חוסים בצל החוק

בהרבה רשויות מקומיות מוכרת התופעה שבה הוסטל לחוסים מוקם פתאום, די בהפתעה, כשלשכנים אין למעשה הרבה מה לומר. המגמה כיום היא לשלב חוסים בקהילה ולראות במעון לחוסים כתוכנית מגורים לכל דבר, על כל המשתמע מכך מבחינה תכנונית. אבל השימוש ההולך ומתרחב שנעשה באפשרות זו, שמקלה על בעל העסק, מעלה את חמתם של תושבים בשכונות שונות, בהן לא מתחשבים בדעתם לגבי מיקום המעון.

באחרונה פועלת עיריית חדרה להוביל מהלך לשינוי חוק התכנון והבנייה בעניין. דובר העירייה, רז זהבי, אומר שבשלב זה נעשית עבודה לניסוח הצעת חוק לשינוי המצב הקיים.

עו"ד ענת בירן ממשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות', המתמחה בדיני תכנון ובנייה, מציינת כי חוסים מוגדרים כאנשים הנהנים ממידת עצמאות מסוימת ולא מלאה, ושבחלקם סובלים ממגבלות שונות. לדבריה, ככלל, כשיזם מעוניין להקים מעון לחוסים, על-פי החוק דרכו פשוטה יותר מדרכו של יזם המעוניין להקים גן ילדים, מעון לדיור מוגן, בית אבות וכו'.

לפני כעשר שנים נכנס לתוקף תיקון לחוק התכנון והבנייה, שנבע מצרכים שעלו מהשטח לאפשר דיור לחוסים. על-פי התיקון, באזור מגורים מותרת הקמת מעונות לחוסים מבלי שהדבר ייחשב כשימוש חורג. התיקון מבחין בין בניין מאוכלס, בו מוגבל מספר החוסים לשישה, לבין בניין לא מאוכלס, בו לא קיימת מגבלה כזו. מכאן שלכאורה, תיאורטית יכול יזם לרכוש בניין או בית פרטי שאינם מאוכלסים ולשכן בהם מספר חוסים גדול, החורג ממספר הנפשות שהיו גרות בבניין אילו היה משמש למגורי משפחות.

בירן מסבירה, כי הרציונל של התיקון לחוק היה לאפשר מגורים של מספר חוסים במסגרת משותפת, כדי לאפשר פיקוח על ציבור אנשים שאינו מנהל את חייו באופן עצמאי.

בלי התנגדויות

כאשר יזם מעוניין להקים גן ילדים פרטי או בית אבות פרטי, הוא חייב לפנות לוועדה המקומית בבקשה לשימוש חורג, אחרת מדובר בעבירה פלילית על חוק התכנון והבנייה. הליך של שימוש חורג הוא הליך שבו מבקש היזם מהוועדה אישור להשתמש בנכס מסוים למטרות שלא לפי התב"ע הקיימת או לפי היתר הבנייה המקורי שלו. משמעות הפנייה להליך זה היא החובה לפרסם הודעות בעיתונות ולשלוח הודעות לשכנים כדי לאפשר להם להתנגד ולטעון בפני הוועדה המקומית את טענותיהם, כולל טענות למטרד כלשהוא.

בירן מזכירה, כי הליך של שימוש חורג כרוך גם בתשלום היטל השבחה. בהקשר זה, לדבריה, יש לזכור כי משך הזמן הניתן בישראל לשימוש חורג נקבע לרוב לתקופה קצובה של עד מספר שנים. מכאן, שככל שגודל ההשקעה הראשונית הנדרשת גבוה יותר, פוחתת הכדאיות של היזם ולהיפך. נוסף לכך, מציינת עו"ד בירן, כשיזם עושה שינוי בייעוד של בניין בהליך של שינוי תב"ע ולא בשימוש חורג, מוקנית לשכניו זכות להגשת תביעה לפיצויים בגין הפגיעה בשווי נכסיהם ככל שנגרמה עקב שינוי התב"ע. החוק אינו מקנה לשכנים זכות לקבל פיצוי במסגרת הליך של שימוש חורג.

