היטל השבחה לפי השבחה בפועל

היטל השבחה הינו אחד מסוגי המס המוטלים על המקרקעין, ונחשב כנטל מס כבד בכל עיסקה. על-פי תוספת שלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965, אם המקרקעין הושבחו בעקבות אישור של תוכנית בניין עיר (כגון: שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה), אזי על בעל המקרקעין או החוכר לדורות לשלם היטל השבחה בגובה של מחצית מעלות השבחת המקרקעין. תשומת הלב מופנית במקרים כאלו להפרש השווי בין המצב הקודם לבין מצב חדש.

הליך גביית היטל השבחה הינו הליך ייחודי, והוא נגבה בזמן מכירה או בזמן בקשה לקבלת היתר, לפי המוקדם. לאחרונה נידונה בבית משפט המחוזי בת"א שאלת טיבו של המצב הקודם. העניין נדון בע.א. 3301/01 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' אילנות הקריה (ישראל) בע"מ, שנידון בהרכב של השופטים סגן הנשיא יהושע גרוס והשופטות אסתר קובו ומיכל רובינשטיין.

בעניין אילנות הקריה, המשיבה הינה בעלים של מקרקעין במתחם ח/300 בעיר חולון. על המקרקעין חלו מספר תוכניות בניין עיר, עם הוראות תכנון בעניינים שונים.

החל משנת 1995 עיריית חולון נהגה להציב דרישות מחמירות יותר בענייני חניה וכמות החניות, ודרשה 1.5 מקומות חניה לכל דירה במקום אחת, וכן דרשה לבנות מקומות חניה במרתף במקום לבנותם בחצר, דבר שייקר את הבנייה. ביום 1.6.98 קיבלה תוקף תוכנית בניין עיר שקבעה אפשרות של הגדלת שטחים במרתפים והפיכת מרתפים לחניה. תוכנית אחרונה זו למעשה הקלה עם בעלי המקרקעין שהיו צריכים לעמוד בפני דרישת תקן המחמירה.

שמאי מכריע קבע, כי התוכנית החדשה אכן העלתה את שווי המקרקעין. מסקנה זו הסתמכה על ההערכה כי הגדלת שטח החניה ובנייתה במרתף במצב הקודם יקרו את עלויות הבנייה, מאחר שנוכח שטח החניה נאלצו הקבלנים לתכנן בנייתן של 2 קומות חניה תת-קרקעיות. לאור נתוני התוכנית החדשה אפשר יהיה לבנות את החניה התת-קרקעית על קומה אחת בלבד, מה שמוזיל את עלויות הבנייה, ועל כן יש כאן השבחה.

על קביעה זו הוגש ערעור, ובית משפט השלום קיבל אכן את טענות המשיבה וקבע כי דרישת העירייה היתה משהו מעבר לתוכנית בניין עיר, ואין היא יכולה להיות תחליף לתוכנית ובסיס לחישוב היטל השבחה.

בית משפט השלום לא קיבל את טענות העירייה, שלפיה הדרישה של העירייה התבססה על הצעת משרד התחבורה לעדכון תקני חניה משנת 1994, וזו למעשה התוכנית של מצב קודם. בית משפט השלום קבע, כי המדובר רק בהצעה ואין העירייה יכולה לבסס עליה את הפרשי השבחת המקרקעין.

העירייה הגישה ערעור על פסק דין של בית משפט השלום באמצעות עו"ד יוסף פרוכטמן. השופטת אסתר קובו, שנתנה את עיקר פסק הדין, קיבלה את ערעור העירייה, ויתר השופטים הסכימו עמה.

השופטת קובו ניתחה את הסוגיה בקובעה, כי במציאות היומיומית חולף זמן רב בין אישור תוכנית בניין עיר ועד ליישומה בפועל. במצב זה, נסיבות משתנות ויש צורך להתאים את הוראות הבנייה למציאות המשתנה, וזאת מבלי לנקוט בהליך המסובך והממושך של שינוי תוכניות. בעניין זה השופטת קובו גם מסתמכת על מאמרה של פרופ' רחל אלתרמן, "חוק התכנון והבנייה ותוכנית המתאר: הנחיות קשיחות או מסגרת גמישה?" (משפטים יא' 197), אשר טענה בין היתר, כי לרשות התכנונית צריכים להיות הכלים להציב דרישות במציאות המשתנה, וזאת ובהתאם להנחיות ותקנים וכו', וכפי שנקבע בשעתו בפסק דין בן-יקר-גת (נא (ב) 825).

"ניסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם".

המשיבה טענה, כי העירייה יכלה לדרוש את תקן החניה אך ורק ע"י תיקון תוכנית המתאר. השופטת קובו קובעת שאכן זו "דרך המלך", אך אין זה מונע מהעירייה, בעניינים מסוימים ומוגדרים שהחוק מאפשר לה, להציג דרישות השונות ומכבידות יותר מאשר הוראות תוכנית בניין עיר.

בעניין זה השופטת קובו סומכת ידה על תקנה 16 לתקנות רישוי, הקובעות:

"(א) ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בעניינים אלה...". ומתקנה זו השופטת קובו לומדת כי "בין הנושאים אותם רשאית הוועדה המקומית להסדיר במסגרת מתן ההיתרים מצוי באופן מפורש נושא מקומות החניה והגישה אליהם (תקנה 16א(9)).

"הצבתו של עניין הסדרת החניה בשורה אחת עם העניינים המפורטים בתקנה 16 מלמדת כי נושא החניה, כמו יתר הנושאים הכלולים בתקנה, הינו עניין טכני אשר ראוי לעיתים כי יישקל ויידון בעת בקשת ההיתרים, דהיינו במועד הסמוך להוצאתן לפועל של ההוראות התכנוניות הכלליות.

"בהתאם לכך אני סבורה, כי במסגרת מתן היתרי הבנייה לבעלי המקרקעין המצויים בתחומה של תוכנית המתאר, אין ספק כי המדובר בפסק דין בשאלה די תקדימית, אשר נותנת פרשנות מרחיבה למונח 'תוכנית קודמת'. אך באותה מידה ייתכן ויש כאן גם בסיס לתביעה על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בעניין פגיעה במקרקעין".

כלומר, אכן בסוף הדרך היטל השבחה נגזר ממצב קודם, כולל הוראות מחמירות שלא היו בתוכנית, ולעומת זאת ייתכן ובתחילת הדרך וכשהעירייה מציבה דרישות מחמירות יותר מתוכנית בניין עיר, העניין מהווה עילה לתביעה בשל פגיעה במקרקעין, באשר הדרישות מייקרות את הבנייה יחסית למה שהתוכנית ביקשה - אך זו שאלה לפסק דין אחר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.