מהי דירה קטנה? מחקר חדש בדק את המצב בארץ ביחס לעולם

בישראל של העשורים האחרונים, הדירה הממוצעת הלכה וגדלה, כאשר כיום שטח הדירות הממוצע עומד על כ־170 מ"ר, לעומת 42 מ"ר בלבד בשנת 1950. אך לצד הדירות המרווחות, הדירות הקטנות הולכות ומתמעטות, והגדרתן אינה אחידה. מחקר חדש שנערך בטכניון ויצא לאור בספר "שעת הדירה הקטנה: דירות קטנות, תנאי מחייה ראויים וגודל דירה מזערי: מבט בינלאומי משווה", מתמקד בסוגיה זו ויוצג השבוע בכנס איגוד המתכננים.

● רכש דירה ביפו בלי מקלחת ומטבח ב־4.4 מיליון שקל: כמה מס רכישה יצטרך לשלם?
● אחרי שנה על המדף: בכמה נמכר דופלקס לשיפוץ בנווה אביבים?

על הספר חתומים יהונתן נאה, עמוס וינגרטן, ביאן עלי־מוסא טאהא וחן שטרס וניר מועלם. הארבעה הראשונים היו סטודנטים לתואר שני בפקולטה והגישו עבודת גמר מחקרית בנושא - "ולא רצינו שזה ילך לאיבוד", אומר פרופ' מועלם, ראש מרכז העיר והאזור בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון

פרופ' מועלם מציין כי בישראל לא הייתה עד לאחרונה התייחסות מערכתית לדירות קטנות. "עד 2022 לא הייתה הגדרה ברורה, והיו לפחות עשר הגדרות שונות למהי דירה קטנה, לפי חוקים, תקנות והנחיות שונות", הוא אומר. "למשל, ב־2011 דירה קטנה הוגדרה עד 100 מ"ר באזורי עדיפות לאומית ו־75 מ"ר בשאר הארץ. 100 מ"ר זה דירה קטנה? המערכת לא הייתה בכלל באירוע", הוא מוסיף.

הבעיה: מהי בכלל דירה קטנה

ב־2022 פורסמו הנחיות של מינהל התכנון, שלפיהן שטחן של דירות "קטנות מאוד" צריך לנוע בין 30 מ"ר ל־55 מ"ר, והן צריכות להוות 5%־10% מהדירות המתוכננות באזור מסוים. בפועל, כמעט לא נוסף היצע של דירות בשטחים כאלה, וממצא מעניין נוסף היה שהן גדולות יחסית למה שמוגדר דירות קטנות בעולם - והפערים משמעותיים.

בלונדון, למשל, המינימום החוקי לדירה הוא 37 מ"ר, וגם בארה"ב זהו הסטנדרט המקובל. לעומת זאת, במדינות כמו דרום אפריקה, שטח דירה יכול להיות 20 מ"ר, ובהונג קונג ניתן למצוא דירות זעירות של 7־8 מ"ר בלבד. "בהונג קונג זה כבר סוג של מכלאה", מציין פרופ' מועלם.

עניין מעניין נוסף הוא החלוקה הפנימית של הדירות הקטנטנות לחדרים, ובעניין זה מציין המחקר כי "לא ברור מההנחיות האם דירה 'קטנה' היא דירת סטודיו, דירת חדר או שמא דירת שני חדרים". עוד מעירים עורכי המחקר כי גם חישוב השטחים עצמו אינו אחיד ברחבי הארץ ויש כמה שיטות חישוב.

במקומות אחרים בעולם, קביעת השטח נעשית לפי מספר האנשים שהדירה מיועדת להם. למשל, בבריטניה שטח דירת חדר לאדם אחד צריך להיות 39 מ"ר (או 37 אם יש מקלחת במקום אמבטיה), ולשני דיירים - 50 מ"ר. באירלנד דירת חדר לאדם אחד תהיה בשטח 37 מ"ר, ודירת חדר לשניים - 45 מ"ר.

בבריסל מדובר על שטח מצומצם בהרבה, שמחושב לפי מספר הדיירים: 18 מ"ר לדייר אחד, 28 מ"ר לשני דיירים, 33 מ"ר לשלושה. בצרפת נקבע מינימום של 14 מ"ר, לא כולל שירותים ומקלחת.

נוסף לכך בחנו החוקרים גם אילו פונקציות ניתן לוותר עליהן בדירות קטנות. כך למשל, דירה כזו לרוב אינה כוללת ממ"ד אלא ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), ויש בה מטבחון מינימלי. למעשה, מדובר בחלל יחיד עם שירותים ומקלחון צמודים. "האתגר התכנוני משמעותי - איפה שמים סל כביסה, איך יוצרים חלל פונקציונלי שעדיין יהיה נוח למגורים", מסביר פרופ' מועלם.

למרות שטח המחיה המצומצם, יש ביקוש לדירות כאלו, במיוחד בקרב אוכלוסיות חד־הוריות, רווקים, וזוגות צעירים שאינם זקוקים לחלל גדול. "בעבר היה מקובל שלמשפחה יש דירה גדולה, אבל כיום יש יותר אנשים שגרים לבד, יותר משפחות חד־הוריות, ואנשים שמתחתנים מאוחר יותר", אומר פרופ' מועלם. "הגודל הממוצע של הדירות לא מתאים לשינוי הדמוגרפי שמתקיים פה".

אך לצד הביקוש, ישנם גם חסמים. רשויות מקומיות רבות אינן מעוניינות בדירות קטנות, מתוך חשש למשיכת אוכלוסיות מוחלשות או סטודנטים. "אולי בעיריות לא רוצים סטודנטים, או אנשים שנתפסים כביכול משולי החברה", אומר פרופ' מועלם. עם זאת, בשוק הפרטי ניכר כי דירות קטנות בערים מרכזיות נמכרות במהירות, בשל ההתאמה לאורח החיים האורבני.

"אנשים הבינו תוך שנייה את הערך"

דוגמה לאתגרים של המיקרו־דירות אפשר לראות בפרויקט אבן גבירול 144 בתל אביב של חברת קרסו - שמתאכלס ממש בימים אלה. זה פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שבו 54 יח"ד שמהן שווקו 33. תמהיל הדירות נע בין 41 מ"ר ל־82 מ"ר. "יהיה חדר כביסה וחדר אופניים משותף, אף על פי שבכל הדירות יש חיבור למכונת כביסה", אומרת מיכל גליק, סמנכ"לית השיווק בקרסו.

"הדירות כולן מגיעות עם נגרות מוכנה, והן תוכננו לפי שימושים ולא לפי חדרים. הנגרות היא כלי תכנוני אמיתי כי במסדרון יש דלת סתרים שכולו ארונות מהרצפה עד התקרה, בתוך האי יש חיבורים לטלוויזיה, הכול קומפקטי וארוז. יש מינימום של שטחים מתים. צריך להביא רק מזרון, שטיח וסכו"ם. יש מקרר 'בילד אין'. זה נשען על התובנה שיש AM;PM מתחת לבית אז לא צריך מקרר כפול.

"הפרויקט הוא בלי חניה, ומכרנו במחיר למ"ר כמו בפרויקטים דומים עם חניה". דירת שני חדרים בשטח 41 מ"ר נמכרה בשנת 2021 ב־3.05 מיליון שקל. אנשים הבינו תוך שנייה את הערך".