החלטות מיסוי - חלוקה ואיחוד מקרקעין

קובץ החלטות המיסוי אשר פורסם לאחרונה עוסק בין היתר, בחלק העוסק במיסוי מקרקעין, בפטורים לפי סעיף 67 לחוק הדן באיחוד וחלוקה.

קודם שנפנה את תשומת הלב להחלטות המיסוי, נזכיר את הסעיף וגלגוליו בשנים האחרונות.

בעבר ניתן הפטור רק בתנאי שחלוקת המקרקעין בוצעה בין בעלים משותפים, והחלוקה בוצעה לפי חלקיהם בזכות. החלקים נמדדו על-פי שוויים ולא על-פי גודלם הפיזי, כאשר היתה הוראה מקלה אשר לא איינה את הפטור ממס כאשר הפרשי השווי לא עלו על 5%.

במקרה בו הבעלים המשותפים לא העריכו נכון את שווי החלקים, או כאשר לא ביצעו מכירות איזון מוקדמות לפי הצורך, החיוב במס היה על מלוא ערך הממכר.

עוד טרם לרפורמת רבינוביץ' תוקן החוק ואפשר גם איחוד חלקות ולא רק חלוקתן בפטור ממס. ביחס לחלוקה, בחן המחוקק גם את תשלום או אי-תשלום ההפרש של תשלומי האיזון, וגם את הפרשי השווי.

תיקון 55 משנת 2005 הרחיב את הגדרת החלקות הניתנות לאיחוד כך שאיפשר איחוד לא רק של חלקות צמודות, אלא איפשר פעולות אלה גם מקום שבעבר היה בלתי אפשרי לבצע איחוד או חלוקה, או לראות חלקות כרצופות בשל כביש שעבר מכוח הפקעה. ואכן, אחת מהחלטות המיסוי שפורסמו מאשררת חלוקת מקרקעין בין קרובים על אף העובדה שכביש עובר בין החלקות השונות.

בנוסף, משנה תיקון 55 את הגדרת החלוקה הפטורה. על מנת לקבוע זכאות לפטור די בכך שלא שולם הפרש בכסף או בשווה כסף, ואין הוראה הקובעת התחשבות בחלקי הבעלים בזכות.

אמור מעתה, כי מאז תיקון 55 אין חשיבות אמיתית ליחס החלוקה, ובלבד שמשתתפים בה כל בעלי המקרקעין ושלא שולמו תשלומי איזון. עם זאת, על אף העובדה שזוהי מצוות המחוקק המלומדה, כשם שרשויות המס בוחנות "סבירות תמורה" בעסקאות הכוללות תמורה ועשויות לקבוע שווי אחר לממכר, יתכן מצב בו אי סבירות קיצונית בין יחס החלקים בזכות לבין החלוקה יוביל את הרשויות לטעון כי קיימת תמורה במקום אחר, או כי יש לזקוף תמורה כלשהי. טענה מסוג זה הינה טענה קשה, שהנטל להוכיחה יהיה על רשויות המס.

אחת מהחלטות המיסוי שפורסמו עסקה בשני אחים שהחזיקו במושע בדירות בבית משותף, כתוצאה מירושה ומהעברה במתנה, וביקשו לחלק את הדירות ביניהם - בקשתם אושרה.

אין ההחלטה מפרטת את הסיבות למתן האישור, אך סביר להניח כי מטרת החלוקה היתה, מלבד ניהול עצמאי, גם אפשרות של ייחוד פטור אחד לכל מוכר לדירה אחת בלבד לניצול מושכל של הפטורים.

לעניין זה נציין כי קיים פס"ד של בית המשפט העליון בעניין ברקסון, אשר אפשר את ייחוד הפטורים אף ללא החלוקה בנסיבות אותו מקרה.

החלטת מיסוי נוספת היתה ביחס לחלוקה באותו בניין עצמו של דירות שלא כולן גובלות זו בזו, שהוחזקו במשותף בין שני אחים ומשאחד האחים העביר את זכויותיו לבניו - שאפו הללו להיפרד מהדוד. רשות המיסים אישרה את בקשתם.

נציין אגב אורחא, כי בכל החלטות המיסוי קובעת הרשות כי היא לא בחנה את יחס החלוקה. לטעמם של כותבי המדור כאמור לעיל, כיום אין סיבה לבחון את יחס החלוקה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.