"בכל הקשור להקמות מעונות חוסים, הרי שהבעיה מתעוררת מקום בו השכנים מגלים ביום בהיר אחד כי בבניין הריק הסמוך לביתם הוקם מעון המאוכלס בחוסים", מציינת בירן. "במידה והבניין מאוכלס ומספר החוסים אינו עולה על שישה, הרי שאין כל עבירה על החוק ואין מדובר בהליך של שימוש חורג. כשהבניין אינו מאוכלס במקור והוא אוכלס בעשרות חוסים, הרי לכאורה גם בכך אין שימוש חורג, משום שהחוק לא הציב מגבלה על מספר החוסים בבית לא מאוכלס.

התוצאה היא, כי למרות שבפועל מתקבל נכס שהשימוש בו הוא מוסדי באופיו, הרי שעל-פי חוק התכנון והבנייה הוא מוכר כשימוש למגורים ולא כשימוש חורג. כיוון שלא מדובר בהליך במסגרת של בקשה לאישור שימוש חורג, הרי שאין השכנים יכולים להתנגד בפני הוועדה המקומית בהליך זה.

בירן אומרת, כי את המצב הפרוץ בחוק למדו היזמים השונים ובחודשים האחרונים מתבצעות רכישות מקיפות של בתים פרטיים בשכונות מגורים שלוות לשם הקמת מעונות חוסים. לטענתה, הלאקונה הקיימת בחוק התכנון והבנייה בכל הקשור להליכים להקמת מעונות לחוסים מעודדת הקמת מעונות פרטיים בבניינים לא מאוכלסים שמיועדים להפקת רווחים עצומה מצד היזמים הפרטיים. לדעתה, יש קושי בכך שהחוק לא מגביל את מספר החוסים המותר. מאחר וככל שמספר החוסים בבניין גדל, הרי שאופי המקום דומה יותר למוסד, והדבר מחייב התייחסות שונה בפרמטרים כמו תנועה וחניה.

בכפר-סבא התעורר ויכוח בין תושבים לחברת בר דרור, המפעילה הוסטל כבר שנים רבות, על רקע תוכניתה להקמת הוסטל חדש במקום קרוב. תושב השכונה, יואל ברגר, הוא אחד המתנגדים לתוכנית החדשה של בר דרור. לטענתו, אין ויכוח על הצורך לשלב חוסים בקהילה, ולא היו טענות כלפי ההוסטל שמפעילה החברה. עם זאת, התוכנית החדשה קרובה כ-200 מטר לתוכנית הקיימת, ולמרות זאת הוועדה המקומית דחתה טענות שהעלו השכנים נגדה.

"לפי מה שהבנתי, במעון החדש יתגוררו 24 איש. אם בכל בית מגורים היו מתגוררים 20 איש, ודאי שההתייחסות התכנונית של גורמי התכנון היתה שונה. אבל החוק אינו מאפשר זאת לגבי מעון חוסים", הוא מסביר. "כשאנו יוצאים נגד זה, תוקפים אותנו בטענות צדקניות. אבל הקבלנים שמפעילים את מעונות החוסים בסך הכל מרוויחים מזה ומשתמשים באפשרות לשכן כעשרים איש בבית אחד. זה ביזנס. מה עם זכות הקניין של השכנים? מדוע עסקי הקבלנים ישגשגו אבל זכות הקניין שלי ושל השכנים תיפגע? אמנם זה לא נעים לומר, אבל בית בשכנות להוסטל, בית חולים או מוסדות דומים - ערכו יורד, לפי פרסומים, בכעשרים אחוזים".

לדעת ברגר, במתן האפשרות לחברה להקים מעון ליד מעון אחר למעשה אין שילוב של חוסים בקהילה ופיזור נכון, אלא חסכון עלויות עבורה. "בסופו של דבר, הכל עניין של כמות. להקים יותר מהוסטל אחד בשכונה, כשיש ריכוז גדול של מוסדות כאלה בשכונה אחת, זה לא חכם וגם לא הוגן כלפי התושבים בשכונה", מסכם ברגר. "אין איזון, קבלנים פרטיים מקימים קהילות של חוסים במקום לשלבם באמת בקהילה". בשלב זה, מציין ברגר, מתכוונים התושבים להתנגד בוועדה המחוזית, ואם יהיה צורך לעתור לביהמ"ש.

"כמו מגורים רגילים"

מנהל חברת בר דרור, בועז לוי, אומר בתגובה, כי לא נכון שאין כל מגבלה על הקמת מעון לחוסים, פשוט אין צורך לבקש שינוי ייעוד וההתייחסות היא כמו למגורים רגילים. לדבריו, "ההליך שאנו עוברים זהה להליך של אדם שמעוניין לבנות לעצמו בית. זה אותו המצב כמו אצל משפחה ברוכת ילדים, למשל. חוק התכנון והבנייה אינו מתעסק עם מגבלות מדויקות על מספר החוסים בבית וכד'. מי שמפקח על מעונות חוסים זה משרד הרווחה, ועלינו לפעול בהתאם למפרט טכני שלו. לפני כשנה הציב משרד הרווחה סטנדרטים חדשים, גבוהים יותר. חוק התכנון והבנייה אינו יכול להגביל אותנו".

לדברי לוי, "מציגים אותנו ככרישי נדל"ן, וזה ממש לא נכון. צריך לציין שבלי התיקון של חוק התכנון והבנייה לא היו נבנים הוסטלים לחוסים. כל האוכלוסיה מרוויחה מזה".

דובר עיריית חדרה, זהבי, אומר שהניסיון בהצעת החוק המתגבשת הוא לשנות את הקביעה שמשרדי הבריאות והרווחה הם בעלי הסמכות הבלעדיים לאישור להוסטלים, בלי שהרשות המקומית מעורבת כלל. העירייה פנתה למשרד הרווחה ולמשרד האוצר, ולדבריו הוקמה ועדה מיוחדת שתבדוק את הנושא ותבדוק את האפשרות לערב את הרשויות. "לדעתנו, צריך שיהיה לרשות ולוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מה לומר, ושתדע מראש היכן יקום הוסטל", מפרט זהבי. "המטרה היא גם שיהיה פיזור יותר שוויוני ונכון של ההוסטלים בין כל הרשויות המקומיות. לא טוב ליצור מעין מקומות מסומנים שבהם יש ריכוז של הוסטלים. צריך לדאוג נכון לחוסים, ולעשות אינטגרציה נכונה. הדבר גם ימנע אנטגוניזם של שכנים ויעניק יכולת לוועדות התכנון והבנייה לייעץ לגבי המיקום הנכון".

בירן סבורה, כי יתכן שיש מקום לקבוע סייגים בחוק' על מנת שבמקרים בהם אופי המגורים דומה יותר למוסד (למשל, בשל מספר המתגוררים בדירה) או במקרים של ריבוי מעונות באותה סביבה, יידרש הליך של בקשה לשימוש חורג, ותינתן זכות התנגדות לשכנים, בדומה להתנגדות שניתן להגיש לגני ילדים וכיו"ב. נקודה חשובה נוספת היא ירידת ערך אותו בית. לדבריה, מאחר שלא מדובר בהליך של שינוי תב"ע ואפילו לא בשימוש חורג, אין עילת תביעה על-פי חוק התכנון והבנייה, והדרך היחידה לתבוע פיצוי היא בעילות מתחום דיני הנזיקין.

משרד הפנים מסר בתגובה, כי "הוראות סעיף 63א לחוק התכנון והבנייה קובעות מבחינה עקרונית כי הוסטל לחוסים הוא שימוש למטרת מגורים בכל מקום בו נקבע בתוכנית ייעוד קרקע למגורים. הטעם לכך הוא שראוי לשלב בקהילה חוסים אלה, ולמעשה אין הם שונים מכל שכן אחר בבניין. כפי שאין לכל אחד שליטה על זהותו של הדייר בדירה השכנה, כך גם יכולים להתגורר בדירה הסמוכה חוסים. התיקון האחרון לחוק בעניין זה היה ב-2002, ובעת עריכתו משרד הפנים תמך בכך ולא ידוע לנו על בקשה לשקילה מחדש של הסוגיה". "

orit-b@globes.co.il