נפילה בתום לב

בסוף 2003 החליטו שרית ואמיל סגל למכור את ביתם שברעננה. בין האנשים איתם ניהלו מו"מ היה גם עו"ד אחיקם שינדלר, שהציע כי לצד היותו הקונה הוא גם ינסח את זיכרון הדברים, מה שיחסוך כמובן תשלום שכר טרחה לעורך דין אחר. בני הזוג סגל, שכל אגורה הייתה חשובה להם, הסכימו להצעה, אולם בסופו של דבר זיכרון הדברים לא מצא חן בעיניהם והם כלל לא חתמו עליו. לטענתם, הוא לא תאם את מה שסיכמו בעל פה בנוגע לנושאים כמו זמני הפינוי, זמני התשלום ועוד. כך למשל, לטענתם, שינדלר ביקש להתחיל לשפץ את הבית כאשר עדין התגוררו בו. מכאן הדרך לביטול המו"מ הייתה קצרה, והזוג מכר את ביתו למשפחה אחרת.

בספטמבר 2005, כמה חודשים אחרי המכירה, הופיע שינדלר במקום העבודה של בני הזוג והודיע להם שהביא להם מתנה - תביעה בסך כ-15% משווי הבית, כ-300 אלף שקל. לטענת שינדלר, העובדה שמכרו את הבית בסמוך למועד בו ניהלו מו"מ איתו מעידה על חוסר תום לב.

בכתב התביעה כתב עו"ד שינדלר, "צריך להבין כי זכרון הדברים הוכן רק לאחר שהנתבעים לא הסכימו לרדת מתחת למחיר שסוכם עליו בהסכם. התובעים עשו הכל על מנת לנסות לשכנע את הנתבעים להוריד את המחיר, אולם משהבינו כי הנתבעים לא יסכימו להפחית במחיר הבית, סוכם על המחיר הסופי ורק אז הוכן זיכרון הדברים".

עוד טען שינדלר שמגיע לו פיצוי על המשאבים הכספיים הרבים שהשקיע במהלך ההתקשרות, והמשאבים הכספיים שנאלץ להשקיע לאחר הכשלת העיסקה ועוגמת הנפש שנגרמה לו ולאשתו.

בתצהיר שהגישה לבית המשפט, טענה טלי שינדלר, "נדהמתי לשמוע שמשפחת סגל חוזרים בהם מכל הסיכום. אמרתי לאחיקם שזה לא הגיוני, הרי כבר הכל היה מסודר ואני רוצה את הבית הזה. אחיקם אמר לי שהוא מאמין שהם יקיימו את ההסכם, כי יש להם פיצוי מוסכם של 66 אלף דולר".

הפרשה הסתיימה בסופו של דבר רק במרץ 2007, בפשרה שקבעה השופטת רחל קרלינסקי, שהשתמשה בסעיף 79 א' לחוק שאינו מחייב אותה לנמק את החלטתה. על פי הפשרה (002786/05), שילם הזוג, שהצטייד בעו"ד מתי סלע, 18 אלף שקל. אולי סכום לא גדול באופן אבסולוטי, אך ללא ספק מיותר למי שלא העלו על דעתם שאינם פועלים כדין.

הודאות העסקית צומצמה

העיקרון המחייב את הצדדים לנהוג בתום לב הוכנס למשפט העברי ב-1973, עם חקיקת חוק החוזים הכללי. העיקרון גם קבע סנקציה של תשלום פיצוים למי שלא ינהג כך. כלל תום הלב אולי ברור, אך לא אחת נתון לפרשנות שמסבכת קונים ומוכרים שאינם מודעים לקיומו ולסנקציה שעלולה לנבוע ממנו.

"אין ספק, שעקרון תום הלב הכניס ערכים של מוסר לתחום המשפט, אך במקביל הקטין את הודאות העסקית", אומר עו"ד חגי שבתאי, "מאחר והתחום לא ברור לחלוטין, אנשים יכולים לתבוע ולהיתבע ולא תמיד להבין מדוע".

