כתבת שער

ה כניסה לעיר היא הדבר הראשון שרואה הנוסע המזדמן, המבקר החוזר, האורח והתושב שחוזר הביתה. במקומות רבים בעולם מושקעים משאבים ומחשבה רבה בשלט, בגשר או במונומנט שיקבל את פני הנכנסים בשערי העיר. בשנים האחרונות עוברים שינויים על חלק מהכניסות לערי ישראל, אולם ערים אחרות עדיין מסתפקות בכניסה מסורתית עם שם העיר, כמה דקלים ואבנים מסותתות.

"כניסה לבית, למבנה ציבורי, לשכונה ולעיר היא הדבר החשוב ביותר ביצירת תחושת כבוד כלפי המקום אליו נכנסנו", אומרת האדריכלית דפנה עברי. לדבריה, כניסה מכובדת, בעלת אמירה ושפה עיצובית, בעיקר מבדלת את העיר.

"לא סתם", היא מדגימה, "השקיעו רבות בעיצוב שערי העיר בעבר, כפי שאפשר לראות בשערי העיר העתיקה בירושלים. אלו היו מקומות חשובים ומרכזיים מבחינה כלכלית, מדינית וחברתית. היום, חסרות הערים כניסות מיוחדות המשדרות אמירה ברורה, וחבל". לדברי עברי, אפשר לשנות זאת בקלות רבה: "בארצות הברית, לדוגמא, בכניסה לכל שכונה יש שלט גדול ומאיר פנים המחזק את תחושת השייכות של התושבים ומודיע לאורחים שהם הגיעו למחוז חפצם".

עברי אומרת, כי הפיכת כניסה לעיר לכזו אינה דורשת מהפך רציני. אם משתמשים באלמנט זהה בכל הכניסות של העיר, הרי שהוא משדר לתושבים: עכשיו נכנסתם הביתה.

שער יציג

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה, אומרת כי הכניסה היא פרצופה של העיר. דגני סוברת, כי בשנים האחרונות רבות מהכניסות לא השתנו והעיריות לא דאגו לשיפור חיצוני. "השינוי יחסית לא יקר - קצת מדרכות, תאורה, עצים, גינון, דשא מלאכותי ושלט ברוכים הבאים - סיפור של כמה מאות אלפי שקלים, אבל לא נותנים עליו את הדעת. אנשים גם לא ייכנסו לווילה בלי שהכניסה תהיה יפה. בערים הגדולות מחליפים צנרת, אבל לא מחליפים כניסות".

דגני, המאוכזבת מחוסר התזוזה של העיריות, אומרת כי באשקלון למשל הכניסה היא דרך בתים יפים למדי, אך הכניסה עצמה לא טופלה כראוי בשנים האחרונות, בעוד את הכניסה לאשדוד היא מגדירה כ"כניסה מכוערת דרך מוסכים, ממש עד שמגיעים לעיר". הכניסה לחולון מתאימה למיצוב שלה כעיר הילדים, עם הרבה שילוט צבעוני. בפתח תקוה הכניסה "מכוערת ולא מושכת", דרך אזור התעשייה. כשדווקא מאזור אם המושבות, מכיוון בית הקברות, הכניסה יפה יותר, עם רחובות חדשים ורחבים, שלא עמוסה בפיח ובאוטובוסים.

בכל מקרה, לא תמיד ניתן להכריז על כניסה ראשית לעיר. לתל אביב, אליה מגיעים כל יום מאות אלפי עובדים ומכוניות, אין כניסה אחת בולטת והעיר שולחת זרועות לכל כיוון.

שכונות חדשות שנבנו בשנים האחרונות ותנופת התשתיות יצרו כניסות חדשות לערים. רחוב ז'בוטינסקי, המהווה את ציר התנועה והכניסה המרכזי של פתח תקוה, בני ברק ורמת גן, מהווה את אחד משדות הניסוי המסקרנים ביותר לבחינת סוגיית הדלתות לערים. מדובר בציר תנועה עמוס ביותר שלאורכו נעים בין צירים של תעשייה, מסחר, פארקים, תחבורה, מגורים ברמה נמוכה, מגורי יוקרה, מלאכה ומגדלי משרדים. שיחות עם תושבי שלוש ערים אלה מגלה יחס עז שנע בין שנאה ותיעוב לעומס ולכיעור המלווים את המשתמשים בציר, ועד לפרקטיות, נגישות ושמחה על השינויים העוברים על חלקים מהנתיב.

