פרשת ה"חללים" בשועפט: הפן האזרחי הוכרע

בפרשת הבנייה של השכונות החרדיות ברכס שועפט הושמעו בכלי התקשורת טענות בעלות אופי חמור ונפתחה חקירת משטרה, שלא הסתיימה עד היום. אחת העמותות החרדיות נקלעה לסכסוך עם הקבלן המבצע, ותוך כדי כך התגלו עבירות בנייה בהיקף נרחב, שנפרשו בפני הבורר ובפני ערכאות שיפוטיות. בסופו של דבר, הקבלן יצא וידו על העליונה

ביהמ"ש המחוזי בירושלים דחה לאחרונה שלוש בקשות לביטול פסק בוררות - שניתן על ידי השופט בדימוס חיים שפירא - שעסק בפרשיית הבנייה ברכס שועפט בירושלים.

הרקע לפרשייה:

עמותת שכונת קוטג'ים בשועפט (עמותה בפירוק) (להלן - "העמותה"), זכתה במיכרז שהוציא מינהל מקרקעי ישראל להקצאת קרקע לבניית כ-100 מבני מגורים, קוטג'ים ודירות, במקום הקרוי "רכס שועפט" בירושלים.

בתחילה היא התקשרה עם חברת נתן נטע ליפשיץ חב' קבלנית לבניין ירושלים בע"מ (להלן - "ליפשיץ") לבניית המבנים, אולם לאחר מכן, באמצע שנת 1993, היא התקשרה - באמצעות חב' א.י.ש ניהול (אמנה) בע"מ (להלן - "א.י.ש") - עם חב' ר.א.מ מהנדסים קבלנים בע"מ (להלן - "ר.א.מ."), בשליטת הקבלן מנצרת אברהים עוואד, לבניית המבנים.

בחוזה זה מופיעה ליפשיץ כצד לו והוגדרה בכותרתו כ"חברה המשכנת". א.י.ש נרשמה בכותרת החוזה כמייצגת את העמותה, אולם גם חתמה עליו באופן עצמאי, בכל דפיו, בנוסף לחתימת העמותה. הרוח החיה בעמותה ובא.י.ש היה המחזיר בתשובה, הרב שלום סרברניק.

רבות נכתב כבר על הקשר המפותל וחסר ההיגיון שבין העמותה לבין א.י.ש ועל התפקיד שמילאה א.י.ש בפרוייקט. חברה זו בעצם הפכה לחברה המנהלת את הפרוייקט, וברור הדבר שעל פניו קיימים ניגודי עניינים בין א.י.ש - ומנהליה ובעליה - לבין העמותה וחבריה. למרות זאת, ובאופן מפתיע, בעלי א.י.ש היו עצמם חברים בעמותה, קרי חלק מהדיירים המתוכננים באתר. גם לחברת ליפשיץ לא היה תפקיד פורמלי בפרשיה זו. על סבך הקשרים שבין הקודקודים השונים והחיבורים הבלתי הגיונים, נרחיב את הדיבור בהמשך.

במהלך ביצוע העבודות בפרוייקט נתגלו בין הצדדים מחלוקות שונות, שחייבו בירור משפטי. בחוזה ההתקשרות סוכם, כי כל המחלוקות יובאו להכרעה לפני בורר. הבורר שמונה היה השופט בדימוס חיים שפירא.

שלושה נושאים מרכזיים נדונו בבוררות: הראשון, השוואת הפרוייקטים בין הבנייה הבסיסית לבין הנדרש למעשה; השני, נושא "החללים", פלוגתאות שהתעוררו בין הצדדים לאור פוטנציאל ניצול ה"חללים" שנוצרו במהלך הבנייה, בשל המבנה הטופוגרפי של האתר; השלישי, התביעות ההדדיות שהצדדים נקטו האחד כלפי משנהו, דוגמת התביעה להשלמת ערבות הביצוע, סילוק ר.א.מ מן האתר וכיוצ"ב.

הבוררות נמשכה כשנה וחצי, במהלכה התקיימו כ-70 ישיבות, מתוכן יותר מ-50 ישיבות הוכחות, נחקרו עשרות עדים, נרשמו למעלה מ-3,000 עמודי פרוטוקול, והוגשו סיכומים עבי כרס, שהתמקדו במיוחד בנושא החללים. לאחר מכן ניתן פסק הבוררות, אשר הוראותיו האופרטיביות והרלבנטיות לענייננו קבעו:

א. ר.א.מ לא תמשיך בביצוע העבודות באתר.

ב. לר.א.מ זכות עיכבון על הדירות שבפרוייקט.

ג. מזמינת העבודה רשאית לבנות באתר, אולם מבלי לפגוע בזכות העיכבון של ר.א.מ.

