דמי שכירות משולמים על בסיס היכולת למלא צורך ולא על בסיס הספקולציה. אבל באזורים שבהם יש ביקוש ריאלי למגורים, פקיעת הבועה תיעצר במפגש עם המבקשים הריאליים - בין לשכירת דירה ובין לרכישת דירה בבית משותף.

אין צורך לדאוג למשקיעים שרכשו נכסים מתוך כוונה להרוויח. מי שאינו שותף לרווחיהם אינו שותף גם להפסדיהם - בתנאי שההפסדים האלה אינם גוררים מיתון ואבטלה. ובהקשר זה, האבטלה בישראל קיימת במידה רבה מפני שבהיעדר הזדמנויות השקעה מקומית היוצרת תעסוקה, בעלי האמצעים פנו לחו"ל - בין השאר לשוק הנדל"ן. רווחיהם והפסדיהם בשוק זה אינם משפיעים על מצב המשק המקומי. אמנם, בעלי האמצעים נתונים עכשיו בבעיה שלא הייתה להם קודם: בישראל לא כדאי להשקיע בשום דבר, אז במה להשקיע בחו"ל אם גם הנדל"ן העולמי יורד מעל הפרק? שאלה קשה, אבל אין היא מטרידה את מי שאין לו כסף.