מה בעצם קובע עקרון תום הלב? למשל, כאשר צד למשא ומתן לא מגלה עובדות שניתן לצפות ממנו שיגלה; כשהמוכר מנהל מו"מ עם כמה גורמים בו זמנית, בשעה שהבטיח שלא לעשות זאת או בשלב מתקדם מאוד של המו"מ; כשמישהו מעלה הצעות חדשות ובלתי סבירות במהלך המו"מ; כשצד אחד דוחה הצעות סבירות; כשחלה נסיגה מהסכמות שהושגו; חזרה מהצעות ועוד ועוד. שלל סיבות שספק אם הציבור מודע להן.

בפועל, למרות שתחום הנדל"ן מייצר אין ספור מצבים בהם ניתן לטעון שאחד הצדיים אינו פועל בתום לב, קיימים מעט מאוד פסקי דין שנקבעו בנושא. הסיבה לכך פשוטה, רוב המקרים אינם מגיעים לבית המשפט.

"התחום מלא בעיקר בהתכתבויות, אך במעט פסקי דין", אומר ראש מחלקת מקרקעין במשרד באלטר, גוט אלוני, עו"ד מוטי בניאן, "הסיבה לכך היא שאם המוכר מפגין שרירים, הקונה אומר לעצמו שלא כדאי לו ללכת ולנהל מלחמה כשממילא אין לו חוזה חתום. לבתי המשפט מגיעים בעיקר מקרים עקשניים במיוחד, שכן ברוב המקרים אנשים נוטים לוותר. זו הפרקטיקה בחיי היום יום".

זהירות - זיכרון דברים

בעוד שרבים נוטים להקל ראש בזיכרון הדברים, במיוחד אם אינו חתום, מסתבר שהוא עלול לשמש כתביעה, במיוחד אם אחד הצדדים מתייחס אליו ברצינות מרבית. "החוק קובע, שהתחייבות לעשות עסקה טעונה מסמך בכתב ולא מסמך חתום", אומר בניאן, "לכן, אם יש סיכום דברים שהועלה על הכתב והוא כולל פרטים מהותיים, כולל שווי התמורה, זהות הצדדים ותיאור המקרקעין, משמעות הדבר היא שיש עסקה בין הצדדים, גם אם אין חתימה. ניתן ללמוד על גמירות דעת באמצעים אחרים".

צריך לזכור, שכל הדיונים בבתי המשפט הם על טיוטות שאין עליהן חתימה, שכן אם יש חתימה אין מדובר בטיוטה. לעיתים הטיוטה חתומה על ידי צד אחד, או אינה חתומה על ידי אף אחד. כשהמוכר חותם והקונה לא חתם, יהיה למוכר קשה להתנער מהעסקה. כשהקונה חותם ואומר שזה בהתבסס על הסיכום עם המוכר, מוטל עליו להביא הוכחות לכך שהיה סיכום. בכל פעם שיש משהו בכתב, מדלגים על המישור המהותי ומגיעים לראייתי. נושאים כמו מחיר, תנאי תשלום, מועד מסירה, מועד רישום בטאבו, נחשבים לכבדים ומראים שיש עסקה".

"יתירה מזו, הפסיקה פיתחה את טכניקת נוסחת הקשר (המתארת את הקשר בין זיכרון הדברים לבין החוזה, בהתאם לכוונות הצדדים - ד.ט). אם זיכרון הדברים צופה פני עתיד, במובן זה שהוא מחכה לחתימה וסגירת דברים סופיים, זיכרון הדברים עלול שלא להיחשב כעסקה ולהיפך".

