עמוק באדמה

אלא שללב מתגנב החשש, כי למרות החגיגיות שבאישורים האלה, גורל שתי ההחלטות לא יהיה שונה בהרבה מזה של רוב החלטות המועצה, ששונו על-ידי בג"ץ, או בלחץ של ארגונים שונים.

מדוע? כי שוב אישרה המועצה החלטות, שיש להן השפעה רבה על אופיה של המדינה, על חלוקת המשאבים, על הנוף ועל תקציב המדינה, בעקבות דיון קצר ולא משמעותי. יותר מזאת, ההחלטות נראות כלא-בשלות, לא-יסודיות, מלאות חורים וכאלה שיהיו לגביהן חילוקי-דעות רבים מדי.

התוצאה, כפי הנראה, תהיה אחת: המלצות ועדת הבר ימצאו את עצמן בדיוני בג"ץ, בעיקר בעקבות תביעת 'פורום 15 הערים הגדולות', 'פורום הקרקעות' וארגונים נוספים. את דו"ח גדיש ממילא לא ניתן יהיה ליישם עד לחתימת ההסכם עם הקק"ל, שכן אחד מסעיפי הדו"ח קובע ומטפל בהעברת קרקעות קק"ל למדינה, ואת שינוי חוק מקרקעי ישראל. שינוי חוק כזה, יכולה לאשר רק הכנסת. מכאן, שיעבור עוד זמן רב עד שהמסקנות ימומשו.

נשאלת השאלה, אם כך הוא המצב, מדוע מיהרה המועצה לאשר את ההחלטות ערב הבחירות, ולמרות התנגדות גורמים כה רבים?

חברים במועצה אומרים, כי מי שדחף לכינוס המועצה דווקא בעיתוי זה, היה לא אחר מאשר אולמרט, שרצה את אישור ההחלטות בקדנציה שלו, כדי שיוכל לזקוף לעצמו סגירת מעגל של מינוי ועדת גדיש ואישור מסקנותיה. מה יעלה בגורל ההחלטות? כבר לא באחריותו.

על כך שיש לחולל רפורמה מיידית במינהל, אין עוררין. אין גורם אחד במשק, שלא יגיד כי המינהל הוא גוף מסורבל, לא יעיל, ביורוקרטי, שאינו עומד כמעט באף אחת מהמשימות המוטלות עליו. הוא יורד לחיי חוכרים, אינו עומד במשימות הממשלה לשווק קרקע לבניית 30 אלף יחידות-דיור בשנה, נכשל במשימתו העיקרית לשמור על קרקעות ולמנוע פלישות, והוא אינו עומד במשימת רישום הקרקע.

למרות זאת, הרפורמות שתוכננו עד כה, נחלו כישלון חרוץ. בשנת 1986 המליצה 'ועדת גולדברג' המלצות דומות לאלה של 'ועדת גדיש', אך אלה לא יושמו. ב-1999 חזרה 'ועדת רונן' על ההמלצות, ואף הוסיפה עליהן. גם הן לא יושמו. איזו ערובה יש לכך שהמסקנות יאושרו? כנראה אין.

חיכוך מיותר בין הציבור למינהל

דו"ח גדיש קובע, כי החוכרים יקבלו בעלות מלאה על קרקעותיהם, במטרה לסיים אחת ולתמיד את החיכוך המיותר בין הציבור ובין המינהל. על-פי המצב כיום, כל סגירת מרפסת, כל תוספת חדר, כל פתיחת חלון, מחייבת, הן את אישור ועדות התכנון והן את אישור המינהל, שהוא הבעלים על הקרקע. כדי להביא לסיום הסרבול המתיש הזה, החליטה הוועדה, כי מעתה, קרקע עירונית למגורים תשווק עם מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות, ותינתן עליה בעלות ולא הסכם חכירה, כמקובל כיום. בנוסף, הוחלט לערוך עוד מבצע היוון בקרקע עירונית למגורים, במגמה להרחיב את מעגל הזכאים לרכוש את הבעלות.

עד כאן טוב ויפה.

