הקלה במס שבח בעת מכירת קרקע

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין משנת 2001 (ועדת רבינוביץ') נקבעו בסעיף 48א(ד1)(3) בחוק מיסוי מקרקעין הקלות בשיעור המס במכירת מקרקעין שנרכשו בתקופה הקובעת, מיום 7.11.01 ועד 31.12.03. עם זאת, נקבע בסעיף חריג למתן ההקלה במקרה של מקרקעין אשר במועד רכישתם היו בגדר "קרקע", היינו מקרקעין פנויים.

לפי חריג זה, ההנחה במס (10%-20%) לא תחול במכירת הקרקע, אלא אם כן קיימת תוכנית לבנייה על הקרקע ותוך 5 שנים מיום רכישתה נבנה עליה בניין בשטח 70% מהשטח הניתן לבנייה. השאלה הנשאלת היא, האם הבנייה על הקרקע חייבת להיבנות על-ידי מוכר הקרקע (הזכאי להקלה), או שמא גם בניית הבניין על-ידי רוכש הקרקע מזכה את מוכר הקרקע בהקלה הקבועה בסעיף 48א(ד1) לחוק?

בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי ועדת הערר בת"א-יפו בראשות השופט בדימוס עמוס זמיר נקבע, כי ההקלה למוכר קרקע, שנרכשה בתקופה הקובעת, אינה מותנית בכך שהוא יבנה את הבניין על הקרקע, וגם בניית הבניין על-ידי הרוכש בתנאים הקבועים בחוק תזכה את המוכר בהקלה.

במקרה שנדון בפסק הדין, רכשו האחים אהוד ויעקב ריזנברג, שיוצגו ע"י עו"ד יוסי ריזנברג, קרקע פנויה אשר חלקה נרכש בשנת 2002 וחלקה בשנת 2003. באוקטובר 2004 מכרו האחים את זכויותיהם בקרקע, כאשר במועד המכירה הבנייה על הקרקע היתה בשלביה הראשוניים ולא עלתה לכדי 70% מהשטח הכולל הניתן לבנייה. רוכש הקרקע השלים את בניית הבניין, וקיבל טופס 4 בשנת 2006.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי העוררים אינם זכאים להקלה הקבועה בסעיף 48א1(ד) לחוק, שכן במועד הרכישה הקרקע היתה פנויה ולטענתו, החריג המתנה את ההקלה בבניית בניין על הקרקע מחייב שהבניין ייבנה על-ידי מוכר הקרקע המבקש את ההקלה. לעומתו טענו העוררים, שדי בבניית הבניין על-ידי הרוכש, בתקופה ובתנאים הקבועים בחוק, על מנת שהם יוכלו ליהנות מן ההקלה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים וקבעה, כי נוסח החוק אינו קובע שדווקא מוכר המקרקעין המבקש את ההקלה הוא זה שצריך לבנות את הבניין על המקרקעין, וכי די בכך שהבניין ייבנה בטרם חלפו 5 שנים מרכישת המקרקעין. כלומר, גם אם מוכר המקרקעין, שמבקש את ההקלה במכירת מקרקעין שרכש בשנים 2002-2003, לא בנה את הבניין על המקרקעין - עדיין הוא זכאי להקלה אם הבניין נבנה בתנאים הקבועים בחוק על-ידי מי שרכש ממנו את המקרקעין.

נציין, כי ועדת הערר התבססה בפסיקתה על לשון החוק והעדיפה אותה על תכלית החוק, ממנה ניתן להסיק תמיכה בעמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין. אין למחוקק חפץ ליתן את ההקלה למוכר קרקע, שמכר קרקע פנויה רק משום שרוכש הקרקע החליט לבנות עליה בניין. עוד נציין, כי יתכן ואף ניתן ללמוד מתיקון החקיקה שנעשה בסעיף (מס' 55), כי המחוקק ביקש להבהיר את כוונתו שהמקרקעין לא יהוו "קרקע" ביום מכירתם, אלא בניין. ולסיום, רצוי להימנע מפרשנות המתנה את זכויותיו (או חובותיו) של צד אחד לעיסקה בפעולותיו של הצד האחר.