אבי כהן, מנכ"ל החברה לפיתוח פתח תקוה, אומר כי לא במקרה ראתה עיריית פתח תקוה חשיבות עליונה בהשקעה בפיתוח רחוב ז'בוטינסקי, שהינו ציר הכניסה המרכזי לעיר ממערב. כהן מדגיש כי העבודות קשורות כמובן גם לרכבת הקלה, שהתחנה המרכזית שלה עתידה להיות בעיר, אבל גם בראש ובראשונה ליצירת כניסה כהלכתה לעיר של 200 אלף תושבים. לפי כהן, מתחילת העשור ביצעה החברה עבודות בכניסה של רחוב ז'בוטינסקי בכ-50 מיליון שקל, וכן בכניסה לעיר מדרום מכביש 40 (שמגיע מנתב"ג) בכ-10 מיליון שקל, כאשר הפרויקט עוד בעיצומו.

פרופ' גדעון שריג מהטכניון, בעל ניסיון של עשרות שנים בתכנון ערים ושדרוג רחובות, אומר כי קיימת חשיבות רבה לשדרוג הכניסות לערים. "מדובר הן בחזות העיר, הן בשיפור זרימת התחבורה והן ביצירת ממשק נוח יותר גם להולכי רגל וגם לרוכבי האופניים. הכניסה לעיר חשובה בעיקר לתדמית העיר ומיצובה, אולם היא משפיעה השפעה ישירה גם על שביעות רצון תושביה ועל ערכי הנדל"ן בה", מעריך שריג.

חלון ראווה נדל"ני

כדוגמה להחמצה גדולה מביא שריג את דרך רמתיים בהוד השרון. "אין ספק, כי החזות הדקדנטית והמוזנחת של הרחוב משפיעה על הדרך שבה העוברים ושבים רואים את העיר, וגם השפעה ישירה על ערכי הנדל"ן באותה עיר לעומת עיר בה הרחוב הראשי מסודר ומאיר פנים, כמו אחוזה ברעננה".

מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין, אומר ארז כהן, מ"מ היו"ר, מתברר כי בהשקעה בכניסות לערים יש תועלת כלכלית. קיים ערך מוסף נדל"ני תשתיתי ותחבורתי, הבא לידי ביטוי בתוספת של 3%-8% בערכי הנדל"ן באותה עיר, קל וחומר בסביבה הקרובה לאותו ציר. כהן מדגיש, כי מדובר בתופעה גורפת הכוללת בתוכה ערים גדולות דוגמת תל אביב, פתח תקוה וראשון לציון, לצד ערים בינוניות דוגמת רחובות, רעננה והרצליה. להערכת השמאים, כניסה יפה משביחה את רמות הביקושים באופן חד משמעי. לדברי כהן, בפתח תקוה למשל, גם בנייני משרדים בקרית אריה הממוקמים קרוב לציר ז'בוטינסקי נהנים היום מביקוש מפולח גדול יותר ומעליות של 2-3 דולר נוספים למ"ר, הנובעות גם מהשבחת הכניסה, הן מבחינת מראה והן מבחינת זרימת התנועה.

השמאית רלי טרייסטמן-אגמי, מומחית למגזר העסקי והציבורי, אומרת כי המטרה העיקרית של שדרוג הכניסות לערים הינה לנסות ולהחיות את מרכזי הערים. לדבריה, לפני 30-40 שנה מרכזי הערים היו אזורים תוססים ויקרים יותר, גם בזכות קירבתם ל"מרכז העניינים". שדרוג הכניסות, אם כן, מתבקש כדי להתאימן לשכונות החדשות שצמחו סביבן.

נושא זה בא לידי ביטוי, אומרת טרייסטמן-אגמי, גם במחירי הדירות באותן שכונות. אין ספק, היא מדגישה, כי הכניסה הנאה למערב ראשון לציון השפיעה על רמות מחירים בשכונות דוגמת נווה כרמים ונאות אשלים, בהן עלו המחירים ב-5%-12% בשנתיים האחרונות. לעומת זאת, מדגישה טרייסטמן-אגמי, שכונה ותיקה וטובה דוגמת אברמוביץ, הממוקמת במערב הישן סמוך לכניסה הצפונית, לא נהנתה מעליית מחירים דומה אלא רק מתוספת של אחוזים מעטים בלבד, גם בשל הכניסה שלא הושבחה ואינה מטופחת.

עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח. דמרי, דווקא מרוצה יותר מפעולות הרשויות. "כל הרשויות היום מתאמצות שהכניסה לעיר תראה טוב. הכניסה לאשדוד נראית כמו אמריקה, גם אם אתה נכנס מצומת הנמל - אי-תנועה, מדשאות, דקלים. הכניסה הצפונית להוד השרון מכפר מל"ל יפה מאוד. הפיתוח בכניסה הדרומית הוא בסטייל, עם מדשאות וטיילת. חשוב לזכור כי הבניינים בכל מקום זה משהו קיים, שאי אפשר להעיף כך סתם, אבל צריך להתייחס למראה ולתשתיות".

דבוש חושב שאין לקשור בין הכניסה ובין מחירי הנדל"ן. הכניסה הצפונית לבאר שבע, ליד גשר רגר, מאוד מטופחת אבל נמצאים בה השיכונים הישנים. ובכל מקרה, הכניסה היפה לבאר שבע לא עזרה עד כה למחירי הדירות בבירת הנגב.

"הטיימס סקוור של ישראל", כך קורא אדריכל חיים כהן, מהנדס עיריית רמת גן, לכניסה המערבית של העיר, מרח' ז'בוטינסקי. זהו החלל האורבאני התחום ע"י מגדלי הבורסה ליהלומים, מגדלי מכבי, שמשון, היהלום ואבגד בצידו המערבי, מגדל אביב ומגדל עלית (שייבנה בקרוב ע"י אזורים) בצד הצפוני, כשבצידו המזרחי יקומו בקרוב מגדלי אמות אחזקות, שיכון עובדים, יורוקום ושמפיניון. הצד הדרומי של המקום הוא גשר הולכי הרגל שעוצב ע"י האדריכלית עדה כרמי.

מרכזו של "הטיימס סקוור הישראלי" יהיה התחנה הגדולה של הרכבת התחתית, תחנת "עלית". השם הרשמי לחלל זה הוא כיכר הציונות.

שמאי המקרקעין אהוד המאירי, מנכ"ל חברת אהוד המאירי ושות', מזכיר את הכלל הידוע לפיו "מה שמשפיע על מחירי הנדל"ן זה תמיד 'מיקום, מיקום, מיקום'. אולם, ברגע ששינית את התשתית ואת הצורה, שינית את הכל ואת המיקום, כך שמקומות שפעם לא רצו לגור שם, נהפכים למבוקשים".

"גישה חשובה יותר מכניסה"

המאירי חושב שאין השפעה לכניסה מרשימה על מחירי הנדל"ן או על אופי העיר, ותולה שינוי שכזה בעיקר בשיפור התשתיות. "בהתחלה הקהל מתרגל לזה, ואז יש השפעה מיידית על מחירי המקרקעין. השאלה עד כמה התכנון החדש משנה את האופי. הגשר בכניסה לירושלים, למשל, לא ישנה כהוא זה. זה נותן דקורציה לכניסה, אבל על הנכסים לידו הוא אפילו יכול להשפיע לרעה, כי הוא חוסם חלק מהנוף. מאידך, כשתהיה רכבת קלה שהיא שקטה יותר מאוטובוסים, המצב ישתפר. הביקושים למגורים בכניסה לירושלים לא יהיו בשל הרכבת לתל אביב. הביקושים יהיו אם יהיו תשתיות שכונתיות ראויות, שירותים טובים ומגדלים יפים". המאירי טוען, כי אם יש לשכונה גישה נוחה וצירי תנועה נוחים, זהו השינוי מהותי. "כל בנימינה התפתחה בזכות הרכבת לתל אביב. הכניסה היא לא הדבר הדומיננטי, אלא הגישה הנוחה ממקום למקום. להסתפק בכניסה זה חלון ראווה מאוד יפה, אבל מי שנכנס רואה שאין סחורה בפנים, וזה לבד לא מספיק. דווקא השקעות פרטיות משנות לעתים את האופי", מציין המאירי.

עופר מנור, אדריכל העיר ירושלים, מנסה להסביר את ההבדל העקרוני בין הכניסה לירושלים לזו של כל עיר אחרת. "ירושלים היא ייחודית, כי מלבד היותה בירה יש לה קונוטציות דתיות והיסטוריות, ובגללן ההגעה לעיר היא תהליך של עלייה לרגל. לכן הכניסה לעיר צריכה התייחסות של כניסה תהלוכתית, כניסה צירית, ולא בן רגע. גם ברמה הפיזית, ירושלים היא עיר גבוהה, ותפיסה זו באה לביטוי בכניסות לעיר".

