חידושים בקביעת "עיסקה במקרקעין"

המבחנים לקיום עיסקה במקרקעין נבחנו לאחרונה בשני פסקי דין של ועדת הערר בחיפה. הראשון בעניין צופר (ו"ע 9031/08), שם קבע בית המשפט כי אין די במתן ייפוי כוח כדי ליצור עיסקה במקרקעין החייבת במס על פי החוק. השני, בעניין שמי (סימה) כהן (ו"ע 9006/08), שם נקבע כי תשלום מקדמה כספית לא מלמד בהכרח כי כבר בעת תשלום המקדמה התגבש קשר משפטי מחייב בין הצדדים.

בעניין צופר, נתן המוכר ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין למכור נכס שבבעלותו לקונה ששמו צויין בייפוי הכוח. בפועל, הסכם המכר נחתם במועד מאוחר יותר, ורק אז שולמה לראשונה התמורה למוכר. הוועדה נדרשה לדון בשאלה, האם מתן ייפוי הכוח מהווה "מכירת זכות במקרקעין" המקימה, כבר בעת מתן יפוי הכוח, חבות במיסי מקרקעין לצדדים לעיסקה?

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי עסקת המכר בוצעה כבר במועד מתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר; לעומתו טען המוכר, כי בעת מתן ייפוי הכוח טרם הבשילה העיסקה ולכן יש לראות ביום כריתת ההסכם את יום המכירה.

ועדת הערר קיבלה את טענות העורר ופסקה, כי למרות שלשון החוק אינה דורשת כי בבסיס ייפוי הכוח תהא עיסקה, ולמרות שלכאורה עצם מתן ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה כשלעצמו "מכירה" החייבת במס - הרי שלאור התכלית הכלכלית של החוק (העולה בין היתר מהדרישה שעל מקבל ייפוי הכוח להיות הנהנה בעיסקה), עולה המסקנה, כי נדרש שבבסיס ייפוי הכוח תהא עיסקה המעניקה לרוכשים זכויות בנכס. מכאן, שבהעדר עיסקה מושלמת בבסיס ייפוי הכוח, יש לקבוע את יום המכירה ליום עריכת הסכם המכר.

בעניין שמי (סימה) כהן קבעה ועדת הערר הלכה דומה לעניין תשלום מקדמה. השאלה שהתעוררה בפסק הדין היתה, האם מתן שיק בנקאי בתור מקדמה לרכישת נכס קובע את "יום המכירה" בעיסקה? ועדת הערר קבעה, כי אף שאין ספק כי תשלום מקדמה בסכום נכבד מלמד על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצור עיסקה, אין די בתשלום מקדמה כדי ליצור עיסקה אם לא התלווה לה הסכם מחייב.

נציין כי החלטה זו מתבססת על הלכה שניתנה בעבר על-ידי בית המשפט העליון (ע"א 781/79) בעניין עריכת הסכם טרומי; באותו עניין נדון הסכם מקדמי אשר גיבש את כל תנאי עסקת המכירה, לרבות הסדרי התשלום, ואף שולמו מקדמות בעת חתימתו. עם זאת, תוכנו הכלכלי של ההסכם לימד שאינו מהווה "מכירה" מכיוון שהיתה בו תניה יסודית, לפיה אם לא יושגו היתרי בנייה עד למועד הנקוב יהא ההסכם בטל מעיקרו. בית המשפט קבע, כי ההסכם הנ"ל טרם נכנס לתוקפו, ורק עם קיום התניות שבו ישתכלל לכדי עיסקה. מכאן המסקנה, כי אין די בתשלום דמי הקדימה כדי ללמד בהכרח על קיום "מכירה".

מפסקי הדין עולה, כי על מנת שתתקיים פעולת "מכירה", המהווה עיסקה החייבת במס, נדרש כי יהיה בבסיסה הסכם תקף המקנה זכויות בנכס לרוכשים, ואין די בנקיטת פעולות מקדמיות המלמדות על כוונה ליצור עיסקה בעתיד. לכן, מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד על מנת שימכור את הנכס לצד ג' או תשלום דמי מקדמה, אין בהם, כשלעצמם, כדי ליצור עיסקה החייבת במס.