כיצד למממן ולהרוויח בלי לשלם מס

אולם, רבים פסקי הדין בהם נכשלים המממנים בלקיחת סמכויות מיותרות בביטחונות לעיסקה, ובכך חורצים את גורלם לתשלום מס רכישה ומס שבח. ננסה להתוות לאלו מבין המממנים, אשר עדיין לא התייאשו מכניסה בשער הזהב של הלכת מפלסים, את העקרונות העיקריים הצריכים להנחותם בניסוח חוזה מימון פרויקט מקרקעין.

ראשית, הביטחונות לעסקת מימון. מה אסור? אסור לפקח על מחיר מינימום לקונה, ואסור להכתיב מי יהיה הקונה. לא ניתן לקבוע כי הדירות יחולקו בסוף הפרויקט בין המממן לבעלים. לא ניתן להתערב בלוח הזמנים לתב"ע, בתכנון הדירות, באחריות להיטלים או לעובדים, או בכל מעורבות אחרת בניהול מהלך הפרויקט או מכירת הדירות.

מה מותר מבחינת בטחונות? מותר לרשום שיעבוד על הקרקע, לרבות כל הבנוי עליה, בדרך כלל אחרי הבנק המלווה ובאותו ניסוח. השעבוד אסור שיקנה כוחות גדולים ממה שמקנה חוק המשכון וחוק המקרקעין. לדוגמא: אסור ליתן ייפוי כח למכירת הנכס מעבר למה שמותר בחוק המשכון, כי אז ייפוי כח זה יתפרש כמכירה כבר היום המותנית באי פירעון בעתיד, וכידוע מכירה כזו חייבת במס רכישה מיידית ולא בעתיד. מותר ליתן שיעבוד צף המותאם להרשאה בכתבי השעבוד הספציפיים, ואיננו עומד בניגוד להם. שיעבוד כזה הניתן על נכסי החברה היזמית-הקבלנית איננו גורם לחיוב במס. ניתן להגביל במפורש בכתב את כוחו של המממן להתערב בתכנון ביצוע אכלוס, ולמנוע מפורשות בכתב ביטחון את כוחו להורות על מכירה דירות אלא על-ידי הוצאה לפועל לפי החוק.

ביחס לרווח: אין כל מניעה כי הרווח יקבע לא רק במונחי ריבית אלא גם במונחי רווח מעבר לריבית, כשיעור מסוים מהקרן, קרי, רווח התלוי מהעיסקה. נראה לנו כי הזכות לקבוע רווחים באחוזים מהרווח איננה עיסקה במקרקעין, וראה לעניין זה אסמכתאות בסעיפים 53 ו-54 לחוק מיסוי מקרקעין.

לסיום: הקפדה יתירה על הימנעות ממעורבות בשלב התכנון, ההכנות, הייזום, הביצוע והמכירה, לעומת קבלת בטחונות קלאסיים למלווה שהנם לגיטימיים, ימנעו חיוב במס כפי שהיה בעסקת מפלסים. נראה לנו, כי עורכי הדין המנסחים חייבים להפנים את כללי מפלסים ולפעול לפיהם. רצוי גם לקבל חוות דעת מומחה, כי ברזי רזים אלו האבחנות הקטנות מחייבות במס גדול, אבל לא לאבד את הקשר עם המטרה.

בית המשפט העליון אישר כי עסקאות ייזום מנוסחות היטב אינן אירוע במס שבח, והדבר לגיטימי ואפשרי. אנו מניחים כי רשויות מס שבח טרם עיכלו הלכה זו, ולכן פורצי הדרך בין היזמנים צפויים למאבק קשה או לבקשת פרה-רולינג שיעקוף בעייתיות שומתית זו.

לאור הילכת מפלסים, ניתן היום לערוך עסקאות מימון פטורות ממס שבח. מהם כללי המותר והאסור בניסוח חוזי מימון פטורים ממס שבח ומס רכישה