אשמת התכנון

המחיר שדורשים יזמים וקבלנים מושפע משלושה מרכיבים: המרכיב הבסיסי הינו תולדה של הנדירות הפיזית של קרקע, המשתקפת במחיר של קרקע לא מפותחת, בדרך כלל בשולי המרחב הבנוי של ערים; המרכיב השני הינו עלות הבנייה. מרכיב זה משתנה רק במעט יחסית בין פרויקטים במקומות שונים; המרכיב השלישי משקף את היכולת של הקבלן "לחבר" את הבניין למגרש שם קיים ביקוש לדירות. יכולת זאת מושפעת באופן קריטי וברור מהחלטות תכנוניות.

למרבה הפלא, מעל ל-95 אחוזים מיוזמות הבנייה בישראל על ידי קבלנים מקבלות אישורים, זאת בלי קשר למצב הסטטוטורי של הקרקע בתחילת תהליך היזום. פרק הזמן שבין רכישת זכויות בקרקע ועד מימוש ההשקעה לאחר תהליך שינוי היעוד, תכנון מפורט, בנייה, שיווק ועד למכירה מכונה "זמן פיתוח אופייני", המשפיע באופן קריטי על המחיר שהקבלן דורש עבור הדירה. ככל שהזמן האופייני גדל כך גדל גם המחיר שדרוש על מנת לחולל רווחיות תחרותית מול השקעות בתחומי כלכלה אחרים.

בישראל הזמן האופייני ארוך מאד, אך לא אינסופי. במחקר הדוקטורט שלה בטכניון העידה מיכל סופר, שהזמן עד הפקדת תוכניות נע בין 18 חודשים עבור פרויקטים בשטחים המיועדים לבנייה ועד 4 שנים וחצי עבור פרויקטים שנדחו במקור. כמחצית מכל היוזמות לבנייה מקבלות היתר בנייה רק לאחר 10 שנים. לכן מחירי הדירות בארץ גבוהים.

בהקשר זה מתעוררות שאלות רבות: האם תהליך התכנון שמגדיל את הזמן האופייני ואת מחירי הדירות בישראל מוצדק על ידי התועלות הצפויות מהתכנון? האם תכנון ארוך והזמן הרב הנדרש לאישור תוכניות מחולל החלטות תכנוניות משופרות? מי משלם את המחיר היקר של תכנון? האם הקבוצות הנפגעות מהתכנון הן אלה שנהנות מהתועלות של התכנון? מה מצבה של ישראל ביחס למדינות המערב? האם שירותי הדיור אשר מקבלים רוכשי הדירות גדולים ואיכותיים יותר מאלה במדינות אחרות?

התשובות לשאלות אלה חלקיות וגסות. להערכתנו האינדיקציות הראשונות אינן מבשרות טובות. הערכתנו היא שמשלמי מחיר התכנון הארוך בארץ הם בעיקר העשירונים הבינוניים והנמוכים בערים הגדולות. לעומת המחיר היקר, לא קיימת עדות שהתועלות שמתקבלות מהגדלת הזמן האופייני מוצדקות. במילים אחרות, עיכובים בקבלת החלטות תכנוניות אינם משפרים את איכות ההחלטות.

מחקרים חדשים בטכניון גם מעידים על כך שככל שהזמן האופייני גדל, גדלה הנטייה לפיתוח במתכונת של "קפיצות צפרדע". הדבר נכון בתקופות של גאות כלכלית, כאשר הביקוש לדירות גדול יחסית ומחיר הכסף נמוך יחסית.

אי לכך, מומלץ לשנות את התהליכים הביורוקרטים של אישור תוכניות; להגדיל את מידת הוודאות בתהליך אישור תוכניות; להעריך את תפקודן של רשויות התכנון בהתייחס לקיצור ב"זמן האופייני"; מעל לכל, יש להעריך את התועלות של תוצאות התכנון כפי שהוא מתבצע מול העלות.

לבסוף, הידעתם שתוכנית המתאר של העיר ניו-יורק, זאת שהולידה את מנהטן, הייתה מספר לא גדול של נקודות, שניתן להציג בסך הכל על עמוד או שניים?

הכותב הוא מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר ושות'.