עו"ד עידן הררי: חוק פינוי בינוי בא לסייע לקשישים, אבל מחטיא את המטרה

הכתבה בשיתוף עו"ד עידן הררי

חוקים רבים בישראל מבקשים להיטיב עם הציבור לשמו הם נחקקו. אך לעיתים סעיפים מעורפלים מדי, כמו גם סתירה בין מטרת החוק למציאות בשטח עלולים לרוקן את החוק או סעיפים בו מתוכן. אחד החוקים הללו אותו מנסה לשנות כעת עו"ד עידן הררי, מייסד ובעלי משרד הררי ושות' המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית, הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006.

"חוק פינוי בינוי נחקק לפני קרוב ל-20 שנה, במטרה לעודד את ביצועם של פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי ישראל", מספר עו"ד הררי. "על פניו, ההתחדשות העירונית הייתה ועודנה מצב של WIN-WIN עבור כל הצדדים, הן היזמים, הן הדיירים, הן הציבור הנהנה מסביבה מעורבת חדשה נגישה עם שטחים ציבורים שטחי מסחר ותעסוקה; כן הרשות המקומית על ידי מגוון הכנסות שהן לא רק מארנונה למגורים וכמובן שהמדינה נהנית, מפיתוח תשתיות, מחיזוק העורף ומהכנסות ממיסים. בתוך כל הטוב הזה יש קבוצת אוכלוסייה אחת שהיא פגיעה במיוחד, אוכלוסיית הקשישים. אוכלוסייה זו נטתה להיות סרבנית למימוש הפרויקטים בבניינים הישנים בעיקר מהפחד לשנות סביבה, חברים, הרגלים ומוסדות אליהם התרגלו, כמו גם המאמץ הטמון במעבר לדירה זמנית עד לתום תקופת הבנייה והמעבר חזרה לדירה החדשה, על כל המשתמע מכך. לכן בא המחוקק וביקש להחריג את הקשישים משאר בעלי הדירות תוך שהוא מעניק להם הטבות שונות מותאמות שיהוו עבורם תמריץ לאשר את ביצוע הפרויקט - התאמות שמייצרות ביטחון בפועל אצל הקשישים ומפיגות את רוב חששותיהם".

מי מוגדר כקשיש בחוק פינוי בינוי ומהן ההטבות להן הוא זכאי?
"בהתאם להגדרת החוק, 'קשיש' הוא בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובאותו מועד הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות. החוק קבע לגבי קבוצת אוכלוסייה זו כי מעבר לדירת התמורה (דירת מגורים בבניין מחודש או חדש אותה מקבלים הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית) יעמדו לרשותם 3 חלופות נוספות: הראשונה מחולקת למעשה ל-3 אפשרויות וכוללת מעבר לבית הורים עד למועד הפינוי של הדירה (כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי של דירת תמורה) או שהיזם ירכוש דירה חלופית ששוויה דומה לשווי של דירת התמורה, וזו תימסר לרשות הקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, או לחילופין קבלת סכום כסף מהיזם בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי
של דירתו".

"החלופה השנייה היא שהקשיש יקבל שתי דירות קטנות ששווין המצטבר זהה לשווי דירת תמורה והחלופה השלישית היא קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי בינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה זהה לשווי של דירת תמורה. המשמעות של כל אלו היא שמדובר בהטבות מס מאוד משמעותיות עבור הקשישים".

ליצירת קשר עם עו"ד עידן הררי הקליקו כאן>>

אז מה הבעיה? הרי החוק מאפשר לקשישים להמשיך את חייהם ברמת איכות חיים טובה
"כמי שמצוי בקשר ישיר, אישי ורצוף מול בעלי הדירות הבעיה נעוצה בכך שהחוק קבע כי הקשיש הזכאי להטבות הנרחבות האלו מוגדר כבן 70 מיום חתימת הדייר הראשון על הסכם הפינוי בינוי. אבל במציאות, מתחילת הליך ההחתמה ועד הפינוי יכולות לחלוף גם 10 שנים, בכך מתפספס הרעיון של החוק. כך למשל דייר שהיה בן 68 במועד החתימה של הדייר הראשון על ההסכם, יכול למצוא עצמו במועד הפינוי בן 75 ומעלה ולמעשה לא יהיה זכאי להטבות שהחוק מעניק לבני 70 פלוס. אנו מכירים במציאות מצבים רבים בהם דיירים בני 80 ומעלה עוברים כיום הליך פינוי בינוי ללא הטבות כלל כי כשנחתם החוזה הראשון הם היו בני 68-69".

שינוי תוך כדי הידברות עם היזם

עו"ד הררי מחדד ואומר שלא רק הגיל מהווה בעיה אלא גם שיעור הדיירים הקשישים בפרויקטים העומד על כ-30-40 אחוז בכל מתחם ממוצע. "בסוף מדובר על מתחמים ותיקים מאוד, כך שאחוז ניכר מהדיירים הם קשישים ומדובר על מסה גדולה מאוד של אנשים שזכויותיהם נפגעות", הוא מעיד.

לאור הבעייתיות בשטח הררי סבור אפוא כי יש לתקן את החוק כך שהמועד הקובע יהיה מועד הפינוי בפועל, כלומר שהדייר יהיה בן 70 במועד הפינוי. "כמובן שהצלחה גדולה תהיה לאפשר בנוסף לאמור, גם גמישות מול רשות המיסים, דהיינו, יינתנו הטבות במס בהתאם לפניית היזם ו/או ב"כ הדיירים גם לדייר בן 65 לצורך העניין אך עם נכות וכדומה", הוא מוסיף.

