דיור בר השגה לאוכלוסיות חלשות

המשך המצב הקיים יוביל לקריסת מנגנון הדיור והסיוע לאוכלוסיות חלשות, לכן, יש צורך באימוץ פתרון אחר, שונה, התוקף את הסוגיה מהיבט אחר.

הפתרון המוצע הוא אימוץ שיטת דיור בר השגה - Affordable Housing הפועלת בהצלחה בארה"ב. שיטה זו דוגלת במתן תמריצים למגזר הפרטי על מנת שיקים וינהל פרויקטים להשכרה ארוכת טווח לאוכלוסיות חלשות. מוגדרים קריטריונים ברורים לעניין הזכאות לכניסה לפרויקט, תוך ביטול התמרוץ השלילי ליציאה לעבודה הקיים בתכניות הנהוגות כיום. המשקיעים מתחייבים לבנייה ברמה גבוהה ולאחזקה נאותה של הפרויקט.

מימון הפרויקט נעשה, בעיקר, על-ידי גיוס משקיעים על-ידי היזם, תוך מתן הטבות מס מוגדרות לאורך תקופה של 10 שנים - זיכוי במס, פחת מואץ, הכרה בריבית, הלוואות מסובסדות.

עיקרי השינוי הם בסבסוד המצרך במקום הנצרך, ובשיתוף המגזר הפרטי תוך מתן הקלות ותמריצים, בייחוד ע"י שימוש בזיכוי במס (Tax Credit) ככלי לעידוד השקעות המגזר הפרטי בבנייה להשכרה ארוכת טווח (15 שנים לפחות) לאוכלוסיות חלשות, בקריטריונים שיוגדרו על-ידי המדינה ובשכ"ד מוגדר מראש.

מבחן התוצאה: בארה"ב ניתן לראות, כי בניית פרויקטים במסגרת תכנית דיור בר השגה היוותה כ-40% מסך הבנייה למגורים בארה"ב בשנים 1992-2002 (למעלה ממיליון יח"ד נבנו בשיטה זו בלבד). פרויקט דיור בר השגה ממוצע בארה"ב דיווח על 94% תפוסה, יחס כיסוי חוב של 1.35 ותזרים מזומנים חיובי.

לאור התחרות הרבה בין היזמים, הצליחו המדינות בארה"ב להשיג עבור כל 1 דולר שהן השקיעו, יותר יח"ד תוך התחייבות לשמר את יחה"ד למשך תקופה ארוכה יותר (עד 30 שנה).

בין יתרונות השיטה על פני שיטות אחרות:

חסרי הדיור - יזכו לפתרונות דיור מוזלים, לתקופה ארוכה, ותוך תחזוקה הולמת וביטול התמרוץ השלילי לעבודה הקיים בתכניות הסיוע כיום.

למדינה - מינוף כספי המגזר הפרטי להשגת יעדים חברתיים לאומיים בעלות נמוכה הידועה מראש. הבטחת דיור מוזל לאוכלוסיות חלשות לתקופות ארוכות.

הטבות שמוענקות ליזמים נפרסות על פני 10 שנים בלבד, בעוד התחייבויות היזמים נמשכות על פני תקופה ארוכה בהרבה (עד 30 שנים). השוק הפרטי יידע לבנות, לנהל ולתחזק את הפרויקט טוב יוצר מהמדינה, תוך התייחסות למצב הכלכלי האזורי.

למגזר הפרטי - קבלנים יוכלו להוזיל מימון בניית פרויקטים, מנגנון הזיכוי במס יתמרץ משקיעים לממן פרויקט זה.

מהן ההטבות ליזמים? תמריצי מס בדרך של זיכוי במס אל מול חבות מס למשך 10 שנים. זיכוי במס זה ניתן לחלוקה בין משקיעי הפרויקט השונים. נושא הזיכוי במס Tax Credits הינו התמריץ העיקרי בשיטה זו; פחת מואץ על בנייה להשכרה; הכרה בריבית ובמס בגין בניית דיור להשכרה כהוצאה; הכרה בפחת ובהפסדים לצרכי מס; אגרת חוב בריבית מופחתת והלוואות בריבית נמוכה מריבית השוק; מתן ביטוח משכנתא ליזמים על מנת לסייע בקבלת הלוואות מבנקים; הפרויקט מוכר כדרך להשקעה בקהילה, המחויבת על-פי החוק בארה"ב.

ההטבה המקסימלית נגזרת מבין הפרמטרים הבאים: אחוז הפרויקט המוקדש להשכרה בהתאם לתנאי התכנית (לפחות 20% מיחה"ד יוקדשו לדיירים שהכנסתם אינה עוברת 50% מהשכר החציוני באזור, או לפחות 40% יוקדשו לדיירים שהכנסתם אינה עוברת 60% מהשכר החציוני באזור); האם נבנה פרויקט חדש או האם משופץ בניין מבנה קיים; שכה"ד המשולם לא יעבור 30% מתוך מגבלת ההכנסה המירבית המוזכרת לעיל (50% או 60% מההכנסה החציונית האזורית). התאחדות הקבלנים מרימה את הכפפה, וביחד עם עמותת סינגור קהילתי פועלות לקידום פרויקט דיור בר השגה. שר הבינוי והשיכון היוצא, יצחק הרצוג, תומך ברעיון.

הכותב הוא משנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים.