שלטון הרוב אינו חזות הכל

בבעלות משפחת אבימור (להלן: "המשיבים") דירה אחת בבית משותף בו 4 דירות, כאשר 3 הדירות האחרות הינן בבעלות משפחת ספוזניקוב. בתוכנית המקורית של הבית הוקצו שני מקומות חניה, שאחד מהם הוצמד לדירת המשיבים והשני לדירת ספוזניקוב.

במשך השנים התפתח נוהג לפיו בצמוד לכל אחד ממקומות החניה הוחנתה מכונית נוספת, באופן החוסם את רכב הראשון (חניה בטור). מספר שנים לאחר הקמת הבניין שופץ אזור החניה, על מנת להקל על החניית ארבעה רכבים. בשנת 1999 שופץ האזור שוב, הפעם גם רוצפה רחבת החניה והותקן מחסום חשמלי.

ביום 13.4.04 החליטה האסיפה הכללית של דיירי הבית המשותף על "חידוש הגינה שהיתה קיימת בחזית הבניין", החלטה שמשמעה ביטול שניים מתוך ארבעת מקומות החניה. ההחלטה התקבלה ברוב של 75%, דהינו בתמיכת משפחת ספוזניקוב ובהתנגדות המשיבים.

ביום 13.5.04 החלו העבודות, אך עוד באותו יום הרסו המשיבים את אשר הוחל לעשות, והתעקשו להמשיך בהסדרי החניה הקודמים. נציגות הבית (להלן: "המבקשת") עתרה למפקחת על רישום המקרקעין בבקשה לאסור על המשך השימוש בחניה הכפולה, ועל פיצוי בשל הנזקים שנגרמו.

המפקחת דחתה את התביעה. נקבע כי השימוש שעשו המשיבים באזור החניה הוא שימוש רגיל וסביר, שמותר לכל השותפים לעשותו. ערעור שהגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי (השופטת שרה דותן) נדחה. נקבע כי מדובר בשימוש סביר שנהג במשך שנים ארוכות, ובאזור בו קיימת מצוקת חניה. בית המשפט גם חזר על קביעת המפקחת לפיה התביעה הוגשה בשל סכסוך אחר בין משפחת ספוזניקוב למשיבים.

לבסוף ציין בית המשפט, כי מדובר בניצול לרעה של "נציגות הבית המשותף", ושבית המשפט "לא ייתן את ידו לשימוש לרעה ברוב אוטומטי, דוגמת זה שבבית ברחוב עמיאל, להשגת מטרות שאינן קשורות לרווחת הדיירים ולמטרות הנציגות". על פסק דין זה הוגשה בר"ע לבית המשפט העליון, שנדונה בפי השופט רובינשטיין.

בבקשתה טוענת המבקשת כי טעה בית המשפט בקובעו כי מדובר בשימוש רגיל, ובכך שהתעלם מהתוקף שנותן חוק המקרקעין להחלטות האסיפה הכללית. נטען, כי העובדה שבעלי רוב הדירות הם בני משפחה אחת אין בה כדי לשלול את סמכותם לפעול במסגרת המנגנונים לקבלת החלטות הקבועים בחוק המקרקעין.

הבקשה נדחתה משני טעמים. הטעם הראשון הוא כי המדובר בערעור בגלגול שלישי ואין כל סיבה שביהמ"ש העליון יתערב בעניין. אף לגופו של עניין, קבע השופט רובינשטיין, כי דין הבקשה להידחות.

ביחס לשותפות במקרקעין קבע בית המשפט העליון: הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום לב. מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום לב מתבקשים, בין השאר, התייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלוונטיות, תוך מתן הזדמנות למיעוט, אם יחפוץ, לפנות לבית המשפט בטענת קיפוח...

אף על פי שהדברים אמורים ביחסי שותפות לפי פרק ה' לחוק המקרקעין, כוחם יפה גם ביחס להחלטות האסיפה הכללית לפי פרק ו' לחוק. חובת האסיפה הכללית לנהוג בתום לב נלמדת, במישרין או בעקיפין, גם מחובת תום הלב של דיני החוזים:

"החובה לנהוג בתום לב בשימוש בזכות מעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים). בין אם נראה את תקנון הבית המשותף כהסכם... שאז חלה הוראת סעיף 39 הנ"ל בענייננו במישרין; ובין אם נראה בתקנון פיקציה הסכמית, אשר חלה מכוח החוק ואינה יונקת את כוחה מהסכמתם של בעלי הדירות, לא יהיה בכך כדי לשלול את תחולת סעיף 39 בסיטואציה שלפנינו... לקביעה זו משנה תוקף כאשר מדובר ביחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעתים קרובות עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים... המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים איש כלפי רעהו בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו" (ע"א 2896/90 יוסף טרוצקי נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5) 454, 459-460, הנשיא שמגר).

ובכלל, "כל זכות (במובן הרחב) המעוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום לב; כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום לב".

אימוץ הגישה של "שלטון הרוב" אינו מובן מאליו. עד חקיקתו של חוק המקרקעין משנת 1969 נקט המשפט הישראלי בעמדה לפיה לכל שותף זכות וטו, ואין המיעוט כפוף לרוב. התפיסה ששררה היתה, כי "בשותפות ברכוש כל אחד מהשותפים הרי הוא בבחינת זר לגבי חלקו של האחר". ביסוד השינוי שהביא בכנפיו חוק המקרקעין עמד הרצון להקל על ניצולו היעיל של הנכס, גם בהעדר הסכמה בין הבעלים. ברם, אין מגמה ראויה זו יכולה לשמש את הרוב כדי לעשות שימוש במעמדו באופן העלול לקפח את זכויות המיעוט. סכסוך שכנים עלול למרר חייהם של כל הנוגעים בדבר. החלופה היא כמובן בניסיון להתגבר על יחסים גרועים.

לבסוף מציין השופט רובינשטיין, כי "לשופט נתון שיקול דעת - בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום הלב - בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין... היקפו של שיקול דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום הלב". מבלי להתייחס דווקא לפרטי המקרה הספציפי, קובע השופט רובינשטיין: ברור הוא כי רוב ומיעוט יש לבדוק לא רק "אריתמטית" אלא גם מהותית; ובמקרה דנן, קיומו של רוב-קבע "קשיח" של שלושה מתוך ארבעה בבית המשותף, מאפשר לערכאות, אף בלא שיהיו כבוחן כליות ולב, להגיע למסקנות שאליהן הגיעו המפקחת ובית המשפט המחוזי. בנסיבות אלה קשה להלום כי הרוב יוכל לדרוש מבית המשפט לאכוף את החלטתו.

התוצאה הסופית: הבקשה נדחתה.

רע"א 9626/05

בבית המשפט העליון

השופט: א. רובנישטיין

בשם המבקשת: עו"ד צביקה אביב.