שלט הכניסה המערבית לירושלים, "ברוכים הבאים לירושלים" עשוי משיחים מטופחים, שהיה לסמלה של הכניסה לירושלים במשך עשרות שנים, הוחלף ב-2004. מנור מסביר שהשינויים נועדו לדרג את הכניסה לעיר ולהעצים את חווית הטיפוס, אשר מתחילה משער הגיא ומסתיימת בגינות סחרוב. מגינות סחרוב ועד לכניסה לעיר ישנו רצף גינון ארוך וייחודי של צמחיה ארץ ישראלית שיודעת לשגשג בטופוגרפיה הררית, כמו שקדיות, חרובים וברושים. שלט ברוכים הבאים והשעון שבגינות סחרוב הם חלק מרצף אחד קונספטואלי".

גשר המיתרים של קלאטרווה מסמל את תחילת השטח הבנוי של העיר. לדברי מנור, תופעה ייחודית נוספת לירושלים ויתרון למרכז העיר היא שבדרך כלל כדי לצאת ממרכז העיר לוקח זמן רב, ואילו בירושלים יש חיבור מיידי של המרכז ליציאה מערבה. מנור מסביר כי הגשר יהיה נקודת ציון סמלית ואדריכלית, אבל לפי מדיניות התכנון של העיר, השטח בין קלאטרווה לצומת נורדאו מיועד לבנייה גבוהה של רבי קומות, כך שייתכן שהגשר ישתלב בבנייה הגבוהה על רקע הבינוי שיהיה בשטח, אבל סמליותו תמיד תישאר בשל הארכיטקטורה שלו. תחנת הרכבת תעמוד באותו אזור - תחנה ייחודית 80 מטר מתחת לקרקע, שתיבנה בתוך 5 שנים. "נקבל תחנת רכבת שהיא ממש בכניסה לעיר, ומאידך ממש בתוך ירושלים. בנוסף נמצאות במקום עתודות בנייה רבות, מה שהופך את האזור לשער כניסה שוקק חיים לעיר".

לדברי איל חכם, מנכ"ל אמבסדור ישראל, כדוגמה לערים שבהן הרשות רואה חשיבות קריטית לחזות העיר ניתן למנות את העיר רעננה, שהשטחים הירוקים מגוננים ברמה גבוהה, ולראיה מחירי הנדל"ן הולכים ומאמירים. נתניה עושה שינוי לטובה, וגם בת ים מתחילה בשינוי מהותי. חכם מדגיש, כי הכניסה לעיר עצמה איננה מספיקה, ועל ראשי הערים להשקיע בכל השטחים הציבוריים.

עומר יחימוביץ', מנכ"ל זרף קשרי נדל"ן, אומר כי "אין ספק שהשקעה וטיפוח הכניסות לערים משדרגת את העיר ומעניקה תחושה של עיר איכותית ומושקעת יותר. לנושא השלכות רבות, בין היתר גם על מחירי הדירות. לשם המחשה, הכניסה החדשה (צפון-מזרחית) לרחובות עברה שדרוג רציני בתקופה האחרונה. היא הרבה יותר יפה מבעבר וגם מציעה כניסה ויציאה מהירה מהעיר, דבר שמוסיף לאיכות החיים של התושבים ולהערכתי מחירי הדירות באזור יעלו". בני קרת, מנכ"ל אזימוט המתמחה בפרסום נדל"ן למגורים, מציין את הרצליה החדשה הנבנית בסמוך לכניסה המערבית של הרצליה מכביש החוף, באזור רחוב אלתרמן, כהצלחה גדולה עם זינוק של 40%-100% במחירים תוך 3.5 שנים. "היתרון הגדול במגורים ליד הכניסה לעיר זו הנגישות. החיסרון הוא כמובן העומס, איכות האוויר והשאון. אולם בעבודה נכונה ניתן כיום להפוך את היתרון לחיסרון. בונים מגדלים גבוהים בהם לא שומעים מה קורה למטה, מוסיפים זיגוג כפול ואיטום, וכך חיים בכניסה ובמקום חי, תוסס ונגיש, אך ללא הרעש הנלווה לכך".

