חוק מכר דירות הקבלנים עלה כיתה

בחודשים האחרונים היינו עדים לתיקונים שונים שכולם תוצאה של התמוטטות חברת "חפציבה" והגורל המר שפקד אלפי לקוחותיה של חברה זו.

חבל שאסון בקנה מידה כזה היה צריך לקרות על מנת שהמחוקק ירגיש שהמצב שהיה ערב התיקונים לחוקי מכר דירות בנוגע לקבלנים אינו משביע רצון.

מאז שחוקים אלו נחקקו לראשונה בשנות ה- 70 של המאה הקודמת אלפי פסקי דין ניתנו בערכאות שונות בהתדיינויות השונות בין קוני דירות לבין הקבלנים, והיה מורגש היטב הצורך בשנוי דרסטי במצב אך טוב מאוחר מאף פעם.

כוונתי להתמקד בתיקון 4 ותיקון 5 לחוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), וכן במפרט החדש הנוגע למכירת (דירות) מקבלן לרוכש דירה. חוק מכר דירות (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (להלן חוק הבטחת השקעות) במקור מיועד להבטיח כי הקבלן יבטיח את כספי רוכש הדירה. ענין זה נעשה באחת מהדרכים הבאות:

רשום הערת אזהרה, מתן ערבות בנקאית, מה שמכונה "ערבות חוק מכר", מתן תעודת בטוח על כספים המשולמים, רשום משכנתא לטובת הרוכש, העברת זכויות בחלק היחסי במקרקעין. אך מכל הבטוחות הנ"ל שתי הבטחות הראשונות הן הכי רווחות כשהראשונה ישימה בדרך כלל במקרקעין פרטיים והשניה באלו המכונות מקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל אשר לא נהוג לרשום עליהן הערות אזהרה.

המחוקק בתיקונים 5, 4 לחוק בטחת השקעות שיכנסו לתוקף ביום 6.10.08 קובע, כי אסור לקבלן לגבות כספים כלשהם יותר מ7% משווי הדירה אלא אם כן ניתן ערבות חוק מכר. החידוש הכי משמעותי הינו חיוב הקבלן להקפיד כי התשלומים ישולמו על ידי הרוכש רק באמצעות שוברים שהנפיק הבנק המלווה עבור הבנק. שובר זה מבטיח שהתשלום יהיה לטובת חשבון מסויים שמיועד לפרויקט הנדון ולמנוע מצב שהרוכש התמים, בשל חוסר ידע או תשומת לב או אי נעימות, יתן שיק לקבלן והלה לא יכניס את הכסף לחשבון הרלוונטי. התשלום הוא הוראה לבנק להוציא את הערבות חוק המכר, כך שהרוכש פטור מהדאגה האם הקבלן הוציא ערבות אם לאו, ולמעשה הבנק הפך להיות "בייביסיטר" של הקבלן.

כמו כן החוק מחייב מנוי של ממונה במשרד השיכון, שיהיה מיודע על כל פריט מהותי בהסכם ואף יהיו לו סמכויות נרחבות לטפל בתלונות שיוגשו נגד קבלנים ו/או התאגיד הבנקאי המלווה את הקבלן. כמו כן המחוקק קבע עונשים כספיים גדולים נגד הקבלן ואף נגד התאגיד הבנקאי הנעים בין מאות אלפי שקלים חדשים נגד הקבלן ועד מליון שקלים חדשים נגד התאגיד הבנקאי.

כמו כן הכסף שהרוכש דירה משלם יהיו עדיפים על חובות מס שיהיו לקבלן כלפי שלטונות מס ובכך למעשה, המחוקק נתן "שעבוד ראשון" לכספי רוכש הדירה. הערבות הבנקאית הניתנת לרוכש תהיה צמודה למדד תשומות הבניה, מדד שלעיתים עלה על המדד הרגיל ובכך הרוכש לא יהיה חשוף לתנודות קיצוניות. אין ספק שיש בתיקונים האחרונים הנ"ל, התקדמות משמעותית כלפי רוכש הדירה ומהווה סוג של גב לרוכש התמים.

חדוש נוסף שבא בכדי לחזק את בטחון הרוכש בקנייתו, הינו מפרט חדש שהוציא שר הבינוי והשיכון. המפרט מחייב את הקבלן להיות יותר פרטני ויותר מדויק, לגבי תכונות החשובות של הדירה שהוא מוכר. אין ספק שגם המפרט החדש יש בו צעד חשוב לקראת ידוע הקונה וישום של מטרת חוק מכר (דירות), שהינו חוק צרכני במהותו קרי מטרתו לדאוג כי הקונה הקצה ידע מה הוא רוכש ושיקנה מה שמבטיחים לו ומה שהוא מבין שהוא קונה.

כל מטרת המפרט הינה כי הרוכש תהיה לו הזדמנות לקרוא על תוכנות של הדירה הן אלו הקשורות להיבטים הקניינים והתיכנוניים והן אלו הקשורות להיבטים הטכניים כגון גודל אריחים וסוגם.

לעניות דעת כותב שורות אלו, המפרט החדש אכן עושה צעד אחד לקראת הרוכש אך היתה החמצה של הזדמנות להתאים את המפרט גם מבחינה צורנית למטרה שלשמה יועד קרי ידוע הקונה על תכונות הדירה בהיבטים קניינים תכנוניים וכו'.

