הרוכשת חיפשה דירה שתשאיר לה עודף לכיסוי משכנתא הפוכה

העסקאות: מדובר בשלוש עסקאות על דירות יד שנייה בעיר קריית גת, באותו אזור, שכולן היינו תלויות אחת בשנייה. "זו הייתה עסקת שרשרת", מספר המתווך זאב וקס, יועץ נדל"ן בסניף אנגלו סכסון בקריית גת, שגיבש את העסקה בין הצדדים. "הכול היה תלוי אחד בשני - המחיר, התנאים, המשא ומתן, מועד הפינוי ותנאי התשלום".

● עסקאות השבוע | במחיר נמוך מהשוק: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים במרכז גבעתיים
● ראיון | הכירו את שני הישראלים שהקימו אימפריה נדל"נית בארה"ב ועכשיו יוצאים להרפתקה חדשה

השרשרת: ה"טריגר" לעסקה היה חיפושיה של אישה מבוגרת אחר דירה זולה יותר מדירתה הנוכחית - דירת ארבעה חדרים ללא ממ"ד, משופצת, בשטח 72 מ"ר, בקומה ראשונה מתוך חמש בבניין משותף. התנאי שהציבה למתווך וקס: "אמכור את הדירה שלי רק אחרי שיימצא לי בית אחר מתאים, בסמוך לדירה הקיימת".

ובית כזה אכן נמצא - דירת ארבעה חדרים ברחוב מודיעין בשכונת צה"ל, 90 מ"ר עם מחסן בשטח שלושה מ"ר, בלי מרפסת, בקומה שביעית מתוך שמונה, בבניין שכולל חניון משותף ונקנה ב־1993. הדירה נקנתה תמורת 1.25 מיליון שקל, ממשקיעים שרכשו לאחר העסקה דירה במרכז.

את דירתה שלה, ברחוב מלכי ישראל בעיר, מכרה האישה תמורת 1.42 מיליון שקל, כלומר נותרה עם רווח של כמעט 200 אלף שקל.

הקונים של דירתה מכרו במקביל את דירתם, דירה בת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר ברחוב רחבת גד בשכונה אחרת בעיר, בקומה השנייה בבניין בן כ־60 שנים, תמורת כ־1.05 מיליון שקל.

"הדירות ענו על הדרישות של כל הצדדים, זה התאים כמו כפפה ליד ונסגר בתוך ימים. בסופו של דבר הצלחנו לסגור את הכול, ולחתום על כל החוזים בתוך שבועיים, בזכות שיתוף־פעולה עם שני משרדי תיווך אחרים בעיר", מספר וקס.

נציין כי בעבר שיפצה המוכרת שבמרכז ה"שרשרת" את הדירה שמכרה בסכום דומה לרווח שנותר בידיה.

משכנתא הפוכה: האישה שבמרכז "השרשרת" רצתה למכור את דירתה בין היתר כדי לכסות על משכנתא הפוכה קיימת, ולהותיר לילדיה נכס ללא חובות.

במנגנון של משכנתא הפוכה, משעבדים נכס קיים תמורת כסף נזיל, בלי להידרש למסור את הנכס. בהלוואות מסוג זה הלווה יכול גם לבחור שלא לשלם כל תשלום כלשהו על המשכנתא, ולהותיר את התשלומים ליורשיו, לאחר שילך לעולמו - ולכן היא נתפסת משתלמת בעיני רבים מבני הגיל השלישי המחזיקים בנכס משלהם.

עד כמה זה נפוץ? לדברי אבי יוסופוב, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, נטילת משכנתה הפוכה נחשבת נפוצה מאוד מאז שנת 2022, עם העלייה בריבית במשק, "כדי להתמודד עם יוקר המחיה או כדי לעזור לילדים לרכוש נכס משלהם". כיסוי של משכנתא הפוכה, לדבריו, לא נחשב נפוץ במיוחד ולא נראה שמדובר במגמה כלשהי של העת האחרונה: "שוק המשכנתאות ההפוכות דווקא נמצא בעלייה מתמדת בשנים האחרונות", הוא קובע.

אסטרטגיית יציאה: העובדה שהחזרת משכנתא הפוכה אינה נפוצה מאוד כיום, ותוספת הרווח היפה שנבעה מהעסקה עבור אותה אישה, מעלות את ההשערה כי הצעד היה מתוכנן מראש: "ייתכן שמדובר במעין אסטרטגיית יציאה שננקטה כבר לפני שנים", אומר יוסופוב.

"אולי האישה תכננה מראש לקחת את המשכנתא ההפוכה רק לשנים בודדות, עד שתראה שהנכס הקיים מושבח במידה מספקת - ואז לפרוע את ההלוואה וליהנות מעליית הערך. כשלוקחים בחשבון שפירעון של הלוואה כזאת לא גורר גם עמלת פירעון, מקבלים מהלך משתלם למדי".

המחירים בעיר: על פי נתוני אתר מדלן, המחיר הממוצע לעסקה בעיר עומד על 1.56 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע 3,600 שקל לחודש. בעיר נמכרו 690 דירות בשנה האחרונה והתשואה הממוצעת היא 2.5%.