הדו"ח מתעלם מדבר נוסף. במגזר העירוני ישנם כ-907 אלף חוכרים, מתוכם רק 100 אלף שלא היוונו את דירותיהם. מבקרי ההחלטה טוענים, שאין היגיון בעוד מבצע היוון, שכן מי שהפרוטה מצויה בכיסו כבר היוון את ביתו, ומי שסובל ממחסור כספי, גם לא יהוון. משמעות הדבר היא, שכדי לטפל באותם בעלי דירות לא מהוונות, ייאלץ המינהל להמשיך ולהעסיק צוות שלם של עובדים, שמשימתו תהיה הטיפול בהם.

לחלופין, מציעים המתנגדים, שאם המינהל רוצה באמת לצאת מחייהם של החוכרים, שייתן לכולם בעלות על הקרקע, בלי מבצע, ושיפתור הן את בעיות החוכרים והן, ובעיקר, את בעיותיו שלו. באשר לבנייה צמודת-קרקע, ניתן יהיה לגבות את פירות שינוי הייעוד באמצעות ועדות התכנון.

מנהל המינהל לשעבר, עו"ד שלמה בן-אליהו, חבר בוועדת גדיש וחבר מועצה, צירף לדו"ח מכתב התנגדות למסקנות הדו"ח, שבו כתב, כי בכל שנה גובה המינהל כמיליון שקל דמי-הסכמה, עוד 25 מיליון שקל דמי-היתר, ועוד כ-40 מיליון שקל דמי-חכירה שנתיים. כל התקבולים יחד אינם עולים על 66 מיליון שקל בממוצע רב-שנתי. יתירה מכך, מימוש החלטת הוועדה למבצע היוון חדש יחייב העסקת מאות שמאים וביורוקרטיה אדירה. להערכת בן-אליהו, שיווק של מגרש בינוני במרכז הארץ היה משלים את הסכום הזה, וחוסך למינהל את ההתעסקות המיותרת בנהלים, בהוראות אגף, בהשגות, בוועדות ערר, בשומות, בטפסים, בשעות עבודה ועוד. העובדים שיחדלו לרדת לחיי החוכרים, יוכלו לעסוק בשיווק אותו מגרש.

החלטה נוספת של גדיש קובעת את האצת הליכי ההסדר והרישום של זכויות במקרקעין, חיסול הפיגור ברישום הזכויות בכ-400 אלף יחידות-דיור. עוד נקבע, שככלל ישווקו מקרקעין למגורים לאחר שעברו פרצלציה, כדי שלא ייווצר פיגור מחודש בהליכי ההסדר ורישום הזכויות.

מה שלא נכתב בהחלטה הוא, שהחלטה דומה התקבלה בוועדת רונן, אולם עד עתה היא יושמה בכ-5,000 יחידות-דיור בלבד לשנה בממוצע. סך-הכול הועברו לבעלות כ-40 אלף יחידות בלבד. בקצב הזה, אין סיכוי שהתהליך הזה יושלם ב-100 השנה הבאות.

משנות ה-60: 1,000 החלטות

הכשל העיקרי של האישור החפוז הוא בכך, שהמועצה קיבלה את ההחלטה לפני הסדרת העניינים עם הקק"ל. נושא, שספק אם יושלם בזמן הקרוב, שכן מעבר לדיונים המתמשכים עם משרד האוצר, בתוך הקק"ל עצמה יש אופוזיציה למהלך, מצד אלה החוששים שאם הקרקע תועבר למדינה, ייסגר ברז ההכנסות של הקק"ל. ובל נשכח, בלי אדמות הקק"ל ספק אם ניתן לעשות משהו.

עוד החלטה שהתקבלה, ושהיא חזרה על החלטות קודמות, היא צמצום מספרן של החלטות המועצה. מראשית שנות ה-60 קיבלה המועצה יותר מ-1,000 החלטות, חלקן סותרות, חלק מתקנות החלטות קודמות. לפני מספר שנים הוחלט לפרסם מכרז לחברה שתעבור על כל ההחלטות ושתצמצם את מספרן. המכרז פורסם, אך חברה לא נבחרה בסופו של דבר.

