"בר רשות" אינו חייב בהיטל השבחה - נקודת מבט נוספת

המשיב הוא איתן בן-דוד, מזכ"ל תנועת המושבים, בעל זכויות של "בר רשות" מטעם מושב רינתיה. מעמדם של המשיבים במקרקעין נובע מכוח חוזה שכירות שבין המושב למינהל החל על משבצת הקרקע של המושב כולו. חוזי השכירות שבין המושב למינהל הם ל-3 שנים, ומתחדשים פעם אחר פעם מזה שנים.

המשיבים הגישו בקשה שעניינה הקמת בית מגורים נוסף בנחלה. הועדה המקומית "לודים" דרשה תשלום היטל השבחה על פי שומה שנערכה על ידי שמאית מטעמה. המשיבים חלקו על השומה בטענה כי לאור לשון החוק ופסיקת בתי המשפט אין על המשיבים חבות בהיטל השבחה. הצדדים הגיעו להסכמה על פיה ימונה שמאי מכריע. השמאי המכריע, קבע כי המשיבים אינם חייבים בהיטל השבחה הואיל וזכויותיהם במקרקעין בעת ההשבחה היו זכויות של בר רשות בלבד.

על החלטת השמאי המכריע הגישה הועדה המקומית את הערעור לבהמ"ש.

לטענת ברי הרשות, זכות חכירה לדורות היא זכות שהוענקה על פי חוזה, המקנה מראש זכות שימוש לתקופה של 25 שנים. זכות זו אינה יכולה להיות מוענקת רטרואקטיבית.

הסכמי המשבצת מלמדים כי לא זו בלבד שעל פי ההסכמים המינהל לא העניק זכות חכירה לדורות, אלא אף לא התחייב להעניק זכות כזו ואף לא זכות חכירה רגילה (לחמש שנים), שכן על אף שינוי המדיניות נחתם החוזה האחרון לארבע שנים ו-11 חודשים תקופה הקצרה מחמש שנים.

לשון החוק היא נקודת המוצא ותכלית החוק היא מצפן ההכוונה של השופט, לטענת ברי הרשות לשון החוק בדין המהותי אינה משתמעת לשתי פנים."חכירה לדורות" משמעותה ברורה ותקופתה אינה מוטלת בספק.

טענת הוועדה המקומית היא כי על טיבן של הזכויות המוענקות לברי הרשות יש ללמוד לא רק מלשון החוזה בו נקבעו הזכויות אלא גם מתוך התנהגות הצדדים, מהחלטות המינהל מנוהלי עבודה של המינהל ומהתנהגותם של ציבור בעלי הזכויות בנחלות ותפיסתם שלהם את מהות הזכויות בנחלה.

בהמ"ש פסק כי למעשה טוענת הוועדה המקומית כי יש לייחס לצדדים, לאור התנהלות בעבר, כוונה שונה מהאמור בחוזה ובהתאם לכך לקבוע את טיב הזכויות. כוונה כזו לא באה לידי ביטוי בחוזה, ולא באה לפני בהמ"ש כל ראיה כי בזמן כריתת החוזה הייתה לצדדים כוונה אחרת מהאמור בחוזה. ציפיות הצדדים ובעיקר ברי הרשות, עדיין בגדר ציפיות הם ואין הם יכולים לבוא במקום האמור בחוזה עצמו שהוא ברור ומפורש ואינו משתמע לשתי פנים.

הוראת המינהל לפיה עומדת לאגודות החקלאיות ולבעלי הנחלות ובכלל זה ברי הרשות הזכות לקבל חוזה חכירה לתקופה של 196 שנים, היא הנותנת כי ללא קבלה של הצעה זו על ידי בר הרשות וחתימה על חוזה חכירה נפרד לא הופך בר הרשות לחוכר לדורות. ולכן, סוף דבר בית המשפט דוחה את הערעור אשר הגישה הוועדה המקומית לודים.

אנו רואים חשיבות רבה לפסיקה זו, לא רק בהיבט הצר של אי חיוב ברי רשות בתשלומי היטל השבחה והמשמעות הכלכלית הנובעת מכך, אלא כראיה רחבה בצורך להסדיר את התשתית החוזית במושבים אשר אינה מוסדרת וזכויותיהם של חברי המושבים ברי הרשות תלויים בחסדי המינהל ובפרשנות כזו או אחרת. עצם העובדה כי החוזים של המושב עם מינהל מקרקעי ישראל מתחדשים אין בכך כדי להעמיד את המשיבים במעמד של חוכרים לדורות, לו היה המינהל או המדינה מבקשת להסדיר את הבעלויות על הקרקע והנחלות היו עושים כך ולא מחדשים חוזה שיעגן זכות בר רשות בכל עת.

הכותב הוא יו"ר אגף קרקעות ואגודות שיתופיות בתנועת המושבים.