שמאי מטעם

לפני מספר ימים סער שוק ההון בעקבות דיווח שפרסמו חברות פאנגאיה ואלקטרה, לפיו קיבלו הערכת שווי של מיליארד דולר לקרקע חקלאית שהם מחזיקים בסנט פטרסבורג ברוסיה, אותה רכשו לפני כחצי שנה ב-100 מיליון דולר בלבד. החברה הצטיידה בהערכות של חברת השמאות הבינלאומית המכובדת Cushman & Wakefield, שאמנם הוסיפה לשמאות לא מעט הסתייגות, אבל בשורה התחתונה אכן נקבה בשווי הדמיוני.

70 או 350 דולר

מקרה פאנגאיה-אלקטרה רק חידד לדעת רבים את הבעייתיות במקצוע השמאות, שהפך חשוב ומהותי הרבה יותר בעקבות אימוץ תקני החשבונאות הבינלאומיים (המאפשרים לרשום נכס בספרים לפי שוויו הנוכחי). בפועל, מתברר פעם אחר פעם כי התשובה לשאלה כמה שווה קרקע או נכס יכולה לנוע בטווחים מאוד גדולים - תלוי איזה שמאי שואלים ובעיקר איזה צד שכר אותו.

עו"ד צבי שוב מציין, כי הבדלים בהערכות שמאות בולטים כיום בעיקר בתביעות לקבלת פיצוי על הפקעות ובתביעות על ירידת ערך מקרקעין (על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). "במקרים אלו השמאים שמבצעים עבודות עבור הרשויות נוהגים, על פי רוב, לקבוע פיצויים נמוכים ביותר", הוא אומר. "במקרים רבים הדבר נעשה גם במטרה להוריד את התביעה ולמנוע את הצורך בפיצויים מינימאליים". כדוגמא, מצביע שוב על קרקע שהופקעה באזור התעשייה סגולה, שיועדה לתעשייה. במקרה זה, לדבריו, הרכבת הציעה כפיצוי "שאינו שנוי במחלוקת" 70 דולר לכל מטר מופקע. הבעלים הגישו חוות דעת לפי שווי של 400 דולר למטר ושמאי שמונה מטעם ביהמ"ש קבע בתחילה שווי של 250 דולר למטר מופקע, ואילו ביהמ"ש הגדיל את הפיצוי ל-350 דולר למטר מופקע - פי 5 מהצעתה של הרכבת.

גם בתביעות בגין ירידת ערך ניתן לראות דוגמאות לפערים שמגיעים עד מאות אחוזים ויותר בין הערכות השמאיות מטעם הנפגע ובין ההערכות השמאיות מטעם הוועדה המקומית. באזור התעשייה סגולה בפתח תקווה הגיש שוב תביעה בשם תושבים לפיצוי בגובה מיליון דולר בעקבות אישור תוכנית הכפלת מסילת הברזל. הוועדה המקומית טענה, על סמך שומה מטעמה, כי לא רק שהקרקע לא נפגעה, אלא הושבחה כתוצאה מאישור התוכנית. התיק הועבר לוועדת הערר שמינתה שמאי לבדוק את שיעור הפגיעה. השמאי קבע פיצוי של כחצי מיליון דולר וביהמ"ש הגדיל את הפיצוי ל-750 אלף דולר.

במקרה אחר, בכפר שמריהו, ממתינה קבוצת תושבים מאז 2001 לפיצוי בגין הפקעת קרקע חקלאית לצורך נתיבי איילון. גם אצלם מדובר בהליכים משפטיים מול הוועדה המקומית ונתיב איילון, בשל מחלוקות על נושא הפיצוי והערכות שמאיות. עו"ד מאיר פורגס, שותף בכיר במשרד ש. בירן ושות', אומר שהקרקעות הן בעלות פוטנציאל לבנייה, ויכולות לנוע בין חצי מיליון למיליון דולר לדונם. התושבים ביקשו פיצוי לפי שומה של 180 אלף דולר לדונם, סכום הכולל את הטענה לירידת ערך ואת הפיצוי בגין ההפקעה. הרשויות לעומתם הגישו שומה על 28 אלף דולר לכל השטח, לאחר שלטענתן הן אינן צריכות לשלם כלל פיצויים על הקרקעות.