את המשפטים החשובים ביותר כתבו מחברי הדו"ח בסופו. "למודי ניסיון מאין-ספור ועדות בנושאי המינהל, שמסקנותיהן לא יושמו, אנו ממליצים לממשלה ולמועצה, להקים צוות חיצוני למינהל, שיופקד על מעקב, בקרה וסיוע בביצוע הצעדים, על-מנת להבטיח יישומן של ההמלצות". אם חברי הוועדה מפקפקים, מי אנחנו שנחשוב אחרת?

המלצות ועדת הבר, גם הן אושרו אחרי דיון קצר בלבד, וזאת למרות שיש להן מתנגדים מקיר לקיר. בין המתנגדים, 'פורום 15 הערים הגדולות', שמאיים לפנות לבג"ץ, וכן 'פורום הקרקעות' הכולל את האגודה לזכויות האזרח, האגודה לצדק חלוקתי, אדם-טבע-ודין, עמותת 'במקום' - מתכננים למען זכויות תכנון, והקשת-הדמוקרטית-המזרחית. גם כאן, דיון מעמיק וניסיון לפשר בין הצדדים,היא אולי מועיל יותר מעוד דיון בבג"ץ.

לגבי המושבים, קובעות ההמלצות, כי שטחה של חלקת המגורים יהיה עד 2.5 דונמים, עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר ברוטו. החוכר יידרש לשלם למינהל דמי-חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע, תבוטל הדרישה לרצף בין-דורי למצטרפים להסדר, ומספר היחידות מהיקף הבנייה הבסיסי ייקבע על-ידי מוסדות התכנון.

עוד נקבע, שבנייה מעבר להיקף הבסיסי כפופה לתשלום דמי-חכירה מהוונים. פיצול מגרש לבן או לרוכש חיצוני יאושר בכפוף לקיום תוכנית תקפה ובתשלום של 33% מערך הקרקע, כאשר יחידת-דיור אחת לפחות, בגודל 160 מ"ר, תישאר תמיד צמודה לנחלה. קביעה חשובה נוספת היא, שמספר היחידות ביישוב יהיה כפוף למה שנקבע בתמ"א 35.

ההמלצה שגררה אחריה את המחאות הרבות ביותר, היא זו המאפשרת לכל בעל נחלה חקלאית, להקים מבנה בשטח של 500 מ"ר לתעסוקה לא-חקלאית ולהשכירו.

באשר לקיבוצים, קובעת ההחלטה, כי שטח חלקת המגורים יהיה של שני דונמים, בדמי-חכירה של 3.75% מערך הקרקע. שטח הבנייה 375 מ"ר, לעומת המצב הנוכחי שאין בו הגבלה על היקף המגורים בשטח המחנה. שיוך הדירות יתאפשר אך ורק לחברי האגודה. משפחת חברים באגודה, ששויכה לה יחידת-דיור, תוכל לרכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות, בכפוף לתשלום למינהל בשיעור 33% מערך הקרקע.

העברת זכויות ביחידת-דיור משויכת, שלא נרכשו בה מלוא הזכויות, תהיה מותנית בתשלום של 33% מערך הקרקע בקיזוז דמי החכירה ששולמו בגין חלקת המגורים בעת העברת הזכויות.

אולמרט נמצא בניגוד-עניינים

לטענת פורום הקרקעות, ועדת הבר העניקה הטבות מרחיקות-לכת בדבר זכויות בנייה למגורים ותעסוקה במושבים ובקיבוצים, ובעצם "הלבינה" עבירות בנייה בנחלות תמורת תשלום. עוד טוען הפורום, כי בפני הוועדה לא עמדה כל תשתית עובדתית עדכנית בשורה של נושאים, בין השאר בדבר מצבם הדמוגרפי והפיזי של היישובים החקלאיים, מיפוי התעסוקה החקלאית בהם, היקפה של התופעה, ההשלכות התקציביות שלה, שווי ההטבה הכלכלית למגזר החקלאי, ההשלכות התכנוניות והסביבתיות, נתונים על מצב הבנייה הנוכחי ביישובים חקלאיים ועל השימושים החקלאיים והלא-חקלאיים שנעשים בהם.