כמשרד המייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מנסה עו"ד הררי לעשות את השינוי מהשטח, ללא הזדקקות לתהליכי חקיקה ארוכים ומתמשכים, וזאת תוך כדי הידברות עם יזמי הנדל"ן אך לא תמיד הדברים הולכים חלק כפי שיכול היה להיות במציאות אידיאלית. "אנחנו באים ליזמים ומסבירים להם שיש תקלה בחוק פינוי בינוי ובחלק מהתמורות צריך להתחשב במידה וביום הפינוי הדייר יהיה מעל 70 ולא ביום חתימת הדייר הראשון", הוא מציין. "כחלק מכך אנו דורשים מהם לשאת בעלויות המיסים של הקשישים גם אם חוק הקשישים לא חל עליהם בפועל, כהגדרתו היבשה של החוק. בסוף מדובר על הטבות לקשישים הנ"ל שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים לדייר".

הררי מוסיף כי "ניתן לראות שינוי תפיסה בבתי המשפט בעניין זה. כך למשל, פסקה שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה עפרה אטיאס במרץ 2024 כי סירובם של בני זוג שגילם 70 שנה ומעלה, כאשר בחתימת הדייר הראשון על הסכם הפינוי בינוי לא מלאו להם 70 שנה הינו סירוב שאינו סחטני אלא נשען על נימוקים כנים ואמיתיים, לפיכך מצאה כי יש לנהוג בהם כדייר קשיש בהתאם לחוק. עם זאת, הפסיקה כאמור הינה של בית משפט מחוזי לפיכך איננה מהווה הלכה, ואיננה מחייבת את הרשויות לרבות רשות המס באופן רוחבי אלא פרטני בלבד".

כמו כן, מבקש עו"ד הררי להדגיש כי "דרכו של היזם לקבל הטבות במס עבור קשישים הינה נכון להיום באמצעות בית המשפט - כלומר תביעת דייר סרבן. הליך זה פוגעני עבור כל הצדדים כלכלית, נפשית ולפעמים גם לא בריאותית. מאידך, נכון להיום אין דרך אחרת לקבל את הטבות קשישים במס למי שלא היה בן 70 ביום חתימת הדייר הראשון. ככל שיוסכם בין הצדדים להסכם כי היזם יעניק לקשיש את ההטבות למרות שההטבות לא יוכרו על ידי רשויות המס, ישא היזם בעלויות המס ללא פטור, בכך יאמירו עלויות הפרויקט בשיעור רב, מכאן שרוב הסיכויים שהפרויקט יתעכב בשל העדר כלכליות".

למה בעצם היזמים לא באים לקראת הקשישים בלי קשר לחוק?
"כיוון שלאור המסה הגדולה של הקשישים זה יוצר אירוע מס לא קטן עבורם. לעיתים מדובר על עשרות דירות בפרויקט והיקף כזה מביא להרעה כספית עצומה ליזם לעיכוב הפרויקט ולהתמשכות התהליכים במקרים מסויימים וככל שמחילים את הדרישה מראש יוצא מצב שהצעות היזמים במכרז נמוכות יותר מהמצופה. מי שנפגע מכך הם דיירי הפרויקט".

בינתיים עו"ד הררי לא נח ומנסה לבצע את השינוי מהשטח, נדבך אחר נדבך, בפרויקטים בהם הוא מעורב. "אנחנו מיישמים את הנוהל הזה בפועל על יזמים הן במסגרת מכרזים והן במסגרת פרויקטים רצים בהם אנו מעורבים", הוא מספר. "יש לנו למשל פרויקט אחד בנתניה עם אוכלוסייה מגוונת של עולים מרוסיה, עולים מאתיופיה ונתנייתים ותיקים. בתחילה היזם לא נענה לדרישה שלנו, אבל בהמשך הוא הסכים מבלי לפגוע בתמורות שאר הדיירים. בפרויקט אחר שלנו, בבת ים, שיצא לפועל לאחר מספר שנים, במהלך פינוי הדיירים נוצר מצב בו כל הדיירים כבר פונו למעט דייר אחד בן 92 במועד הפינוי אשר סרב להתפנות. במקרה זה כל יום עלה ליזם הון רב ולאחר דין ודברים ועירוב ילדיו של הקשיש הצלחנו לייצר הסכמה לפיה הוא יעבור לבית הורים שהוא בחר בעלות של יותר מ- 15 אלף לחודש. היזם נשא בעלות הזו והדייר אף קיבל ממנו סיוע בהובלה ואריזה עם מתן ערבות בנקאית לבית ההורים".

"בסופו של יום, מטבע הדברים פרויקטי פינוי בינוי מצויים במרכזי הערים בהם האוכלוסייה ותיקה וחלקם אף ממייסדי העיר והמדינה. אי תיקון החוק היא החטאה למטרה. מדובר על דור ההורים שלנו, דור בוני המדינה ועד שהחוק ישתנה ויתוקן - חייבים לדאוג לזכויות שלהם ולא להשליכם לעת זקנה", מסכם עו"ד הררי.

ליצירת קשר עם עו"ד עידן הררי הקליקו כאן>>

*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.