לדברי פורגס, הפערים נובעים בעיקר סביב שאלת קיומו של פוטנציאל לקרקע. מעבר לכך, הוא מציין, בדרך כלל הפערים הגדולים נובעים מהכובע הכפול של הרשות ומהאינטרסים המנוגדים לצדדים: מחד, כשהרשות רוצה להפקיע קרקע לצרכי ציבור היא מנחה את השמאים לקבוע שומה נמוכה, כדי לשלם פחות פיצויים. מאידך, כשבעלי קרקע משביחים קרקע, הרשות מנחה את השמאים שלה לקבוע שומת השבחה גבוהה. כך למשל, לדבריו, אחת הסיבות לפערים בנושא היטל השבחה היא שלרוב שמאי הרשות לא מתחשבים בפוטנציאל הקרקע שהיה קיים עוד לפני השבחתה, וכך מחייבים את בעלי הקרקע במלוא ההשבחה.

"כל העניין הזה נובע מהעובדה שהשמאות היא לא אובייקטיבית ונועדה לשמש אינטרס", אומר פורגס. "מעבר לאינטרסים ההפוכים, שמולידים פערים גדולים יש השפעה של פערי הזמן בין השומות, סיבות משקיות ובעיקר הבדלים בהערכות לגבי פוטנציאל הקרקע, שקשה להעריכו בשל מרכיבי הסיכון".

קונספציה משפטית

דוגמה שמחדדת את הקושי בהערכת הפוטנציאל היא השפעת תוכנית המתאר המחוזית למחוז המרכז שאושרה ב-2003 (תמ"מ 21/3). התוכנית ייעדה חלק גדול מהשטחים שבין המרקמים העירוניים, שהיו קרקע חקלאית, לפארק נופש מטרופוליני. בכך, טענו חלק מאותן בעלי קרקעות חקלאיות, חוסל פוטנציאל הבנייה בקרקעות אלה. הרשויות מצדן טענו שהמצב דווקא הפוך: לא רק שעדיין ניתן להמשיך לעבד את הקרקע כמו בעבר, אלא שכעת ניתן גם להקים עליה שימושים שמתאימים לפארק, כגון מסעדות ובתי קפה. למעשה, לפי טענת הרשויות, הקרקע הושבחה ועל בעלי הקרקע לשלם היטל השבחה.

השמאי אהוד המאירי אומר, שהשומות בתביעות מושתתות לא רק על שווי הנכסים, אלא בעיקר על התשתית המשפטית - מה שהחוק קובע והלכות שנקבעו בפסיקה. בשאלות מסוימות אין פסיקה שקובעת הלכה וזה מעורר מחלוקות. הרבה פערים לא נובעים מוויכוח על השווי, אלא על קונספציה שונה.

כך, למשל, יש כל מיני תוכניות שבהן שווי הקרקע נקבע לפי מה שניתן לבנות בה. המאירי מציין לדוגמא את פאתי סביון, שם ישבה שכונה שקטה עם בתים צמודי קרקע ומולה שטח חקלאי. כשאפריקה ישראל שינתה שטח זה לייעוד לקוטג'ים תבעו תושבי השכונה פיצויים גבוהים בטענה לחסימת הנוף מביתם, עומסי תנועה וכד'. ואולם, ועדת הערר קבעה שאדם צריך להניח שלא לעד יישאר שטח פתוח מול ביתו. הם ערערו לביהמ"ש המחוזי שקבע כי על ועדת הערר להעביר את שאלת מידת הפגיעה בערך נכסי התובעים לשמאי ואפריקה ישראל מצדה ערערה לביהמ"ש העליון. זו דוגמה לוויכוח על קונספציה משפטית.