הפורום מדגיש, שההמלצה מאפשרת לכל חקלאי להפוך ליזם נדל"ן, על-חשבון הקופה הציבורית, בנימוק של משבר בחקלאות. זאת, בשעה שהייצוא החקלאי צמח ב-2005 בכ-20% ועמד על כמיליארד דולר.

פורום הערים הגדולות טוען, כי ההחלטה מגבירה את ה"פרבור", ומרוקנת את הערים הגדולות מיושביהן, וכך גורמת להרס אזורי התעסוקה בהן.

הפורום קרא אמנם לדחיית ישיבת המועצה עד לאחר הבחירות, כדי למנוע מחטף והתנהלות לא-חוקית, אך עמדה זו לא התקבלה בסופו של דבר על-ידי היועץ המשפטיל לממשלה, מני מזוז.

הפורום טען עוד, שאולמרט נמצא בניגוד-עניינים בתפקידו כשר האוצר, ולכן עליו לפסול את עצמו מלשבת בראש הישיבה. מזוז אמנם הסכים, שמדובר במצב לא-אידיאלי, אך לא תמך בפסילתו של אולמרט. יחד עם זאת, הוא ציין כי אולמרט כשר אוצר, מנוע מלחתום על ההחלטה, שכן חוקת המינהל קובעת שיש להביא לאישור שר האוצר כל החלטה שיש לה השפעה על תקציב המדינה.

קבוצות-לחץ בכל החלטה

כל זה מוביל למסקנה הבלתי נמנעת, כי מועצת מקרקעי ישראל אישרה שוב החלטות בעייתיות, שבמקום לפתור את הסוגיה שלשמה הן באו לעולם, רק מסבכות את כל העסק עוד יותר. הבעיה היא, שחברי המועצה מסרבים ללמוד מהניסיון. בג"ץ ביטל את ההחלטות הנוגעות לקרקע החקלאית, היועץ המשפטי הקודם לממשלה, אליקים רובינשטיין, הודיע שלא יוכל להגן על המלצות 'ועדת נסים', שאושרו במועצה (שנוגעות להוראות המעבר שבאו בעקבות ביטול החלטות מועצת מקרקעי ישראל 717, 727,737, על-ידי בג"ץ). מזוז ביטל את החלטה 979 להיוון חלקת המגורים, בטענה שהיא אושרה בלי בדיקה מספיקה וללא דיון מעמיק.

"כל מדיניות המקרקעין מתנהלת ללא חשיבה מערכתית כוללת", אומר דר' סנדי קדר, מאוניברסיטת חיפה וחבר באגודה לצדק חלוקתי. המדינה נותנת הטבות מדהימות למגזר העירוני, הטבות מדהימות עוד יותר למגזר החקלאי, אך כאשר זה בא לדיירי הדיור הציבורי, היא מגלה קמצנות רבה. במקום להקים שורה של ועדות, שאין שום קשר ביניהן, על המדינה להקים גוף שיברר אחת ולתמיד מה הם צורכי האזרחים, ובמקום להמשיך בשיטת הטלאים הסקטוריאלית, שגורמת לכינוסן של ועדות שאין ביניהן שום קשר, להכין קריטריונים אחידים, שכוללים את כל הנושאים: משכנתאות, דיור ציבורי, מגזר חקלאי, מגזר עירוני , מרכז ופריפריה.

על הגוף יהיה להחליט מה התנאים שנותנים על בית אחד במושב, בקיבוץ ובעיר, לקבוע תקרה להטבה, ולקבוע תשלום בשלב הטרנזקציות. ואולי החשוב ביותר, לעשות זאת במנותק מקבוצות-לחץ שונות, שאצבעותיהן ניכרות בכל החלטת מועצה.

לדעת קדר, זו ההזדמנות גם לשינוי הרכב חברי המועצה. דו"ח גדיש קובע כי יש להפחית את מספרי חברי המועצה לחצי. במקומם הוא מציע, לכלול בין חברי המועצה אנשים המייצגים ציבורים נרחבים, שיש להם ידע מקצועי ויכולת. כאלה שיחוללו רפורמה אמיתית הנחוצה במשטר המקרקעין ובמינהל. "