אפילו בעל פה

בניאן מזכיר פסק דין מפורסם, שבו העניק בימ"ש העליון תוקף להסכם שנערך בע"פ. לאדם היה מגרש שאפשר היה לבנות עליו שתי יחידות. זוג אדריכלים הציע לבעל המגרש לתכנן את המבנה, לבנות אותו ולרכוש דירה אחת. באותה הזדמנות גם רצו ל'עבוד' קצת על שלטונות המס ובמקום לדווח על עסקה ולשלם מחצית מהמס, הוחלט כי הם יסיימו את הבניין, יוציאו טופס 4, ירכשו דירה אחת ובעל המגרש יקבל פטור. אלא מה, שבסופו של דבר, לאחר שהאדריכלים תכננו ומימנו את הבנייה, הודיע להם בעל המגרש שמאחר ואין שום דבר בכתב, הם אינם יכולים לכפות עליו למכור את מחצית הנכס.

העליון קבע, שזה מקרה מובהק של חוסר תום לב.

כמו באהבה

שאלת השאלות היא, כמובן, מתי צריך לספר לצד השני שמקיימים מו"מ עם עוד צדדים. "בשלבים הראשונים, כשעמדות הצדדים רחוקות, אין חובה לספר על ניהול מו"מ מקביל, אלא בנסיבות מיוחדות", אומר שבתאי. "חובת הגילוי קיימת כאשר המו"מ הבשיל להסכמה והצד השני נערך לחתימת חוזה. אז חובה להודיע שההסכמה לא סופית. אם הופעת הצד השלישי הייתה לפתע, אחרי הסכמה, ההגינות מחייבת להודיע מייד לצד השני ואפילו להציע לו זכות סירוב".

"העסקה מתחילה מהטלפון הראשון, כוס הקפה הראשונה עד החתימה והרבה אחריה", אומר בניאן, "פסקי דין לא מסתפקים רק במילים כתובות, אלא בהרבה מאוד דברים נוספים שבונים את העסקה והחוזה בין הצדדים. בטיוטה הראשונה לא חייבים לומר שמנהלים מו"מ עם גורמים נוספים, יחד עם זאת, ככל שהמו"מ מתחדד והמחלקות מצטמצמות, בעיקר בעניין שווי העסקה ותנאי התשלום, חייבים לספר על מו"מ שמתנהל במקביל. אין איזו נוסחה שאומרת מתי, אבל ההגינות מחייבת שברגע שהצד השני מאמין שהעסקה שלו, יש לספר לו על כך. זה מאוד דומה לרומנטיקה בין אנשים. בפגישה הראשונה אין צורך לומר שיוצאים עם אנשים נוספים. בפגישה השלישית והרביעית, כשמרגישים שיש עניין וקרבה והעסק מתחיל להיות יותר רציני. זה הזמן לגלות".

לפחות בתחום הנדל"ן, החוק עומד במידה רבה לטובת קונים. עובדה שצריכה לשמש כתמרור אזהרה דווקא למוכרים. בניאן: "כשמוכר מודיע שהוא אינו רוצה למכור, הקונה יוציא לא אחת צו מניעה כדי לאכוף את המכירה. אם הקונה לא מגיע ואינו קונה, עוד לא ראינו בית משפט שיאכוף עליו עסקה".

"יש הבדל. כשהקונה בורח, הנכס קיים ולמוכר נגרמת מקסימום עגמת נפש. אם המוכר בורח, אין נכס ומכאן שהמצב לא סימטרי כלל. לכן, אנחנו רואים הרבה יותר תביעות של קונים שמבקשים לכפות על המוכר את העסקה ולהעדיף אותו על פני מתחרה אחר, מאשר שהמוכר יכפה עסקה על קונה. מוכרים בכפייה אבל לא קונים בכפייה".

- יש תובעים מקצועיים שהפכו זאת לשיטה?

"קצת מסובך לפתח קריירה בתחום, שכן מדובר במלאכה קשה למדי. מסובך לפתח פרקטיקה של קונה שהמוכר שלו בגד בו. אנשים בדרך כלל הם הגונים. יחד עם זאת, כאשר השוק נמצא במיתון, ניתן למצוא עורך דין לכל משימה". "

daliat@globes.co.il