השפעות הירידה בשער הדולר על מיסוי של עסקאות נדל"ן

כתוצאה מכך, מקום בו החוזה נקוב בדולרים (כמקובל בתחום הנדל"ן), מתורגמת תמורה זו לשקלים לפי השער ביום החוזה - ומכאן נגזרים מס השבח, מס הרכישה ומס המכירה (ככל שחל). בסיטואציה של תשלום עתידי וירידה דראסטית בשער הדולר - המשמעות המעשית היא תשלום מס על תמורה גבוהה בהרבה מזו שנתקבלה בפועל, בלא אפשרות לתיקון השומה והפחתתה בהתאם לנסיבות בפועל.

בעבר הצבענו על הבעייתיות הקיימת בהקשר זה גם במקרים נוספים הכרוכים בחוסר ודאות, כגון חוזים המותנים בשינוי ייעוד, ומקרקעין הנמכרים בעסקת קומבינציה או עסקת תמורות. אמנם, המצב הנוכחי יכול לשחק גם לטובת הצדדים לעיסקה ככל שהתמורה העתידית שתתקבל גבוהה מזו שהוערכה בחוזה, ואולם חוסר הוודאות הינו נושא שבהחלט דורש מחשבה.

לאחרונה, הועלה הנושא אגב אורחא בפס"ד בעניין עופר מירצקי (ו"ע 1415/07). פסה"ד עסק בסיטואציה שבה יזמים מכרו קרקע בשנת 1999, תוך שהותירו בידם זכות לקבל אחוזי בנייה נוספים ככל שיחול שינוי תב"ע. התב"ע שונתה ב-2004, ובעקבותיה מכרו היזמים את הזכויות הנוספות וטענו כי מועד רכישתן הינו מועד שינוי התב"ע, ולא מועד הרכישה המקורי של הקרקע.

ועדת הערר (בפס"ד שנכתב ע"י רו"ח צבי פרידמן) דחתה את טענות העוררים, וקבעה שזכויות הבנייה יוחסו לקרקע שנמכרה, ועל כן ניתן לראות במהלך כמכירה לשיעורין. מבלי להיכנס לנימוקי פסה"ד ולנסיבות בהן יחול, מעניין ניתוחו של חבר הועדה עו"ד ושמאי דן מרגליות - הבוחן מה היה המצב אילו כבר בהסכם מ-1999 היתה נקבעת מכירה מוחלטת של הקרקע, כולל זכויות בנייה עתידיות שטרם אושרו.

במצב כזה, סבור מרגליות, לא היה מנהל מיסוי מקרקעין יכול לשום בעתיד תמורה נוספת, כיוון שיום המכירה הוא יום החוזה. כמו כן, מצביע מרגליות על כך שבחוזים המותנים בשינוי ייעוד קיימות שתי גישות במיסוי מקרקעין: האחת - לשום את הקרקע לפי ייעוד חקלאי בתוספת ערך מסויים הנובעת מן הציפייה לשינוי ייעוד, או - לשום את הקרקע לפי ייעוד לבנייה או תעשייה (אף שטרם אושר) תוך הפחתה בגין שיהוי, היטלים, פיתוח וכו'. שתי הדרכים לוקות בחסר לגישתו.

לפיכך, קורא מרגליות למחוקק לשקול את תיקון החוק: "נראה לי כי במקרים בהם לא ניתן לקבוע ליום המכירה הרגיל - יום החוזה, את השווי, היה זה מן הראוי ליתן בידי המשיב סמכות לחשב את המס ביום בו התגבשו הזכויות הרלוונטיות.... לפיכך מן הראוי לשקול לתקן את החקיקה הקיימת באופן כזה שהיא תותאם למצבים חריגים בהם יום המכירה השגרתי - יום החוזה - אינו הולם, כיוון שהוא מקפח את אופן החישוב הכלכלי הנכון לצרכי מס".

אכן, גם אנו סבורים שיש ממש בדברים, ויש לשקול מעבר למיסוי כלכלי יותר - בין בדרך של תיקון השומה המקורית במקרים המתאימים (בהתאם לתמורה שנתקבלה בפועל) ובין אם במקרים מסויימים בדרך של דחיית מועד העיסקה למועד בו תהיה ודאות יחסית בתמורה. הפתרון השני שהוזכר (דחיית יום המכירה) הינו נושא הנבחן גם בימים אלה ע"י רשות המיסים, ובעטיו לא הוארכה הוראת השעה של סעיף 19(4) לחוק שאפשרה דחיית מועד במקרה ספציפי של עסקת קומבינציה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.