משבחר עם הסגולה ארץ מובטחת, שנמצאת באזור השבר הסורי-אפריקני, הרי שקיבל הוא על עצמו, בנוסף לחיים בארץ זבת חלב ודבש, גם חיים בארץ בה רעידת האדמה תהא לא רק מסיבות פוליטיות, אלא עלולה לקרות גם מסיבות גיאולוגיות. ואם הסיכון קיים בכלל הארץ, הרי שבאזור השבר הוא גדול פי כמה.
התחזית להתרחשותה של רעידת אדמה, שתגרום להרס בתים ולנפגעים רבים, מחייבת הערכות מתאימה של רשויות המדינה. מאחר וידוע, כי עשרות אם לא מאות אלפי בניינים במדינה אינם עומדים בתקנים הקיימים וצפויים לקרוס במקרה של רעידת אדמה חמורה, כגון אלו שהתרחשו בארץ ב-1927 ו-1837, התכנסו גורמי התכנון והחליטו לעשות מעשה. בהעדר תקציבים למימון ממשלתי או עירוני לחיזוקם של כל המבנים הקיימים בארץ, הוחלט להעניק תמריצים לבעלי בניינים לצורך חיזוק בתיהם.
העיקרון שנבחר הוא, כי תמורת חיזוק בניין לצורך עמידתו ברעידות האדמה, יתווספו לו זכויות בנייה, לבנות דירות נוספות או להרחיב דירות קיימות. זהו, בעצם, העיקרון המנחה של "תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", שלאחרונה אושרה ע"י הממשלה ופורסמה למתן תוקף.
מטרתה של התוכנית היא (ונביא דברים כלשונם): לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה (ונוסיף אנו - ככל שידוע לנו ההסדרים הנוספים - הכלכליים החוקיים והאחרים טרם נקבעו, ותמ"א 38 נמצאת עדיין בדד בחזית).
לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה..
לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על-ידי תוספות בנייה..
תחולתה של התוכנית היא על מירב המבנים שהוצא היתר לבנייתם קודם ל-1 בינואר 1980 (וזאת מתוך הנחה, כי עד אותו מועד לא חלו תקנים מחייבים תקנים לעניין עמידות ברעידות אדמה).
מעיון בתוכנית מתברר, כי על אף יתרונותיה (במיוחד באזורי הביקוש, בהם יש ערך כלכלי לתמריצים המוקנים בתוכנית), יש בה חסרונות רבים, ומן הראוי שהרשויות יתנו עליהם דעתם מהר ככל האפשר. חסרונות אלה אינם מתבטאים רק בכך כי התכנית אינה ישימה דווקא באזורי הסיכון (שם אין היתכנות כלכלית למימושה בשל ערכי קרקע נמוכים), אלא שעל פי החוק הקיים היא גורמת לנזק מיידי לנכסים רבים, וחושפת את הוועדות המקומיות לתביעות פיצויים בגין פגיעה עקב תוכנית.
נוסיף גם, שאלו שטרחו בהכנת התוכנית ערים, מן הסתם, לכך, שטרחתם לא תהא ראויה ללא תקציבים וחקיקה משלימה, ואף שעשו את המיטב, מבחינתם, אין בכך די. ולגופם של דברים: עיקרה של התמ"א הינו הענקת זכויות בנייה נוספות כנגד חיזוקם של בתים.
ביום עיון שנערך לאחרונה מטעם משרד הפנים הובהר, כי גם לדעת יוזמי התמ"א, תמריצים אלו די בהם רק באזורי ביקוש מובהקים (בעיקר באזור המרכז). אבל, כך רצה הגורל, עיקר הסיכון מצוי דווקא באותם יישובים ומקומות בהם ערכי הקרקע נמוכים לאין שיעור מאשר במרכז הארץ, ושם מתן תמריצים באמצעות תוספות בנייה (סגירת קומה מפולשת, תוספת בנייה על הגג, תוספת אגף או שילוב של פתרונות) אין בו די (וזאת בלשון המעטה) לעומת עלות חיזוק הבניין.
ואם לא די בכך, תוספת הזכויות שמעניקה התוכנית מחייבת מכירתם, בין לאחד השכנים ובין לצד שלישי, על-מנת למצוא מקור מימון לחיזוק הבניין (בכסף או בעיסקת "ברטר"). עיסקה כזאת חייבת במערכת מיסים ודיווחים, ההופכת אותה ללא כלכלית ולכמעט בלתי אפשרית (רק המחשבה על פתיחת עשרות תיקים במשרדי מס שבח, בגין מכירת "גג אחד", כ"א ונתוניו, כ"א ונסיבותיו, יכולה "לקרר" כל יזם, ובודאי את המוטיבציה של באי כוחו).
קיימת גם בעיה משפטית לגבי ניצול הזכויות. בהתאם לדין הקיים, מכירת זכויות בנייה לצד ג' מחייבת הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין (למעט במקרים בהם הזכויות הוקנו מלכתחילה לבעל עניין אחד, דבר נדיר בבתים שנבנו באותה תקופה). הניסיון מלמד, כי השגת הסכמה כזאת הינה, ברוב המקרים, בלתי אפשרית.