המפרט החדש הוא כולל בתוכו, פרטים קניינים ותכנוניים כגון, בעלות/חכירה או תכנית בנין עיר הרלוונטית, וכן פרטים אודות הרכוש המשותף והצמדה ובאותה נשימה המפרט כולל גם פרטים אודות סוג האסלה והאמבטיה הדלתות וכו'.

עם כל הכבוד, ערבוב שני סוגי מידע אלו הינם ערבוב של מין שאינו במינו. מרבית התביעות נגד הקבלנים הינה בתחום סוגיה קניינית כזו או אחרת וכן הביטי תכנון, בשעה שחריגה מהמפרט כגון אספקת ארונות מטבח באורך ארבעה מטרים במקום חמישה מטרים, אלו תביעות פשוטות שעל פי רוב נגמרות בצורה זו או אחרת בפשרה או בבית משפט השלום.

מנסחי המפרט היו עושים שרות מעולה לצבור ולקדום מטרות המפרט לו היו מפרידים את ההיבט הקנייני התכנוני שבו מההבט הטכני שבו.

הרוכש התמים החותם על מסמכים רבים בעת רכישת הדירה, לעיתים חוץ מלראות את כותרת המסמך ולשאול שאלה או שתיים לא עשה דבר אחר.

בניית מפרט קנייני תכנוני בצורה של "נספח רכוש משותף", המסביר במלל מובן לכל, את העקרונות הבסיסיים של זכות קניינית הנרכשת והיבט התכנוני, יש בו כדי לסייע רבות לרוכש להבין מה הוא קונה.

מכאן שהמפרט החדש עם כל השפורים שבו עדיין זקוק "לשפוץ צורני" בכדי שב"קולי קולות" יזהיר את הקונה ויסביר לו אודות לדוגמא משמעות תכנית בנין עיר החלה על מקום ובסביבתו המידית וכן אחוזי הבניה אחרי חתימת החוזה או אחרי מסירת הדירה ועד רישום בית משותף הנמשך לעיתים שנים רבות לאחר הרכישה.

הבטים אלו זקוקים להסבר ואת החלל הזה צריכים למלא סוכני המכירות העומד בחוד החנית של המכירה של הקבלן, ולא פחות מכך ואף יותר, מוטל עלינו עורכי הדין המשמשים כיועצי קבלנים.

לאחרונה התבקשתי על ידי ראש לשכת עורכי הדין לחוות דעתי בענין הדרך שעורכי דין יכולים לסייע לחוקים הנ"ל בישום מטרת החוק. הצעתי היתה כי כל עורך דין של קבלן שמופיע בפניו רוכש ללא יצוג עורך דין מטעמו, חייב להחתים את הקונה על "מסמך הבהרות" שיש בו כדי להסביר את העיקר של העסקה אך בכך לא סגי אותו עורך דין חייב לאמת את החתימה של הקונה כפי שמאמתים חתימה על שטר עסקה.

כידוע עורך דין המאמת חתימה של מוכר או קונה על שטר מכר חייב לאשר כי הסביר את המהות המשפטית של הפעולה שהמוכר/קונה עומדים לבצע וכי שוכנע כי הם הבינו את מהות הפעולה ורק אז חתמו על המסמך.

אין לשכוח כי במעמד החתימה, על הסכם נוכחים הקונה, הקבלן או נציגו וכן עורך דין הקבלן (יש נוהג בחלק מהחברות שעורך דין לא נוכח במעמד החתימה ועם כל הכבוד, זהו נוהג פסול ולא יתכן שבמעמד ביצוע עסקה כה מהותית, לא יהיה נוכח עורך דין כלשהו שיתן הבהרות להבטים הקניינים והתכנוניים של העסקה).

כמו כן מוצע כי מסמך זה יהיה המסמך הראשון שהרוכש יחתום וזאת לפני שהוא חותם על החוזה על נספחיו. הסיבה היא כי צרוף מסמך מהותי, כאחד ממסמכים הרבים שהרוכש חותם, עלול לפספס את המטרה, והרוכש מתוך אינרציה יחתום על מסמך בלי להבינו.

אך כשהוא חותם על מסמך כזה בהתחלה, חזקה עליו, כי מרוכז הרבה יותר בחתימה ובתשאול העורך דין המבקש ממנו להחתימו. ושוב אין לשכוח, אנו בתחום שכולו צרכני טהור ועלינו לחשבו על טובת הרוכש ולקלוע למידת הבנתו.

סמכות מקצועית כמו עורך דין, היא היחידה שהקונה יכול וזכאי לסמוך שידאג גם לאינטרסים שלו, גם אם בחוזה כתוב כי עורך דין של הקבלן אינו מייצג את הקונה. חיוב עורך דין לדאוג שהקונה הבין על מה הוא חותם, הינו שסתום לגיטימי והשלמה של רצון המחוקק בכדי לוודא שאכן הקונה הבין מה הוא קונה ואכן מה שהבטיחו לו זה מה שכתוב גם באותיות הקטנות של המסמכים הרבים שהוא חותם.