החלטת להפקיע? דבר עברית

אמנם כל הליך של הפקעה מלווה בתשלומי פיצויים, אך אין בדרך כלל בפיצויים אלו כדי לפצות את בעל המקרקעין על אובדן מלוא הפוטנציאל והשווי הכלכלי של הנכס.

הליך ההפקעה מתחיל בפרסום ברבים אודות הפקעה, כדי שלבעל הקרקע תהיה גם ההזדמנות להגיש התנגדות על-פי הדרכים הקבועות בחוקי תכנון וחוקי הפקעה למיניהם. אך למרבה הצער לא פעם הרשויות נכשלות בלבצע את ההליך ההכנה של ההפקעה. כשלון זה לעיתים הינו פגם מהותי בהליך של ההפקעה או חוקיות ו/או הצורך בהפקעה. לעיתים אומנם הפגם הינו טכני, כגון ליקוי בהודעה על ההפקעה, אך זהו ליקוי ופגם היורדים לשורש העניין והפוסלים את הליך ההפקעה. שאלת חוקיות הליך של פרסום על הפקעה עמדה לאחרונה לדיון בבית המחוזי בירושלים, בפני השופט בועז אוקון.

העניין היה בה.פ 3050/04, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' רג'וב היבה ואח'. בעניין רג'וב, העירייה התכוונה להפקיע שטחי אדמה אשר בהחזקת המשיבים בבית חנינא. בגין ההפקעה העירייה הוציאה שתי הודעות הפקעה: האחת ב-1984 והשנייה ב-2001. בפרסום הראשון ההפקעה התייחסה ל-240 מ"ר, וההודעה השנייה משנת 2001 התייחסה לשטחים הכוללים את השטח המופקע לפי הודעה ראשונה, וכן עוד שטח נוסף של החלקה.

דא עקא, כי העירייה לא השכילה בהודעה משנת 2001 לפרסם את החלקה ופרטיה באופן מפורש בהודעה, והסתפקה בתיאור קואורדינטות, בה בשעה שחלקות אחרות נשוא אותה הודעת ההפקעה קיבלו ביטוין בהודעה.

השופט אוקון נדרש לסוגיה של ביטול ההפקעה בשל העובדה כי ההודעה אינה חוקית, ולאחר ניתוח הסוגיה קיבל את העתירה ופסל את הפרסום.

השופט אוקון מדגיש את הדרסטיות של הליך ההפקעה בקובעו כי "משטר זה של הפקעה מבוסס על פעולה חד-צדדית של השלטון, כוח במונחים ההופלנדיים. אבן הפינה של ההסדר היא חובת הפרסום הפומבי על-ידי הרשות. ההנחה המקופלת במשטר זה היא כנראה שהפרסום יוצר ידיעה קונסטרוקטיבית, ומכל מקום שדי בפרסום כזה כדי לענות על תנאי ההפקעה. נוקשות זו של ההסדר, המתבטאת בשחרור הרשות מחובת ההמצאה האישית כתנאי לשכלול ההפקעה, מחייבת הקפדה על יישומו. ללא הקפדה זו עלולים בעלי קרקעות למצוא עצמם מול אדון קשוח ורב עוצמה, שיש ביכולתו לעשות ככל העולה על דעתו, ואילו המושג משפט צדק יהפוך, עבור בעלי מקרקעין, לערטילאי וכמעט מעבר להישג היד".

השופט אוקון קבע, כי אין לדרוש מבעל המקרקעין להיות גיאוגרף ולהבין בנסתרות. לא על בעל הקרקע החובה לחקור אודות ההפקעה. בעל הקרקע לא אמור להיות דרוך ומוכן ובתוך תחושה יומיומית של הפקעת המקרקעין שבבעלותו ולחפש אחרי המפקיע.

כלומר, על-פי פסק דין זה, אם כבר החוק העניק כוח כה גדול לידי הרשות המפקיעה, אז שלפחות כוח זה ייושם באופן מידתי. לעותרים היו גם טענות נוספות, ובין היתר לעניין אי המצאה אישית של הודעת הפקעה. דא עקא, בעניין זה הלכה ידועה היא כי המצאה אישית הינה "אקט הצהרתי" ולא "אקט קונסטיטוטיבי" (ע.א. 119/01 אקונס).

פסק דין זה מדגיש את החשיבות של שקיפות מלאה הנדרשת בפעולות השלטון בכלל ובפעולות מסוג של הפקעת זכות קניין בפרט. עם כל הכבוד, זהו המקום להביע תקווה כי המחוקק יתערב בהליך של פרסומי הודעות הפקעה, וינסה להפוך את הודעות הפקעת מקרקעין לסוג של הודעה שבני אדם רגילים מבינים אותם, והעיקר - מזדמן להם לקבל אותן.

הח"מ לא פעם הציע את חובת משלוח דואר רשום לבעל קרקע על-פי הכתובת הרשומה והידועה במשרדי מיסוי מקרקעין ומס רכוש ו/או במשרד הפנים. כתובת הרשומה במשרד הפנים הינה הכתובת שחזקה על כל בעל מקרקעין שדאג לעדכן אותה, ואם הכתובת לא מעודכנת אין לבעל הקרקע אלא להלין על עצמו. ברור שאין לדרוש מהרשות לחקור מהי הכתובת בפועל של בעל המקרקעין.

חובת משלוח הודעות לבעל המקרקעין בדרך זו תהפוך את הליך ההפקעה ליותר מידתי ויותר אנושי, באשר רבים הם אנשים אשר אינם מצויים בהליכי הפקעה ורק לאחר שנים מתבשרים כי המקרקעין שלהם הופקעו.

אמנם הליך ההפקעה מלווה בפרסומים בעיתונות, אך לא כל בעל מקרקעין מצליח בזמן אמת לקרוא את פרטי הודעות ההפקעה המתפרסמות בעיתונים באותיות קטנות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.