תשלומים שאינם בגדר מכירת זכות

עם זאת, אין משמעות הדברים כי כל תשלום המשולם בקשר למקרקעין משמעו מכירת זכות במקרקעין אצל מקבל התשלום, ורכישת זכות במקרקעין אצל המשלם.

פסקי הדין האמורים, אף שהינם מוכרים וידועים, אינם בהכרח מצביעים על מגמה פרשנית, לא כל שכן מגמה פרשנית ראויה. קיים הגיון כלכלי בפרשנות מצמצמת דווקא למונח זכות במקרקעין, וזאת לאור התוצאות החלות כתוצאה מפרשנות זו. נבהיר את דברינו:

העובדה כי זכות אינה מסווגת כזכות במקרקעין, אין משמעה כי רווח ממכירת זכות זו אינו ממוסה. במרבית המקרים הוא אכן ימוסה במס רווח הון, אשר שיעורו כיום זהה לשיעור מס השבח (למעט חריגים ספציפיים). לעומת זאת, ההבדל במיסוי הינו בתחולת המיסים העקיפים (מס רכישה ומס מכירה), אותם מיסים שאינם משולמים על רווח אלא בגין עצם ביצוע העיסקה. אלה חלים אך ורק על זכויות במקרקעין. מאחר שאינם מוטלים על רווח אלא על מחזור, יש בהם כדי לפגוע ביעילות ביצוע עסקאות במשק.

מדובר איפוא בחסמים אשר מן הראוי לצמצמם במידת הניתן. דרך אחת - הנשקלת מעת לעת - הינה ביטולם בחקיקה. כך לדוגמה, בוטל מס המכירה ביחס לנכסים שנרכשו לאחר 7.11.01, הופחת מס הרכישה על דירות מגורים יחידות, וקיימת כוונה להפחתות נוספות במס הרכישה. עם זאת, לגבי מקרים שאינם מובהקים - גם דרך של פרשנות עשויה להביא לתוצאה כלכלית זו.

ניטול מספר דוגמאות לזכויות שאינן לדעתנו בגדר זכויות במקרקעין:

תשלום שמשלם אדם לשכנו תמורת הסרת התנגדות לשינוי תב"ע או תמורת קנייה מראש של אי ההתנגדות לשינוי תב"ע מהווה אמנם ניכוי מוכר לצרכי מס שבח בידי המשלם, אך אינו מהווה מכירת זכות במקרקעין בידי מקבל התשלום. זאת, מאחר ולא נרכשות זכויות במקרקעין של מקבל התשלום. הרכישה משביחה את ערך המקרקעין של הרוכש, אך אין מבוצעת רכישה של זכויות התב"ע המוענקות לשכן.

גם במקרה של קבלת פיצוי בגין הסתרת אור השמש - אין הפיצוי מהווה בגדר מכירה של זכות במקרקעין, והוא הדין לדעתנו גם ביחס לפיצוי המוענק בשל פגיעה תכנונית לפי סעיף 197.

שאלה נוספת עשויה להתעורר ביחס להגבלה חוזית על ניצול זכויות המוקנות מכח תב"ע. לדוגמה: בעל מקרקעין משלם לשכנו תשלום על מנת שלא יקים מפעל על המקרקעין (אף שהוא רשאי לעשות כן מכח דיני התכנון). לדעתנו - גם במקרה כזה המדובר בהסכמה חוזית המהווה נטילת מגבלה על-ידי צד אחד, ולא רכישת זכות במקרקעין מהשכן.

דוגמה נוספת לתשלום המהווה ניכוי ממס השבח אצל המשלם אך אינו מהווה מכירת זכות במקרקעין אצל המקבל הינו תשלום הוצאות דמי היוון (פ"ד ויויאן קינן). ההכרה בניכוי מוסדרת כיום במפורש בסעיף 39 לחוק.

לסיכום: חשוב לזכור כי יסוד הבעלות או החכירה הם הקובעים והם החשובים. לא כל טובת הנאה הנצמחת לבעל זכויות במקרקעין מהווה רכישת זכות במקרקעין, אף אם יש בה השבחה.

הכותבים הם ממשרד עו"ד ד"ר אלתר ושות'.