הטבות מע"מ שהן לעג לרש

בשנת 2005 אישרה הממשלה את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38. התוכנית אושרה במסגרת ההיערכות הכוללת לרעידת אדמה באזור. בד בבד החליטה הממשלה על הקמת ועדת מנכ"לים אשר תבחן את הצעדים המשלימים הנחוצים ליישום התוכנית. המלצות ועדת המנכ"לים אושרו ע"י הממשלה באוגוסט 2006.

עיקר התוכנית הוא הענקת זכויות בנייה נוספות לבניינים שנבנו לפני 1980, או שנבנו לאחריה אך לא ללא תקן ישראלי מספר 413. זכויות הבנייה הנוספות יכולות לכלול אחוזי בנייה נוספים על גג הבניין, בקומת העמודים או באגף נוסף להגדלת שטח דירות. כך, לאור הצפי לאישור המלצות הוועדה כאמור, פורסמה ביולי 2006 הצעת חוק ממשלתית לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, לפיה יינתנו פטורים ממס שבח וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה שניתנו לפי תוכניות החיזוק. כן הוסף לחוק פטור ממע"מ על שירותי בנייה שניתנו בתמורה לקבלת זכויות הבנייה הנוספות.

נראה לכאורה, כי הוספת הפטור ממע"מ היא ראויה ותהווה תמריץ נוסף לבעלי בתים לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה, אך בפועל כלל לא חל פטור, ובמקרים מסוימים הוא בטל בשישים ואין בו כדי להוות את התמריץ המיוחל.

סעיף 41 לחוק המע"מ קובע, כי מס תשומות ניתן לניכוי אך ורק כנגד עסקאות חייבות במע"מ. וכך, כאשר נקבע פטור ממע"מ על שירותי הבנייה, לא יוכל נותן השירות לנכות ממס העסקאות בו הוא חייב את המע"מ הכלול בתשומותיו להענקת שירותי הבנייה. נמחיש זאת בדוגמה הבאה:

קבלן רכש זכויות בנייה על הגג, ששווין 100,000, ובתמורה התחייב לחזק את הבניין, לשפצו ולהתקין בו מעלית. עלויות שירותי הבנייה, לפני מע"מ, הן: עלויות החיזוק 30,000, עלויות השיפוץ 20,000 ועלות המעלית 40,000. יוצא כי המע"מ על התשומות שאינו ניתן לניכוי מגיע ל-13,950, וסך העלויות לכדי 103,950. במצב זה רכש הקבלן זכויות בנייה בשווי של 100,000 ושילם תמורתן 103,950, וכך יצא שהוא מפסיד.

קבלן היודע לחשב זאת מראש לא ייכנס לעיסקה זו מבלי לדרוש תוספת של מזומנים מדיירי הבניין, ואילו האחרונים ישקלו אם בכלל כדאי להם להתקשר בעיסקה זו אשר לצד הוצאות נוספות כמו עלויות להוצאת היתרי בנייה, רישיונות וכדומה, קיים גם המטרד הכרוך בביצוע העבודות. במקרה שכזה לא הוענק כל פטור ריאלי ממע"מ, וניתן אף לומר כי הועמסה עלות מע"מ נוספת, שהרי הפטור הוא עד גובה שוויין של זכויות הבנייה, ולכן כל תשלום נוסף של בעלי הדירות יחוייב במע"מ מלא.

נניח עתה כי עלות התקנת המעלית שבדוגמה שלעיל היא רק 30,000. במצב זה סך העלויות לפני מע"מ מגיע לכדי 80,000, והמע"מ מגיע לכדי 12,400, ואז יישאר לקבלן רווח של 7,600 וייתכן כי ייכנס לעיסקה ללא תוספת מזומנים, אך כל הטבת המע"מ מגיעה רק לסך של 1,000 בלבד (15.5% מתוך הרווח), הטבה שלכל הדעות היא שולית ולא משמעותית, ולא לה כיוון המחוקק.

לפיכך, מוטב היה אילו המירו חברי הכנסת את הפטור בהענקת מע"מ בשיעור אפס. כך יכול היה הקבלן לנכות את מס התשומות בגין שירותי הבנייה, וכך לא היו בעלי הדירות חייבים בתוספת מימונית, לקבלן היה נשאר רווח ראוי, ובזאת היתה מתגשמת תכלית החקיקה - חיזוק מבנים.

הכותב הוא משפטן (חשבונאות), מנהל מחלקת מסים עקיפים בפירמת רו"ח והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר.