חקיקה שיפוטית כתרופה להתיישנות

בניגוד להסכמי מכר במטלטלין, אשר ביצועם נמשך זמן קצר מאוד, הסכמי מכר מקרקעין מטבעם הינם הסכמים ממושכים לביצוע, ונמשכים לעיתים עשרות שנים. לא תמיד הסכם המכר מקבל את ביטויו הנכון באופן מיידי, קרי שינוי במרשם מקרקעין (אם קיים מרשם כזה בכלל לגבי הזכויות של המוכר במקרקעין). לעיתים החזקה במקרקעין לא מתחלפת ולעיתים הקונה כדין אינו המחזיק כדין במקרקעין, כך שלצופה מן הצד אין כל סממן לדעת חיצוני מיהו בעל הזכות. למעשה במקרים אלו, מלבד שלטונות מיסוי מקרקעין, המוכר והקונה, איש אינו יודע על העיסקה.

לא כל קונה ממהר לתפוס את החזקה הבלעדית, ו/או לבצע את הרישום על שמו באופן בלעדי. לעיתים עוברות להן שנים, המוכר והקונה הולכים לעולמם, ורק יורשיהם נזכרים או מבינים, שהמורישים עשו ביניהם עיסקה כלשהי, אשר מפתיעה צד זה או אחר, ולעיתים את שני הצדדים. בשנים האחרונות נדונו מספר פרשיות בנוגע לאכיפה של הסכמי מכר, אשר האכיפה בהם נתבקשה אחרי עשרות שנים והרבה אחרי שנות ההתיישנות הקבועות בחוק ההתיישנות.

התיישנות במקרקעין שהינם מוסדרים הינה 25 שנים, ובמקרקעין שלא מוסדרים כחמש עשרה שנים. לזה יש להוסיף את הוראת סעיף 159 לחוק המקרקעין, הקובעות, כי במקרקעין מוסדרים אין התיישנות.

בשעתו, בפסק הדין התקדימי, ענטאוי (ע.א. 7087/00) נקבע, כי את השנים של ההתיישנות באכיפת הסכם המכר יש לספור מאותו רגע שהמוכר עשה פעולה כלשהי, שיש בה כדי להצביע על רצונו להפר את חובת הנאמנות (נאמנות קונסטרוקטיבית) שיש לו כלפי הקונה שלו, חובה שנוצרה עם החתימה על ההסכם למכירת המקרקעין של המוכר.

והנה נשאלת השאלה, האם יורשי המוכר גם כפופים לנאמנות של מורישם? האם חוסר מעש מצד הקונה מעיד על ויתור? והאם עצם העובדה שיורשי המוכר ויורשי הקונה המשיכו במהלך עשרות שנים להחזיק במשותף במקרקעין, יש בה כדי להצביע על כפירת יורשי המוכר בזכויות יורשי הקונה?

בשאלות אלו דן השופט עודד גרשון, בתיק 616/02 מרזוק עמשה ואח' נגד עזבון המנוח חוסיין מרזוק ז"ל ואח'. בעניין מרזוק הנ"ל, התובעת, יחד עם בניה, תבעו רשום של חלקות אשר רשומות על שם אביו של בעל התובעת (להלן: המנוח). לטענת התובעים ועל פי ההסכם שנחתם בין המנוח לבין התובעת 1 בשנת 1947, המנוח התחייב למכור חלק מהחלקה שבבעלותו לידי התובעת 1 וזאת מכוח מקרקעין תמורת נישואין. חלק אחר מהחלקה נמכר בשנת 1949 לגיס של התובעת (אח הבעל) וזה האחרון, בשנת 1978, מכר אותן לבעלה של התובעת.

דא עקא, עסקאות אלו לא קבלו את ביטוין במרשם מקרקעין. כעת התובעת וילידיה תובעים את הזכיות מיורשי האחים של הבעל, אשר מכוח הירושה קבלו לכאורה זכויות, שלגביהן התובעים טוענים לבעלות. הנתבעים הגישו בקשה למחיקת התביעה על הסף מחמת התיישנות, וזו ההחלטה נשוא מאמר זה.

הנתבעים בססו את בקשתם על כך, שכל השנים הקרקע עובדה באופן משותף, והענין מעיד על כך, שגם התובעים לא התייחסו ולא ראו בהסכם משנת 1947 כהסכם מחייב. כמו כן הנתבעים טענו בבקשתם, כי חזקה זו, או יותר נכון אי מסירת חזקה בלעדית בחלקה, כמוה כהוכחה להפרת חובת נאמנות של סבא שלהם (המנוח), ועל כן גם על פי פסק דין ענטאווי אין להכיר בזכויות של התובעת.

השופט עודד גרשון, שניתח את הסוגיה לאור ההלכות האחרונות, דחה את בקשת מחיקה על הסף. השופט גרשון קבע, כי אכן זכות התביעה הינה כפופה לחוק ההתיישנות חרף סעיף 159 לחוק המקרקעין, אשר ביטל את ההתיישנות בקרקע מוסדרת. הסיבה לכך היא, לפי קביעת השופט גרשון, שעל פי הלכת צימבלר (ע.א 1559/99), סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין הרלוונטי לעניננו לזכויות הרשומות בלבד וההוראה לא חלה על תביעה לקיום זכויות בלתי רשומות. יחד עם זאת השופט גרשון קובע: "זכותם הנ"ל של התובעים הקימה יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית. בענייננו, לכאורה על פי החומר שלפני, המשיבה מס' 1 שילמה את תמורת הזכות שנרכשה במלואה, וגם המכר ללא תמורה כבר הושלם והמקבל שילם את המסים הנוגעים בדבר".

"גם בענייננו נרכשו הזכויות לפני כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף. זכות הקניין שביושר של התובעים אינה מוכרת בחוק המקרקעין. על כן, מכוח סעיף 166 (א) לחוק המקרקעין חל על בזכויות הדין הקודם וסעיף 161 לחוק במקרקעין אינו שולל אותן. אפילו המבקשים לא טענו כי המנוח מסעוד עבד מרזוק ז"ל (הסבא - מ.ב) כפר בחייו בנאמנות הקונסטרוקטיבית שנוצרה בעקבות המכר. כך גם לא נטענה כל טענה על כך שהמנוח מסעוד עבד מרזוק הפר את חובת הנאמנות".

ולעניין עצם השימוש המשותף, השופט גרשון קובע, כי מאחר ומכוח הירושה גם הנתבעים אמורים להיות רשומים כבעלים של חלקים אחרים במקרקעין נשוא הדיון, אשר על כן אין לראות בחזקה המשותפת משום כפירה בזכויות של התובעים לבעלות בחלקים שכן מגיעים לה. פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין המבססים את זכותו של קונה מקרקעין במעין חקיקה שיפוטית, ומצילים אותו ממלתעות דיני התיישנות. למרבה הצער, בקודקס האזרחי המוצע מטעם משרד המשפטים חסרות הוראות בענין זה, ונושא כה מהותי כגון התיישנות ונאמנות קונסטרוקטיבית, דבר שהינו די שכיח בענייני מקרקעין, לא זכה להתייחסות מיוחדת ו/או הוראה מיוחדת.

נושא זה של נאמנות קונסטרוקטיבית, הינו נושא שלעיתים מהווה את לב ליבה של תחרות בין זכויות במקרקעין, וראוי היה כי נושא כה רגיש ומורכב ימצא את ביטויו גם בקודקס האזרחי, שאמור לשנות את החקיקה של המדינה כולה בחוקים אזרחיים מהותיים כגון מקרקעין, דיני חוזים, חיובים וכו'.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.