רואה צל שומה כשומה

תכנוני המס, שלעיתים הופכים לתכמוני מס, של הנישום הישראלי, מביאים לעיתים את פקידי השומה לדמיין ולראות כל עסקה כעסקה מלאכותית. ריבוי תכנוני המס, שהם לגיטימיים כשלעצמם, הוא זה שהביא אולי את פקידי השומה לרמת חשדנות גבוהה. ובכל זאת, החלטה שניתנה באחרונה בוועדת הערר מס שבח מקרקעין בת"א, וביקרה את מנהל מיסוי מקרקעין ברחובות, שמתעקש לראות כל עסקת קומבינציה בין חברה לבעל השליטה כמלאכותית, היא מעט חריגה בנוף.

בניהו ויינר הוא בעל השליטה בחברת "בני ויינר ובניו בניין והשקעות". ויינר ורעייתו רחל רכשו כ-16% ממגרש תמורת 90 אלף דולר. לפי ההסכם, נערכה עסקת קומבינציה בין החברה לבין המוכרים, לפיה היא מתחייבת למסור להם שלוש דירות בנות ארבעה חדרים כל אחת, בבניין שהיא מתעתדת לבנות על הקרקע.

ביום חתימת הסכם המכר האמור, חתמו ויינר ורעייתו על הסכם עם החברה שבשליטתו, שבו הם מזמינים ממנה שירותי בנייה לבניית דירת הגג, על השטח שרכשו בבניין שעתיד להיבנות. מנהל מיסוי מקרקעין קבע את מס הרכישה עבור החברה לפי שווי של 15 אלף דולר לחדר (החברה טענה לשווי של 13 אלף דולר). לגבי בני הזוג ויינר, הוא קבע שהם עסקו עסקה מלאכותית עם החברה שבשליטת הבעל, ולכן יש לראות את רכישת הדירה והזמנת שירותי הבנייה כעסקה אחת, לפיה הם רכשו מהחברה דירת גג בת שישה חדרים. הויינרים והחברה הגישו ערר באמצעות עו"ד רבקה שפרינצק.

ועדת הערר, בראשות השופט בדימוס עמוס זמיר, ושחבריה היו רוה"ח טוביה גרינברג ויחיאל מונד, קיבלה את שני חלקי הערר. ראשית, היא דחתה את תחשיב הקל"ח (שווי קנייה לחדר) שעשה מנהל מיסוי המקרקעין, משום שהוא נעשה לפי ערך הקרקע לדירת הפנטהאוז שנרכשה ונבנתה עבור הזוג ויינר. "אין כל ספק כי שווי קרקע לדירת פנטהאוז גבוה מזה של דירה רגילה", קבעה הוועדה.

לעומת תחשיב זה, חוות דעתו של השמאי גלעד מאירי, "מביאה תחשיב הגיוני ונכון... מנהל מיסוי מקרקעין חישב את שווי הקל"ח על-פי אמות המידה של מכירת הדירות 'הרגילות' במחצית השנייה של שנת 2004 ובמחצית הראשונה של 2005". ואולם, "את שווי המכירה יש לקבוע, בהתאם לדין, במועד עריכת ההסכם, שנערך במרץ 2003, דהיינו כשנה וחצי עד שנתיים ממועד מכירת הדירות. לתקופה זו ישנה חשיבות רבה לעניין השווי".

באשר לעסקה בין בני הזוג לחברה שבשליטת הבעל, קבעה הוועדה כי "מדובר בהסכם שנערך כדין בין שתי אישויות משפטיות. לא באה בפנינו כל ראיה שמדובר, כאילו, בעסקה מלאכותית. על-פי ההסכם עם מוכרי המגרש, התחייבו שני העוררים האלה לרכוש חלק מסויים מהמגרש ושילמו מכספם עבור רכישה זו סכום של 90 אלף דולר. לאחר מכן הם הגיעו לידי הסכם עם החברה העוררת, לקבלת שירותי בניה".

הוועדה תהתה, "האם נאמר שרק בגלל העובדה שבניהו ויינר הוא בעל השליטה בחברה העסקה היא מלאכותית? הדעת אינה סובלת זאת. מה היינו אומרים, נניח, אם העוררים היו מגיעים להסכם קבלת שירותי בניה עם חברה קבלנית זרה? האם גם במקרה כזה היינו אומרים ש'העסקה מלאכותית'? בוודאי שהתשובה לכך היתה שלילית".

ועדת הערר הסיקה זאת, בין היתר, מכך שבני הזוג שילמו למוכרים מכספם הפרטי ולא מכספי החברה. "גם ההתקשרות שלהם עם חברת ויינר הינה הגיונית וסבירה. האם היה הדבר אפשרי שעל-פי עסקת הקומבינציה, חברת ויינר היא זו שתבנה את הדירות 'הרגילות' בבניין שנבנה על המגרש, ואילו את דירת הגג תבנה חברה קבלנית אחרת? הדבר לא רק שאינו מתקבל על הדעת, אלא נראה לי שגם אינו אפשרי באופן מעשי ותפעולי".

השופט בדימוס זמיר הוסיף, ש"אם נאמץ את גרסת מנהל מיסוי מקרקעין, הרי בכל מקרה שבו מתקיימת עסקה שבה שותפים אדם פרטי וחברה שבשליטתו כקונים קרקע, חלקה בתשלום במזומנים וחלקה כעסקת קומבינציה, כי אז אף פעם לא תוכל עסקה כזו להיחשב כעסקה אמיתית". לדבריו, "מסקנה כזו אין הדעת סובלת. הכלל הוא שכל אישיות משפטית - אדם או גוף משפטי אחר כגון תאגיד - יכולה ורשאית לעשות עסקה, ואין כל חשיבות אם מדובר בשני זרים או באדם ובחברה שבשליטתו, ובתנאי שמתקיימים התנאים שלא מדובר בעסקה מלאכותית". לכן, הם קיבלו את העררים וחייבו את מנהל מיסוי מקרקעין בהוצאות בסך 6,000 שקל (ו"ע 1182/05). "