נראה כי ללא תיקוני חקיקה משלימים, שיפטרו עסקאות כאמור מתשלומי מיסים והיטלים, וכן יפטרו מן הצורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות בניין, יהיה קשה מאוד עד בלתי אפשרי ליישם את התוכנית. אנו סבורים, כי ראוי היה לעכב את אישור התמ"א עד לאישור החקיקה המשלימה, על מנת להבטיח כי מכלול החקיקה הנוגעת בדבר תאפשר מימושה.
למרבית הצער, לו זו בלבד שכנראה לא יהא בתמ"א, לפחות בשלב הנוכחי, התמריץ הראוי לפתרון הבעיה, אלא שהאמור יש בה משום פוטנציאל לגרום לפגיעה מיידית בבעלי זכויות, שבעקבותיה יתקשו לנצל זכויותיהם.
על-פי סעיף 13 לתמ"א, יש להתנות מימוש זכויות בנייה שטרם מומשו מכוח תוכניות מאושרות, בחיזוק המבנה הקיים בכללותו, ולמצער בחיזוק יחידת הדיור אותה מבוקש להרחיב. בנוסף, כל בקשה להיתר כאמור, טעונה הליך של שיתוף ציבור (פרסומים ושמיעת התנגדויות), גם אם מדובר בבנייה תואמת תוכנית וללא הקלות.
פלוני מבקש לממש זכותו לבנות חדר על הגג דירתו. עתה צפוי שיידרש לחוות דעת בדבר עמידות הבניין לרעידות אדמה, וככל שזו תחייב יידרש לחיזוק הבניין או לפחות לחיזוק דירתו הוא (שאלה היא כיצד ניתן לחזק דירה בקומה העליונה של בניין מפני רעידת אדמה?). קבלת פטור מחיזוק המבנה מחייבת אישור הוועדה המחוזית, מה שמסרבל עוד יותר את הליך קבלת ההיתר.
לא זו אף זו: אותו פלוני אף יידרש לפרסם הודעה על תוספת הבנייה בהליך "דמוי הקלה", "וניתנה לכל בעל עניין הזדמנות להעיר את הערותיו בפני הוועדה המקומית...".
אמור מעתה: הליך פשוט, זול וקצר יחסית, של הוספת חדר, הופך להליך מסורבל ויקר, שיש בו "ידוע הציבור", מתן אפשרות להתנגדות, עררים (ככל שקיימת זכות ערר), מטלות כלכליות ככל שיידרש חיזוק המבנה, והליך של פנייה לוועדה המחוזית ככל שמבוקש פטור מאותו חיזוק.
התוכנית גם חושפת את הוועדות המקומיות (ובעצם את הציבור) לתביעות בגין הפגיעות שהיא גורמת, הן לבעלי נכסים שמוצאים עצמם נפגעים (עיין ערך זה שרוצה לבנות חדר על הגג), והן לאלו הגובלים בנכסים שיורחבו מכוחה של אותה תוכנית. כך למשל, מתן אפשרות להוספת בנייה של קומה על גג בניין קיים או תוספת אגף, תוך סטייה מקווי הבניין המותרים, עלולה להוות עילת תביעה לפיצויים של בניין סמוך, אשר נבנה לאחר שנת 1980, ואינו זכאי להרחבה דומה מכוח אותה תוכנית.
בעיה נוספת המחייבת התייחסות הינה סוגיית היטל ההשבחה. קיימת דעה, כי באותם מקרים שהתוכנית משביחה ערכי קרקע, עקב זכויות שהיא מוסיפה, ניתן לגבות מבעלי הנכס היטל השבחה בגין עלות השווי (קיימת דעה, כתבנו, כי על-פי הוראות החוק כפשוטן, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה כתוצאה מתוכנית מתאר ארצית, אולם קיימת נסיגה מסוימת בעיקרון זה עקב פסיקה של בית המשפט העליון).
פלוני, שדירתו בבניין שנבנה בהיתר שהוצא לפני התאריך הקובע, מבקש למכרה. האם יידרש להיטל? האם לשם כך יידרש לבדיקה של מצבו של הבניין, בדיקת עלויות חיזוקו לעומת הזכויות שיתווספו לו, חלקה היחסי של דירתו בהשבחה שתיווצר, ועוד ועוד. סאגה שההיטל בה נמוך (אם בכלל) אך הטרחה..
הקשיים שהעלו ניתנים לפיתרון על-ידי תיקון התוכנית וחקיקה משלימה. ואלו טוב שייעשו במהרה, על מנת להקטין ככל האפשר את היקפי התביעות נגד הוועדות המקומיות, ולמנוע את הנזק שייגרם לאזרח הקטן שלא לצורך.
לא נצא ידי חובתנו אם לא נציין, כי ניתן למצוא נכסים, באזורי ביקוש, שהתוכנית אכן מיטיבה איתם, ואולי חשיבותה הרבה של התוכנית היא בהעלאת המודעות לנושא הסיכון מרעידת אדמה בציבור הרחב, כך שחיזוקי בניינים יבוצעו אף אם לא יהיה בצידם רווח כלכלי. באותם מקרים בהם תיושם התוכנית יהנו בעלי הנכסים, אם, ביום הדין, בתיהם לא יפגעו, והרי שנינו כי "כל המציל נפש..".
יגנס טויסטר בירן ושות' מתמחים בתכנון ובנייה ובנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