ד. העמותה, ליפשיץ וא.י.ש - ביחד ולחוד - חוייבו לשלם לר.א.מ 6,485,106 שקל. בנוסף, העמותה וא.י.ש - ביחד ולחוד - חוייבו לשלם לר.א.מ 1,217,773 שקל.

ר.א.מ, באמצעות פרקליטיה פנחס מרינסקי ומוטי נבון, הגישה לביהמ"ש המחוזי בי-העותרות לביטול פסק הבוררות גייסו לעזרתן כמעט את כל הטענות האפשריות, כתמיכה לבקשתן, החל בטענה כי הבורר פעל בחוסר סמכות או בחריגה ממנה, וכלה בטענה כי פסק הבוררות מנוגד לתקנת הציבור. אנו נתמקד בטענות המתייחסות לנושא "החללים".

הרקע לבניית החללים:

על פי הסכם הקצאת הקרקעות שבין מינהל מקרקעי ישראל לבין העמותה, ניתנו לכל יחידה זכויות בנייה של כ-120 מ"ר. על יסוד הסכם זה, ניתנו היתרי הבנייה. במהלך הבנייה נתנו העמותה וראשיה לר.א.מ הנחיות, שמטרתן הסופית היתה יצירת חללים בצמוד לשטח הבנייה החוקית, תוך ניצול העובדה שהשטח מידרוני.

ר.א.מ נדרשה, בין השאר, לחפור את מלוא השטח עד המיפלס התחתון של הבתים המדורגים וליצור תשתית למדרגות עתידיות, בניית יסודות מפלטות רחבות וכיוצ"ב. המטרה היתה ליצור, בצמוד לדירות, חללים ריקים של כמעט 70 מ"ר כל אחד (לכאורה תוצאה נלווית של הבנייה), חללים שאפשר יהיה לנצלם בעתיד כשטחי מגורים לכל דבר. במסגרת שיווק הפרוייקט, תומחרו גם חללים אלה, על תקן "שטחים עתידיים". כמובן שחללים אלה כלל לא הופיעו בתוכניות המקוריות ובהיתרי הבנייה.

מניע מרכזי לקיום הליכי הבוררות היה תביעתה של ר.א.מ לתשלום עבור בניית החללים, כשלכך סירבה העמותה.

כאמור לעיל, גייסה העמותה לטובתה את נושא בניית החללים כחרב לתקיפת פסק הבוררות. לטענתה, לא היה כלל הסכם בוררות בר תוקף בשל בטלותו מדעיקרתא של ההסכם, בהיותו בלתי חוקי. כל זאת, משום, שלטענתה, כבר מלכתחילה היו הצדדים מודעים לביצוע עבודות הבנייה בחריגה או ללא היתר בנייה, כנדרש בחוק. בעיקר נטענו הדברים בקשר לנושא החללים, אשר כשלעצמו - כאמור לעיל - שימש לדיון ממושך במהלך הבוררות.

השופט גל מבחין בעניין זה בין אי החוקיות כטענה התוקפת את ההסכם, בהסתמך גם על סעיף 3 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן - "החוק"), לבין הטענה לפי סעיף 24 (9) לחוק (סעיף 29 לחוק דן בעילות לביטול פסק בורר) התוקפת את פסק הבוררות עצמו, ככל שהינו מנוגד לתקנת הציבור.

בנוגע לחוזה הבנייה - קובע השופט גל - אין תשתית עובדתית להסיק אי חוקיות לעת הכריתה. לית מאן דפליג שהחוזה, כחוזה בנייה, חוקי לחלוטין, הצדדים לא הפנו לסעיפים קונקרטיים המעלים בתוכו אי חוקיות. גם אם נושא החללים נזכר בחוזה - ובהנחה שמדובר בעניינים בלתי חוקים, אומר השופט גל - לא היה בכך כדי לפסול אותו כליל. מכאן, שהסכם הבוררות נשאר בר תוקף.

יתר על כן, גם אם היתה מוכחת מודעות מראש לנושא בעת כריתת החוזה, עדיין לא היה בכך כדי להצביע על בטלותו כליל. מההיבט האזרחי, רואים את הצדדים כמי שהתכוונו לקבל את ההיתרים לבנייה כחוק (סעיף 27 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי)). העמותה אינה יכולה להסתמך על אי קיומו של התנאי, בהיותה מי שצריכה לקבל את הרשיונות ולא עשתה כן, ככל שלא עשתה כן, שכן לא הובאה תשתית עובדתית לדעת מה המצב העדכני.

בעיקרם של דברים, יש להבחין בנושא זה בין הפן הפלילי לבין הפן האזרחי, ובין פסלות שאינה ניתנת לריפוי לעומת זו התלויה ברישיון, שניתן לקבלו