מבנה בעייתי

ברנרד רסקין מנכ"ל רימקס ישראל, מציין כי "אין ספק כי חיבור עיר לקו רכבות הופך אותה ליותר נגישה למרכזי תעסוקה ועוד, ובכך מגביר את הביקושים לעיר ומביא לעליית מחירים. זה הוכח גם עם חיבור העיר מודיעין לרכבת שהביא עלייה בביקושים, ברחובות, כפר סבא, בנימינה ועוד - החיבור לרכבת עשה לעיר רק טוב". לוי יצחק, עורך מחירון הדירות וסוקר שוק הנדל"ן, אומר כי "ניסיון העבר מלמד כי נגישות של אמצעי תחבורה מגביר ביקושים ומעלה את מחירי הנדל"ן". לדברי יצחק, הכניסה הדרומית לגבעתיים עם תל גנים ג', קניון גבעתיים והמוני המגדלים המעוצבים והמודרניים, כאילו אומרת 'אתם נכנסים לעיר חדישה, מתוכננת ומודרנית להפליא'. "אולם, נסיעה קצרה לתוך העיר ואתם נתקלים בבניינים הישנים והמוכרים של גבעתיים הישנה, של הפועלים. אך גבעתיים האמיתית היא גם וגם. בגבעתיים ביקוש יש רב מאוד לדירות גדולות ומרווחות במגדלים, ואלה נמכרות בכ-400 אלף שקל לחדר. ראש העיר אומר שמגדלים יהיו רק בשולי העיר, ולא במרכזה. המחירים בכניסה לעיר גבוהים בשל הנגישות והסמיכות הרבה לתל אביב", אומר יצחק.

עד לאחרונה היו לעיר נתניה שתי כניסות עיקריות: מחלף הכניסה הראשי מכיוון צפון, וכניסה דרומית מכיוון מחלף פולג, אל השכונות החדשות מזרחה מכביש החוף. בשנים האחרונות החלה מהפכה בכל הקשור לדרכי הגישה לעיר ונבנו שני גשרים גדולים ומוארים בתאורה דקורטיבית לכל אורכם בלילות, מעל כביש החוף. גם מחלף פולג הורחב ושודרג ועבר מתיחת פנים נופית עם תאורה. עוד נבנה ונפתח מחלף חדש ומעוצב צפונית למחלף פולג, המקשר את כביש החוף מדרום ומצפון אל העיר למערב, ואל פארק העסקים וקרית השרון במזרח.

שוש ערער, זכיינית אנגלו סכסון בנתניה, אומרת כי העיר מאופיינת במבנה צר וארוך, ומכיוון שכך בעייתי. ערער: "השדרוג והשיפור בתקופה האחרונה בכניסות לעיר השפיעו על מחירי הדיור במרבית חלקי העיר, וגם על עלייה בביקושים לדירות בין היתר בשכונות החדשות קרית השרון וקרית רבין. העיר הפכה לאטרקטיבית עבור קונים מחו"ל, עולים מבוססים וזוגות צעירים מערים סמוכות בשרון, והגיעה גם אוכלוסיה יותר חזקה.

"כיום נמצאת בשלבי אישור מתקדמים כניסה נוספת שמתוכננת בצפון העיר, ליד מחלף חבצלת. על הכניסה הזו מדברים כבר 20 שנה, וכעת היא נמצאת בתכנון מואץ. כניסה זו קרובה לשכונת נאות הרצל. מדובר בשכונה מהראשונות בעיר שנחשבת לחלשה, ולמרות השינויים בכניסות האחרות בעיר עדיין לא מורגש בה שינוי לטובה. הצפי הוא שכניסה נוספת סמוכה תיתן דחיפה לאזור".

גם הכניסה הדרומית לחיפה עוברת מתיחת פנים משמעותית בשנה האחרונה, עם עבודות שדרוג והקמה של גשרים. גם בעיר הצפונית החשיבה היא קודם כל תשתיתית ולא עיצובית - השינויים כוללים הרחבת מסלולי הנסיעה וכן עבודות גינון מיוחדות ועבודות הכנה לקראת הפעלת פרויקט מנהרות הכרמל, שצפוי להיפתח ב-2010.

דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון חיפה, אומר כי מדובר בשינויים ושיפורים מאסיביים. "אולם למרות זאת, היות והשכונות היקרות יותר והמבוקשות יותר של חיפה ממוקמות על רכס הכרמל ולא בקו החוף, תופעה שהיא ייחודית לעיר חיפה, למתיחת הפנים אין השלכה על שכונות המגורים הסמוכות לכניסה הדרומית לעיר - שער העלייה, נווה דויד ועין הים. במקומות אלה אין השפעה על מחירי הדירות או על הביקושים נכון להיום". *

ariel-r@globes.co.il