קודם מתכננים, ואז רואים

בענף הנדל"ן אין אחד שלא שמע כמה פעמים את התלונה השכיחה בקרב יזמים על הליכים ביורוקרטיים ארוכים של תכנון ובנייה. אבל גם לאחר שהתקבל אישור לתוכנית למתן תוקף, לא תמיד מסתיימים האתגרים. תוכניות בניין עיר לא מעטות אינן מצליחות להגשים את ייעודן, ולמעשה לא יוצאות אל הפועל. אחד הגורמים שיכולים להיות לכך הוא פשוט תכנון לקוי, שאינו מסוגל להגשים את היעדים.

במודיעין, למשל, אושרה תב"ע לאזור תעסוקה של תעשייה ומשרדים לפני כשבע שנים, אך האזור עומד שנים כמעט ריק. בני גפן, יועץ בחברת אינטר ישראל, שימש יועץ לחברה הכלכלית חבל מודיעין שהצליחה לשווק אזורי תעשייה סמוכים. לדעתו, החזון של מתכנני אזור התעסוקה במודיעין להזרים למקום כבר בהתחלה חברות היי-טק, אינו מתאים למציאות. "חברות היי-טק לא ייכנסו לאזור ריק", הוא מסביר. "קודם כל היה צריך לדאוג לתב"ע שתאפשר מרכזים לוגיסטיים גדולים של חברות וכד', ורק אחר כך חברות היי-טק אולי יכנסו".

אזור התעסוקה של מודיעין הוא בשטח של כ-1,000 דונם. הוא הושתל בלב אזור הררי נופי יפה, והכתיב למתכננים אילוצים תכנוניים שיאפשרו שילוב של המבנים בנוף ההררי ויפגעו באופן מינימלי בנוף ובצמחייה.

החזון של אזור תעשייה בלב הטבע הכתיב בתב"ע תנאים נוקשים שלא לקחו בחשבון את צרכי השוק, וכפו תכנון מבנים מדורגים עם תכסית קרקע נמוכה של 35%-40% ועם מגבלות גובה המוכתבות בכל מגרש על-פי השיפועים הטבעיים שלו. נוסף לכך, מכתיבה התב"ע הוראות בינוי המחייבות בנייה קשיחה מצופה אבן, עם גגות יצוקים או בנויים ממתכות יקרות יחסית.

גפן מציין, כי הדרישות התכנוניות אינן מאפשרות הקמה של מבנים לוגיסטיים ומכוונות להקמת פארק תעשייה מודרני של מאות אלפי מטרים רבועים של בנייני היי-טק. המתכננים, הוא אומר, חזו מצב היפותטי שתהיה נהירה המונית של חברות היי-טק לאזור התעשייה מודיעין, בלי לבצע בדיקה יסודית של הנושא. גפן רואה את התכנון הראשוני של אזור התעסוקה כשגוי בכך שלא לקח בחשבון את הצרכים המיידיים של שוק הנדל"ן במרכז הארץ, הזקוק לשטחים גדולים לצורך הקמת מרכזים לוגיסטיים ארציים המשוועים לקרקע זולה על צירי תנועה ראשיים, עם זכויות בנייה נמוכות.

עיריית מודיעין מכבים רעות מסרה, כי "העירייה מודעת לקשיים העומדים בפני היזמים המעוניינים להקים מרכזים לוגיסטיים באזור התעסוקה בעיר, ולכן היא פועלת בתקופה האחרונה להכנסת שינויים בתב"ע על מנת להתאים את אזור התעסוקה לצרכי היזמים מבחינת אחוזי תכסית, הוראות הבנייה ועוד. לראיה, אפשר לראות כי בתקופה האחרונה נרכשו מספר מגרשים המיועדים להקמת מרכזים לוגיסטיים באזור התעסוקה: ריכוז מוסדות מד"א (הכוללים את המרכז הלוגיסטי, בנק הדם ובי"ס לפרמדיקים), המרכז הלוגיסטי של קרביץ והמרכז הלוגיסטי של חברת הפנינג. במקביל, ממשיכה העירייה בניסיונות למשוך לעיר חברות היי-טק וביו-טק, על מנת למלא את ייעודו המקורי של אזור התעסוקה וליצור פארק תעשיות עתירות ידע, תוך התבססות על אלפי התושבים בעיר העוסקים בתחום".

בעיה: פירוט יתר

מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים, האדריכל שמאי אסיף, אומר שיש מקרים שבהם אם לא נמצא השימוש שמתאים לתוכנית, כנראה שהשטח צריך להמתין עד שיימצא שימוש. העובדה שתוכנית אינה מתאימה לשימושים המתבקשים - אין משמעותה בהכרח שיש פגם בתוכנית. למרות זאת, הוא מוסיף, אין ספק שיש לא מעט תוכניות שאינן מתאימות ואינן אקטואליות מבחינת המבנה התכנוני שלהן ומבחינת הזמן.

אסיף מונה שני פגמים אופייניים בתוכניות שעלולים להביא למצב של חוסר התאמה: פירוט רב מידי וחוסר עדכון. "לדעתי, תכנון נכון צריך להימנע מפירוט יתר, למשל פירוט אדריכלי ובינוי מפורט", מסביר אסיף. "לאלה אין מקום בתוכנית. התוכניות הכי מוצלחות מתייחסות לדברים באופן כללי, ולא נכנסות לפרטים כמו כמה קומות יהיו, איפה וכד'. אסור להפוך תוכנית סטטוטורית לתוכנית בינוי ארכיטקטונית. תכנון נכון מאריך את חיי התוכנית, שיכולה להתאים את עצמה לדרישות שמתפתחות במשך הזמן".

