רכוש משותף - עד לשינוי

בתביעה שנדונה לאחרונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בת"א, נקבעו מספר קביעות חשובות, הנוגעות לתיקון מס' 18 לחוק המקרקעין. התיקון דן, בין השאר, בהסכמת הרוב הנדרש בבית משותף לצורך הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף.

התובעים והנתבעים הם חוכרים של דירות בניין שברח' גרונימן בת"א (להלן: "הבניין"). הבניין הוא אחד משישה בניינים, הרשומים כבית משותף אחד. בבניין שמונה דירות: ארבע בקומת קרקע וארבע בקומה הראשונה. גג הבניין (שהוא גג רעפים) והחלל הקיים מתחת לגג הרעפים הוא רכוש משותף.

התובעים, המחזיקים בארבע דירות בבניין, עתרו בפני המפקחת על רישום המקרקעין בת"א, למתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים, המחזיקים בשתי דירות בבניין, אשר יאסור עליהם לבצע עבודות בנייה לשם הרחבת דירותיהם. עבודות אלה כוללות הגבהת גג הרעפים של הבניין, בנייה בחלל הגג הקיים והתקנת גג רעפים חדש, תוך יצירת חלל חדש מתחת גג זה.

סימן ג' 1 בפרק ו' בחוק המקרקעין דן בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה וידוע כתיקון 18 לחוק (להלן: "תיקון 18"). סעיף 71(ב) שבסימן זה קובע כי: "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה".

עד לחקיקת תיקון 18 לא ניתן היה להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה מסויימת בבית המשותף, ללא קבלת הסכמה מפורשת של כל בעלי הזכויות בבית המשותף. אגב דיון בתביעה, קובעת המפקחת מספר קביעות הרלבנטיות לתיקון 18.

המפקחת קובעת, כי אין צורך בכינוס אסיפה של בעלי דירות בבית משותף, לשם קבלת החלטה לגבי הנושאים בהם דן תיקון 18. די בקבלת הסכמה של הרוב הדרוש של חוכרי הדירות בבית המשותף כדי למלא אחר תנאי זה. לכן, חתימתו של חוכר דירה על בקשה להיתר בנייה, ניתן לראות בה כהסכמה מספקת בהתאם לתיקון 18.

המפקחת דוחה את טענת התובעים, לפיה יש לפרש את הוראות תיקון 18 כחלות על חוכרי הדירות בבניין אחד מתוך ששת הבניינים שבבית המשותף. אומנם הבניינים רחוקים זה מזה וללא קשר עין ואומנם כל אחד מששת הבניינים מנוהל ומתוחזק באופן נפרד על ידי חוכרי הדירות שבאותו בניין, אולם בכל הנוגע לזכויות הקנייניות של כל אחד ואחד מחוכרי ששת הבניינים, קובע הרישום בפנקס הבתים המשותפים, קרי העובדה כי כל הבניינים רשומים כבית משותף אחד. לכן כל עוד לא חולק הרכוש המשותף והוצמד לכל אחד מששת הבניינים, יש צורך ברוב של חוכרי הדירות בכל ששת הבניינים ולא בבניין הספציפי.

המפקחת דוחה את טענת הנתבעים, כי קיים בבית המשותף נוהג, לפיו אין צורך בהסכמת כל בעלי הזכויות בבית המשותף לשם הרחבת דירה, ולכן אין גם עליהם להשיג הסכמה מעין זו. המפקחת קובעת, כי אומנם תיקון 18 הקל על המבקשים להרחיב דירותיהם, אולם מכאן לא ניתן להרחיק לכת ולטעון כי אין צורך בקבלת הסכמה מפורשת וכי ניתן להסתפק בנוהג שקיים בעניין זה.

תיקון 18 מספק הגנה גם לבעלי הזכויות שבמיעוט. סעיף 71 ג' (ד) לחוק מאפשר למפקח לבטל החלטה, הגם שנתקבלה ברוב הדרוש, אם נוכח כי נפגעה זכותו של בעל דירה בבית פגיעה מהותית.

אולם, קובעת המפקחת, התובעים לא הוכיחו כי עלול להיגרם נזק לדירותיהם עקב הבנייה העתידית המתוכננת על ידי הנתבעים. התובעים לא צירפו חוות דעת של מומחה לעניין זה.

אומנם עבודות הבנייה שיבוצעו עלולות לגרום להפרעה לתובעים, אולם מדובר בהפרעה חולפת ולא בהפרעה קבועה העולה כדי מיטרד כהגדרתו בסעיף 44 לפק' הנזיקין (נ"ח).

המפקחת דוחה אף את עתירת התובעים להורות על עיכוב הליכי הבנייה כל עוד לא הוסדרו תשלומי איזון. נכון שתיקון 18 מחייב ביצוע תשלומי איזון במקרה של הרחבת דירה, אולם לתשלום זה זכאי רק בעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה, או שההרחבה אותה הוא יכול לבצע פחותה מחלקו היחסי של אותו בעל דירה ברכוש המשותף. אולם התובעים לא הוכיחו זכאותם לקבל תשלומי איזון כאמור.

התוצאה הסופית: התביעה נדחתה. המפקחת קובעת, כי הנתבעים רשאים לבצע עבודות בנייה להרחבת דירותיהם, וזאת לאחר שתושג הסכמת הרוב הנדרש.

תיק 294/97.

המפקחת על רישום המקרקעין בת"א, מירה אריאלי.

עו"ד מאיר אורנשטיין בשם התובעים.

עו"ד גדי לזר בשם הנתבעים