לדברי השמאית נחמה בוגין, ניתן לחלק את הגורמים לפערים לשלוש קבוצות - "קבוצה אחת, שאנו פחות גאים בה, היא פשוט האינטרסים ההפוכים של הצדדים. קורה שצד מסוים משפיע השפעה לא לגיטימית על השמאי מטעמו, והשמאי מטה את השומה למטה או למעלה. זה קורה בכל מקצוע. קבוצה שנייה היא הבעיה של מחסור במידע. בשנים האחרונות כל הנושא של קבלת מידע ממס שבח הולך ונפתר. זה חשוב, כי לעשיית שומה נכונה אחד הדברים שנדרשים זה השוואה לעסקאות אחרות שנעשו בנכסים דומים באזור. עם זאת, המידע שמתקבל לא תמיד מלא וברור ולפעמים יש טעויות ולכן צריך להשלים את המידע ממקורות נוספים.

"קבוצה שלישית, והיא היחידה שלגיטימית, היא עמדות עקרוניות שונות של הצדדים - מבחינה משפטית או כלכלית. לפעמים קורה שיש לבעלי מקצוע השקפה שונה. למשל, אם ניקח מצב של קרקע חקלאית שתוך כמה שנים תשנה את ייעודה לייעוד אחר, יש פה מרכיבים של סיכון ושל חוסר ודאות. יש שמאים יותר זהירים ויש שפחות.

"דוגמא נוספת היא מחלוקת בנושא בניין לשימור או בית שיש בו דייר מוגן. יכולות להיות הנחות שונות לגבי החלטת ועדת התכנון, עלות פינוי הדייר וכדומה".

בוגין עצמה היתה מעורבת בתביעת פיצויים של חברה פרטית נגד המועצה האזורית באר טוביה. לחברה היו 900 דונם בתחום המועצה, בקרקע עליה אושרה "תמ"א 22" - תוכנית המתאר הארצית ליער וייעור. החברה טענה שהתוכנית פגעה בשווי הקרקע, כיוון שלא ניתן יהיה יותר לבנות עליה מגורים ותבעה 19 מיליון דולר מהוועדה המקומית. בוגין, שייצגה את המועצה, טענה שגם לפי תוכניות קודמות קרוב לוודאי שלא היה אפשרי לבנות בקרקע מגורים. בית המשפט קיבל את עמדת המועצה והשומה עמדה על אפס.

פגיעה במשק

לדעת פורגס, הפערים הגדולים בשמאויות אמנם מספקים עבודה, בייחוד לשמאים, אבל הם פוגעים במשק. כך למשל, עסקאות עלולות לא לצאת לפועל או להתגלות כבלתי כלכליות במקרים בהם אדם מסתמך על שומה שנקבעה במכרז לקרקע שמשווק מינהל מקרקעי ישראל. לעיתים, לאחר הזכייה מסתבר שהבנק לא מוכן לתת מימון, משום שלפי חוות דעת שמאית שלו ערך הקרקע נמוך בהרבה. במקרה כזה, שהגיע לביהמ"ש, נפסק כי היה על המתמודד במכרז בעצמו לבדוק את השומה שנקבעה במכרז, ולא להסתמך עליה.

נוסף לכך, לדברי פורגס, גם בתביעות לפיצויים בגין ירידת ערך נכס יש בעיה כשרשות נדרשת לשלם סכומי פיצויים גבוהים מאוד, שעלולים להשאיר אותה ללא תקציב לפרויקט עצמו שנועד לצרכי ציבור. מצד שני, פיצויים נמוכים מידי פוגעים בבעלי קרקעות.

"בתי המשפט לפעמים נבוכים מהפערים הללו, שעלולים להגיע לשומה שהיא פי 5, ואף פי 10 משומת הנפגעים", הוא מוסיף. "ההבדלים הקיצוניים פוגעים בענף השמאות. זה הופך למכשיר לא אמין, שנועד לשמש את האינטרס, בכל מקרה לפי נסיבותיו. כשיש לך מכשיר כזה שאינו אמין, אז הוא לא באמת משמש מדד לפעילות כלכלית".**

orit-b@globes.co.il