בעניין הפגם השני אומר אסיף, שצריך להגביר את קצב התכנון והאישור של תוכניות, גורם שלמעשה נמצא בידי מינהל התכנון במשרד הפנים. לדבריו, הוא עושה כל שניתן כדי להאיץ את התהליכים, בין היתר משום שתוכניות שמתגלגלות זמן רב מגיעות לשלב אישור כשהן כבר לא רלוונטיות. בין היתר בשל כך מנסה המשרד לקדם רפורמה בהליך התכנון.

אסיף מציין, שגם תוכניות מפורטות אינן צריכות להיכנס לפירוט של אדריכלות ובינוי. במסגרת הרפורמה, תוכניות אלה יעברו רק ועדה מקומית ולא יצטרכו לקבל גם את אישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. "כיום, אם יזם או רשות מקומית מתלוננים שתוכנית מסוימת לא מתאימה, הם לא תמיד טורחים לשנות אותה, ואז או שמבצעים תוכנית צולעת ועושים פשרות, או שלא מבצעים אותה בכלל", מפרט אסיף.

לדברי מנכ"ל צ'מנסקי בן-שחר ושות' ומתכנן הערים, תמיר בן-שחר, בישראל מתכננים הרבה שטחים בלי להגדיר אותם ביעדים מציאותיים. כשמוסיפים לכך את העובדה שהתהליכים התכנוניים יכולים לארוך שנים רבות, מבינים מדוע הרבה תוכניות כבר לא מתאימות להווה.

בעיה שנייה לדעתו היא שהיזמים והרשויות לא מבצעים בדיקות לשווקים מנקודת הראות של הביקושים וההיצעים. "הרבה פעמים מי שמכין תוכניות אב או תוכניות מתאר הם גופי תכנון, שמנותקים מהשוק", הוא טוען. "גופי תכנון וראשי ערים שמעורבים בתוכנית לא מבינים, למשל, שביקושים להיי-טק שונים מביקושים למשרדים מסוג אחר, או מה ההבדל בין פאואר סנטר לקניון. הסקטור הציבורי אינו עושה בדיקות של היצעים קיימים ברזולוציה הנדרשת. בשל כך יש עיוותים של נתונים, ולבסוף בונים יותר מידי במקומות הלא נכונים".

כולם רוצים היי-טק

בן-שחר חושב שכל עיר צריכה שתהיה לה תוכנית אסטרטגית כלכלית. עליה להחליט מה היתרונות שלה, ובמה היא מתמקצעת. לדעתו, הרבה פעמים ועדות התכנון מתעלמות משאלת ההתאמה של האזור המתוכנן למוצרים שונים, מהביקוש ומהתחרות. "לא ניתן, לדוגמה, לתכנן את רעננה באופן נפרד מכפר סבא, הוד השרון וכל מה שמסביב", הוא מדגים.

מעבר לכך, לדעת בן-שחר, בישראל צריך להכין תוכניות ברמה ארצית לענף המסחר, לענף המשרדים ולהיי-טק, שיקבעו איפה יקומו אותם מתחמים, מאיזה סוג הם יהיו, וצריך בין היתר להתייחס גם לשלב החיים השונה של המוצר.

בן-שחר רואה בההיי-טק דוגמה טובה. בתחום עובדים בארץ רק כ-100-120 אלף איש, אבל כמעט כל עיר רוצה פארק היי-טק בשטחה. "ההיצע של שטחים שמיועדים להיי-טק הוא מטורף ולא נכון", הוא אומר. "כשמתכננים שטחים לפארקי היי-טק, צריך להחליט איפה עושים אותם הכי טוב. דוגמה נוספת היא תכנון ללא ראייה כוללת של אצטדיוני כדורגל. לא כל עיר צריכה אצטדיון בינלאומי".

לדברי בן-שחר, מודיעין היא אולי העיר הכי מתוכננת בארץ, אבל אזור התעסוקה שבה לא מילא את ייעודו, כנראה משום שנדרש לבדוק מה הדרישות של השוק. בעיה שנעוצה בתב"ע יש לדעתו גם בפארק המדע בקרית אונו. לדבריו, "אפשר לבנות בו 100 אלף מ"ר, אך יש הרבה בעלויות פרטיות, כך שאי אפשר ממש לאכלס את השטח - במקום נעשתה פרצלציה שאינה מאפשרת פיתוח".

עליזה כהן, מנכ"ל ומבעלי רשף נכסים, שעוסקת בתיווך, ייזום וליווי תכנון בנדל"ן, מסכימה שתב"ע נכונה יכולה לגרום לאזור לשגשג, ולהיפך. כהן אומרת שבשל אותן בעיות המקשות על הוצאת תוכניות לפועל, הרבה תב"עות עירוניות מחליפות את עצמן בתב"עות של אנשים פרטיים ויזמים.

לדעתה, נוסף על הסיבות שהוזכרו לחוסר יישום של תוכניות, יש לעתים בעיה נוספת, והיא שהרשויות חושבות בצורה אורבנית ומנסות לכוון לאוכלוסיה סוציו-אקונומית מסוימת שתיכנס לאזור. את הבעיה של התארכות ההליך התכנוני, כשבינתיים הצרכים הכלכליים משתנים, ניתן לדעתה לפתור בהכנת תוכניות משולבות, כגון תוכנית למגורים/מסחר/משרדים. הדבר משאיר בידי הוועדה המקומית את האפשרות לשנות תוך זמן קצר את התוכנית. נוסף לכך, היא מציינת, חשוב לשלב בצוותי חשיבה לתוכניות מתאר ולתוכניות בניין עיר גדולות יועצים מהתחומים הרלוונטיים, שמבינים את הצרכים של היזמים. "

orit-b@globes.co.il