אחריות הקבלן בעסקת קומבינציה

חוק מכר (דירות) התשל"ג - 1973, מגדיר שתי תקופות עיקריות לאחריות הקבלן הבונה דירה כדי למכור אותה לצד ג'. תקופה ראשונה זו תקופת בדק, המתחילה מיום מסירת החזקה. תקופה זו משתנה בהתאם לחלק נשוא הדיון, וזאת על-פי רשימה המופיעה בתוספת לחוק האמור, הקובעת את תקופת הבדק בין שנה לשבע שנים.

על תקופת הבדק של כל אחד מהחלקים בבניין יש להוסיף תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים, שמתווספת על תקופת הבדק. מכאן שהתקופה שבה למעשה הקבלן קשור לבניין מבחינת מחויבותו לתיקון ליקויים יכולה לנוע בין 4 שנים ועד 11 שנים, כשלחלקים הקונסטרוקטיביים התקופה אף ארוכה הרבה יותר.

בין שתי תקופות אלו מבדיל עקרון "נטל הוכחה" שיש לו חשיבות מכרעת, כשבתקופת הבדק נטל ההוכחה הינו על הקבלן, ובתקופות אחרות נטל הוכחה הינו על הרוכש. לעיתים, התובע את הקבלן אינו מי שרכש ישירות ממנו דירה (במאמר מוסגר יש להדגיש כי בחוק האמור למונח "דירה" יש משמעות לא רק לגבי דירת מגורים, אלא כל סוג של בנייה שקבלן בונה עבור הקונה שלו, בין למגורים ובין לצורכי תעשייה, מסחר וכו'). לעיתים התובע הינו מי שרכש ממי שרכש את הדירה מהקבלן, ולעיתים התובע הינו מי שרכש מבעלים של קרקע שעשה עסקת קומבינציה עם בעל הקרקע.

ונשאלת השאלה, האם הקבלן יכול להתנער ממחויבותו בגין הדירה שהוא בנה, כשהתובע אינו הקונה הישיר שלו? עניין זה נידון בין הנושאים שהוכרעו לאחרונה על-ידי השופט יצחק עמית מבית המשפט המחוזי בחיפה, בעניין ת.א 1423/99 תמר ויצחק גינזבורג ואח' נ' מורן חב' לבניין בע"מ.

בענין דנן, בעלי חלק מהדירות תבעו את הקבלן בגין ליקויי בנייה. לגבי אחד מבעלי הדירות, הקבלן טען כי אינו מחויב בתיקון ליקויים באשר תובע זה קנה את הדירה מבעלים של הקרקע, ולא מהקבלן.

השופט יצחק עמית דוחה את טענות הקבלן בקובעו: "במקרה דנן, בהסכם שבין גינזבורג לבין גרושקה (הבעלים בעסקת הקומבינציה) נקבע במפורש כי המוכרת ממחה את כל זכויותיה כלפי הנתבעת, לרבות כל זכות תביעה על פי הסכם הקומבינציה וחוק המכר (דירות). גם בהעדר תניה מופרשת כגון דא, ההנחה היא שהרוכש המקורי המחה את זכות התביעה לקונה המשנה. למיצער, לקונה המשנה יש עילת תביעה נזיקית כלפי המוכר, שהרי למוכר יש חובת זהירות גם כלפי קונה המשנה".

בעניין זה השופט עמית גם מסתייע בהצעת חוק מכר (דירה) תיקון מס' 5, אשר קובע כי בעקבות חסר קיים בחוק העיקרי וכדי לא להשאיר ספקות, מוסיפים הגדרה של "קונה משנה" כמי ש"רוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה".

פסק דין זה למעשה ממסד את אחריות הקבלן, לפיה האחריות אינה כלפי "הקונה" אלא על "המוצר", קרי מה שנבנה על-ידי הקבלן.